20xx年土地一級開發(fā)及法律風(fēng)險防范制度(存儲版)
【正文】 企業(yè)在要求基本的經(jīng)濟利益的同時，還追求參與土地的二級開發(fā)，即在土地出讓過程中享有某種利益。土地一級開發(fā)涉及土地要經(jīng)過一定的審批程序，能否 順利通過審批程序有一定的不確定因素，如果由于政策變化導(dǎo)致土地一級開發(fā)的標的土地?zé)o法通過審批程序，就會導(dǎo)致土地一級開發(fā)項目的全部或者部分擱淺，企業(yè)與政府所簽訂的土地一級開發(fā)合同全部或者部分無法履行。 因此政府應(yīng)當(dāng)作好以下工作以防范法律風(fēng)險： 1. 對土地一級開發(fā)項目進行論證，確保符合法律、行政法規(guī)及政策要求，能夠通過行政審批程序 土地開發(fā)的合法性是政府依法行政的基本要求，也是維護政府和參與土地一級開發(fā)企業(yè)權(quán)利的基本條件。 4. 在程序上盡量采用招標方式選擇參與土地一級開發(fā)企業(yè) 盡管沒有規(guī)定選擇參與土地一級開發(fā)企業(yè)必須通過招標方式，但從公開、公平、公正處理行政事務(wù)的基本要求出發(fā)，政府還是應(yīng)當(dāng)在選擇土地一級開發(fā)企業(yè)時采用招標方式。 有的企業(yè)參與土地一級開發(fā)，提供土地一級開發(fā)的資金保障，但對所提供的資金由政府支付高于銀行貸款利率水平的利息，計入土地開發(fā)成本，同時按照土 地一級開發(fā)總成本收取一定比例的管理費用。 因此企業(yè)不能不考慮政府會通過規(guī)劃調(diào)整來減少土地出讓利益，使得合同約定的土地出讓利益分成得不到實現(xiàn)。 在有法律規(guī)定的情況下，合同條款中沒有約定的可以依照法律規(guī)定來執(zhí)行，在沒有法律規(guī)定或者法律規(guī)定不明確的情況下，對合同條款的要求更高，要求將合同履行中雙方的權(quán)利義務(wù)作詳盡的規(guī)定，在履行過程中出現(xiàn)問題時，一定要通過書面的補充協(xié)議或者會議紀要方式明確，在發(fā)生爭議時有據(jù)可依。 企業(yè)自身要有很強的、獨立的融資能力，不能指望政府會為企業(yè)融資提供擔(dān)保或者實質(zhì)性的支持，同時還要考慮國家宏觀調(diào)控的風(fēng)險。土地出讓根據(jù)土地出讓性質(zhì)不同，收益有很大的差別。如政府承諾符合國家政策的依據(jù)是否存在，政府土地開發(fā)計劃得到批準的可能性有多大，企業(yè)要進行評估，而不是簡單地聽取政府的承諾。 3. 規(guī)避償債風(fēng)險 政府要充分考慮到償還到期債務(wù)的風(fēng)險，在制度安排上確保按照約定償還土地一級開發(fā)中企業(yè)的投資，同時也要考慮到政府可能因為某種原因不能按照約定償債，可事先約定兩步緩沖時間，第一緩沖時間無條件緩沖時間，即政府不需要增加利息、費用，在此時間內(nèi)仍然按照正常約定的利息和費用計算；第二緩沖時間政府可適 當(dāng)增加利息、費用。但是，由于政府償債能力有限，能否按照約定時間償債，企業(yè)必須有所準備，一旦政府不能按約定期限償債，企業(yè)自身要有償債能力，不至于造成資金鏈斷裂，給企業(yè)造成更大的金融風(fēng)險。 二是政策風(fēng)險。 有的企業(yè)追求的就是經(jīng)濟利益的最大化，要求對土地一級開發(fā)后的土地出讓金進行分成，有的甚至不僅要求支付資金利息，還要求對土地一級開發(fā)后的土地出讓金進行分成。土地一級開發(fā)有大量的事務(wù)性工作，需要大量的人力。 (二 )涉及多種法律關(guān)系 企業(yè)參與土地一級開發(fā)可能涉及多種法律關(guān)系，主要涉及到的法律關(guān)系有： 1. 委托代理關(guān)系 政府是土地一級開發(fā)權(quán)人，政府將自己的開發(fā)權(quán)涉及的全部或者部分權(quán)利及義務(wù)委托給參與土地一級開發(fā)的企業(yè)行使，政府與參與土地一級開發(fā)之間形成了委托代理關(guān)系。政府是委托人，參與土地一 級開發(fā)的企業(yè)是受托人，受托人根據(jù)政府的授權(quán)完成土地一級 開發(fā)所要完成的工作。
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