【正文】 計(jì)118215萬(wàn)元第二章、市政建設(shè)方案根據(jù)招標(biāo)文件要求：中標(biāo)人取得項(xiàng)目市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前驗(yàn)收時(shí)達(dá)到“三通一平”，即具備施工車(chē)輛主要進(jìn)出道路路由、施工臨時(shí)用水源頭、施工臨時(shí)用電源頭接通條件及用地場(chǎng)地平整。規(guī)劃沿八角東路、八角西街、居住區(qū)南路布置DN400供水管道，與體育場(chǎng)南路現(xiàn)狀DN800供水管道溝通，長(zhǎng)度約1400米。規(guī)劃污水管道總長(zhǎng)度約1680米。因此，該地區(qū)天然氣供氣壓力、流量都能夠得到保障。8．電信在石景山路南北兩側(cè)各有現(xiàn)況36孔電信管道，沿八角西街和體育場(chǎng)南路有現(xiàn)況12孔電信管道。②交叉敷設(shè)☆給水管應(yīng)盡量敷設(shè)在污水管上面且不允許有接口重疊；☆給水管敷設(shè)在污水管下面時(shí)，給水管應(yīng)加套管或涵溝。（3）考古勘探費(fèi)用：根據(jù)考古調(diào)查、勘探、發(fā)掘經(jīng)費(fèi)預(yù)算定額管理辦法（國(guó)家文物局（90）文物字第248號(hào)，考古勘探費(fèi)用包括考古調(diào)查和考古勘探費(fèi)用兩部分，根據(jù)向文物部門(mén)的咨詢(xún)，單位考古勘探費(fèi)用約為2元/平方米，這里按照本項(xiàng)目用地面積進(jìn)行了考古勘探費(fèi)用的測(cè)算（4）前期咨詢(xún)費(fèi)：依據(jù)《國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》（計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)），按照編制可行性研究報(bào)告的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，采用插值的方式確定本項(xiàng)目的咨詢(xún)費(fèi)用。按第二水泥管廠(chǎng)建設(shè)用地地面一級(jí)開(kāi)發(fā)本為6305元/平方米；按第二水泥管廠(chǎng)用地規(guī)劃建筑面積樓面一級(jí)開(kāi)發(fā)成本為3520元/平方米。成本費(fèi)用 根據(jù)我們掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料和委估宗地建筑物的實(shí)際狀況，確定住宅樓建筑安裝費(fèi)取3240元/平方米，商業(yè)部分建筑安裝費(fèi)取3370元/平方米，開(kāi)發(fā)期為兩年。通過(guò)本項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后入市交易的收益測(cè)算，其政府的土地收益是有保證的，該項(xiàng)目可行。第二水泥管廠(chǎng)定向安置房項(xiàng)目共需安置居民932戶(hù)，戶(hù)均安置住宅面積95平方米。定向安置房嚴(yán)格按照人均不大于50平方米的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，安置房余房由政府按成本價(jià)統(tǒng)一回購(gòu)，用于其他項(xiàng)目的居民安置或保障性住房。2）、限價(jià)為推進(jìn)石景山區(qū)第二水泥管廠(chǎng)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，保證被拆遷居民及時(shí)住上低價(jià)、實(shí)用的搬遷安置用房，本項(xiàng)目安置用房?jī)r(jià)格按照“一級(jí)開(kāi)發(fā)成本+建安成本+相關(guān)稅費(fèi)+出讓金（毛地價(jià)）+類(lèi)似經(jīng)濟(jì)適用房建議的合理利潤(rùn)率（3%）”核定。二、安置房建設(shè)選址本項(xiàng)目共需拆遷居民932戶(hù)，分別為居住在石景山區(qū)第二水泥管廠(chǎng)六棟住宅中的居民及北京市第六建筑工程公司棚戶(hù)區(qū)居民，該地塊位于石景山區(qū)中部，北側(cè)距石景山路不超過(guò)350米，東邊與西五環(huán)相距不到700米。 2）、安置房樓型以高層住宅為主，樓房質(zhì)量不低于同檔商品房的質(zhì)量；提倡推廣新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝，建設(shè)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地和環(huán)保型住宅。