【正文】 計118215萬元第二章