根據(jù)安置房?jī)r(jià)格核定辦法，安置房成本構(gòu)成明細(xì)如下：表35 安置房成本構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用（元/建筑㎡）費(fèi)用說(shuō)明1一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用875由本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本決定。，定向安置房總建設(shè)成本為： 4465元/平方米=39533萬(wàn)元八、安置房建設(shè)主體及資金籌措根據(jù)投標(biāo)文件規(guī)定：石景山區(qū)第二水泥管廠(chǎng)安置房項(xiàng)目土地受讓方為京漢置業(yè)集團(tuán)，我公司負(fù)責(zé)完成定向安置房建設(shè)的全部工作，包括安置房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、手續(xù)辦理、工程施工、市政配套及其他公共配套，通過(guò)竣工驗(yàn)收等。 市政要求：中標(biāo)人取得項(xiàng)目市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前驗(yàn)收時(shí)達(dá)到“三通一平”，即具備施工車(chē)輛主要進(jìn)出道路路由、施工臨時(shí)用水源頭、施工臨時(shí)用電源頭接通條件及用地場(chǎng)地平整。（四）、定向安置房建設(shè)：定向安置房擬建設(shè)在現(xiàn)場(chǎng)廠(chǎng)房處，在廠(chǎng)房拆遷完成后將盡快辦理相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)工等手續(xù)，在2010年10月前完成全部房屋、小市政、配套等工程建設(shè)并組織入住。第二章、開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃自獲得一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)并簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議起，主要開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃如下：（一）、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、拆遷等相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)：目前已完成報(bào)批規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、用地預(yù)審、立項(xiàng)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等前期手續(xù)，從2009年7月至2009年10月將完成勘測(cè)釘樁、地下文物勘測(cè)、拆遷手續(xù)辦理等前期工作；（二）、組織實(shí)施拆遷工作；從2009年7月至2010年9月確定拆遷方案，辦理拆遷批準(zhǔn)手續(xù)，拆遷公示，委托評(píng)估、拆遷機(jī)構(gòu)，入戶(hù)調(diào)查評(píng)估、與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議、支付拆遷費(fèi)用，拆除地上物平整場(chǎng)地，辦理拆遷結(jié)案。二、一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：分為土地上市前驗(yàn)收和市政管網(wǎng)交付使用前驗(yàn)收兩個(gè)階段，隨同開(kāi)發(fā)周期驗(yàn)收。6投資利潤(rùn)123 以15項(xiàng)為基數(shù)，利潤(rùn)率按相關(guān)規(guī)定取3%。表31 定向安置房開(kāi)發(fā)進(jìn)度表項(xiàng)目 時(shí)間　　2009年度2010年度7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月一、辦理規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)已完二、辦理項(xiàng)目土地預(yù)審已完三、辦理立項(xiàng)手續(xù)、取得立項(xiàng)批復(fù)已完四、根據(jù)項(xiàng)目要求做地下文物勘探五、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證已完六、國(guó)有企業(yè)拆遷及地上物補(bǔ)償七、國(guó)有企業(yè)拆遷八、規(guī)劃、開(kāi)工手續(xù)（綠色通道）九、主體封頂十、裝修、市政十一、竣工交房六、安置房設(shè)計(jì)方案，其中地上住宅建筑面積約9萬(wàn)平方米。具體做好以下幾方面工作： 1）、安置房的建設(shè)嚴(yán)格按照普通商品房建設(shè)要求進(jìn)行。2) 拆遷區(qū)域內(nèi)就地安置，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。(4)根據(jù)基本戶(hù)型設(shè)計(jì)，安置房既要嚴(yán)格按照人均安置面積進(jìn)行定量分配，也要充分考慮各家各戶(hù)的實(shí)際情況，給居民一定的自主選擇空間，但要在明確的原則指導(dǎo)和嚴(yán)格的流程控制下進(jìn)行。拆遷安置的對(duì)象將以被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人為準(zhǔn)，只對(duì)被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)所有者進(jìn)行安置補(bǔ)償。本項(xiàng)目涉及到老企業(yè)居民拆遷和棚戶(hù)區(qū)改造，拆遷量較大、任務(wù)艱巨，同時(shí)考慮目前的拆遷實(shí)際情況，必須通過(guò)實(shí)物補(bǔ)償加貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑浣ǘㄏ虬仓糜梅?，才能盡快推動(dòng)拆遷進(jìn)程，確保項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)順利實(shí)施。土地儲(chǔ)備成本為134899萬(wàn)元。石景山區(qū)住宅項(xiàng)目的售價(jià)一般在900011000元/平方米，較好的項(xiàng)目可達(dá)12000元/平方米以上。二、一級(jí)開(kāi)發(fā)成本單價(jià)本項(xiàng)目全部為國(guó)有土地，具體規(guī)劃指標(biāo)如下：土地面積：，其中建設(shè)用地面積：，（最終以勘測(cè)定界報(bào)告為準(zhǔn)）。2．其他費(fèi)用主要包括：（1）環(huán)評(píng)費(fèi)用：根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢(xún)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)取。管道之間的平面凈距離應(yīng)符合下列要求：（1）滿(mǎn)足管道敷設(shè)、砌筑閥門(mén)井、檢查井等所需的距離☆滿(mǎn)足使用后的維護(hù)管理及更換管道時(shí)，不損失相鄰的地下管道、建筑物和構(gòu)筑物的基礎(chǔ)（2）管道損壞時(shí)，不會(huì)沖刷、侵蝕建筑物及構(gòu)筑物基礎(chǔ)或造成生活用水管道被污染，不會(huì)造成其他不良后果管線(xiàn)敷設(shè)（1）室外給水管道與污水管道①平行敷設(shè)☆，當(dāng)給水管徑小于200mm時(shí)，；大于200mm時(shí)。為解決本項(xiàng)目及周邊地區(qū)的用電問(wèn)題，我公司承諾在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中按供電部門(mén)規(guī)劃要求，在本項(xiàng)目地塊內(nèi)建設(shè)地區(qū)級(jí)開(kāi)閉站及相關(guān)設(shè)施。5．供熱八角南里居住區(qū)不在城市熱網(wǎng)供熱范圍內(nèi)，附近也沒(méi)有可利用的現(xiàn)狀熱源，供熱問(wèn)題需單獨(dú)解決。規(guī)劃沿八角東路新建1條污水管道，向南接入現(xiàn)狀死勁山第一污水干線(xiàn)，規(guī)劃管徑為Φ400～500，規(guī)劃管長(zhǎng)約850米。以上五條道路中現(xiàn)在已有體育場(chǎng)南路修建完成，其他道路還需要按照規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。以上合計(jì)：105184萬(wàn)元拆遷評(píng)估費(fèi): 105184萬(wàn)元1％=1052萬(wàn)元拆遷服務(wù)費(fèi)：105184萬(wàn)元1％=1052萬(wàn)元拆遷清運(yùn)費(fèi)： ㎡20元/㎡=179萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的10%計(jì)。（64萬(wàn)元/戶(hù)）根據(jù)項(xiàng)目拆遷實(shí)際情況，結(jié)合北京市及石景山區(qū)相關(guān)政策，為加快居民的拆遷速度，擬實(shí)行定向安置拆遷辦法。拆除清運(yùn)費(fèi)：根據(jù)市場(chǎng)平均，取20元/平方米 。居民拆遷實(shí)行定向安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式。本項(xiàng)目的拆遷工作機(jī)構(gòu)與職責(zé)如下： （一）、拆遷工作機(jī)構(gòu)總 指 揮： 副 總 指 揮： 指揮部成員： 指揮部綜合協(xié)調(diào)辦公室：指揮部工作人員： （二）、拆遷各機(jī)構(gòu)工作職責(zé)拆遷工作指揮部職責(zé)：具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施拆遷工作，制定落實(shí)拆遷實(shí)施方案，采取切實(shí)有效措施完成拆遷工作。與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。申請(qǐng)停辦審批新建、改建、擴(kuò)建房屋：停辦入戶(hù)、分戶(hù)、領(lǐng)取工商執(zhí)照、土地房屋租賃、改變房屋用途等相關(guān)事項(xiàng)。第二部分 總體方案本實(shí)施方案編制的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總體方案分為拆遷工作方案、市政建設(shè)工作方案以及總體投資分析。手續(xù)要求：取得規(guī)劃、立項(xiàng)、征地等各環(huán)節(jié)相關(guān)批準(zhǔn)文件，具備項(xiàng)目公開(kāi)上市各項(xiàng)條件。具體包括： 辦理用地預(yù)審、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)等手續(xù)（辦理規(guī)劃意見(jiàn)時(shí)，勘測(cè)定界范圍需征得石景山區(qū)分中心同意）；辦理立項(xiàng)手續(xù)；完成環(huán)境影響評(píng)價(jià)、交通影響評(píng)價(jià)、考古勘探意見(jiàn)等各項(xiàng)前期手續(xù)；按有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定，辦理國(guó)有土地收購(gòu)補(bǔ)償?shù)扔嘘P(guān)手續(xù)； 投標(biāo)人作為拆遷人完成項(xiàng)目范圍內(nèi)的全部拆遷工作； 完成項(xiàng)目范圍內(nèi)地上物拆除、渣土清運(yùn)、圍墻施工、場(chǎng)地平整；完成項(xiàng)目市政工程規(guī)劃方案綜合，辦理市政規(guī)劃手續(xù)?，F(xiàn)狀供水水質(zhì)滿(mǎn)足飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 在以上背景，以及市委、市政府“加快推進(jìn)國(guó)有企業(yè)重組改制的指導(dǎo)意見(jiàn)”等文件精神指引下，依據(jù)“北京市推進(jìn)污染擾民企業(yè)搬遷加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)施辦法”中的有關(guān)要求，配合環(huán)保部門(mén)做好大氣環(huán)境整治、減少污染源等專(zhuān)項(xiàng)工作，決定對(duì)第二水泥管廠(chǎng)進(jìn)行搬遷，同時(shí)調(diào)整用地性質(zhì)，實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。地上廠(chǎng)房、住宅房屋均為67成新。旅游資源石景山區(qū)得益于大自然賜予的地理環(huán)境和豐厚的歷史積淀，蘊(yùn)藏著眾多人文名勝：聳立在永定河畔的石景山上寺廟林立，碑碣壘壘，晾經(jīng)臺(tái)、藏經(jīng)洞、大戲臺(tái)別具一格。西臨永定河與門(mén)頭溝相鄰，北倚海淀區(qū)的克勤峪、香山、盧師山，東抵八角東路、玉泉路與海淀區(qū)相連，南至吳家村、張儀村一線(xiàn)與豐臺(tái)搭界。本項(xiàng)目圖11 本項(xiàng)目用地區(qū)域位置圖二、自然環(huán)境分析區(qū)域位置及交通石景山區(qū)位于首都北京的西部，屬于北京市的新市區(qū)，距天安門(mén)僅16公里，與海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)相毗鄰。對(duì)該地區(qū)的地理位置和地域特點(diǎn)歷史上描述為：“東臨帝闕，西瀕渾河”。國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)文物，擁有明代壁畫(huà)糟品的法海寺，似一顆璀璨的明珠與幽雅碧秀的蟠龍山交相輝映。其控制性詳細(xì)規(guī)劃圖見(jiàn)下圖：圖13石景山區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃圖本項(xiàng)目全部為國(guó)有土地，具體規(guī)劃指標(biāo)如下：土地面積：，其中建設(shè)用地面積：，（最終以勘測(cè)定界報(bào)告為準(zhǔn)）。第六章 道路及市政工程現(xiàn)狀調(diào)查分析道路交通現(xiàn)狀規(guī)劃用地范圍內(nèi)南北方向?yàn)榘私俏鹘趾桶私菛|路，東西方向?yàn)轶w育場(chǎng)南路和南邊規(guī)劃路，中間有魯谷路沿東西方向貫穿項(xiàng)目用地。⑤燃?xì)猓涸摰貐^(qū)采用低壓供氣。使項(xiàng)目達(dá)到上市交易條件的其它一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。（二）、市政管網(wǎng)交付使用驗(yàn)收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：在國(guó)有土地使用權(quán)受讓方完成項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門(mén)的竣工驗(yàn)收前，且受讓方付清全部土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)后，向受讓方提供項(xiàng)目用地紅線(xiàn)外市政管線(xiàn)“七通”（燃?xì)?、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水）條件。地上廠(chǎng)房、住宅房屋均為67成新。拆遷的申報(bào)手續(xù)、資金、組織人員要充分準(zhǔn)備，被拆遷住宅和國(guó)有企業(yè)的各方面詳細(xì)情況要摸底調(diào)查清楚，拆遷實(shí)施方案要完善周密，并對(duì)可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題做出預(yù)案，做提前準(zhǔn)備。1解決拆遷疑難問(wèn)題,完成拆遷全部工作。 組 長(zhǎng)：王衛(wèi)京（京漢置業(yè)集團(tuán)前期開(kāi)發(fā)部經(jīng)理）成 員：董麗紅、闞海超審核組負(fù)責(zé)對(duì)拆遷補(bǔ)償協(xié)議中的各項(xiàng)款額和相關(guān)證明材料進(jìn)行審定、核對(duì)。（2）電話(huà)、空調(diào)、有線(xiàn)電視拆移費(fèi)按1000元/戶(hù)。居民拆遷補(bǔ)償時(shí)按照現(xiàn)行拆遷政策并結(jié)合該地區(qū)采取貨幣補(bǔ)償政策,暫定基準(zhǔn)補(bǔ)償價(jià)為樓房11000元/平方米、平房9000元/平方米。非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式為：非住宅房屋拆遷價(jià)格=區(qū)位價(jià)格K1K2K3建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)其中： K1為容積率調(diào)整系數(shù)； K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)； K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。市政管網(wǎng)交付使用驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：在國(guó)有土地使用權(quán)受讓方完成項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門(mén)的竣工驗(yàn)收前，且受讓方付清全部土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)后，向受讓方提供項(xiàng)目用地紅線(xiàn)外市政管線(xiàn)“七通”（燃?xì)?、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水）條件。3．雨、污水八角南里居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)現(xiàn)狀沒(méi)有雨水管道系統(tǒng)，雨水通過(guò)地面徑流向南排入人民渠。4．中水 目前該用地南部首鋼污水處理廠(chǎng)已建成并投入使用，處理后的70%污水回用，其余排入人民渠。規(guī)劃自體育場(chǎng)南路的天然氣中壓管線(xiàn)開(kāi)口，沿體育場(chǎng)西路向南修建DN300毫米的中壓管線(xiàn)至居住區(qū)南路，長(zhǎng)度約550米；沿居住區(qū)南路修建DN300中壓管線(xiàn)，長(zhǎng)度約300米。根據(jù)八角南里居住區(qū)道路規(guī)劃建設(shè)情況，結(jié)合布放通信電纜的要求，做如下安排：沿八角西街、八角東路、居住區(qū)南路新建12孔電信管道，總長(zhǎng)約1700米。（2）各管線(xiàn)之間最小凈距應(yīng)符合下表表24 地下管線(xiàn)間最小凈距（M）項(xiàng)目給水管污水管雨水管水平垂直水平垂直水平垂直給水管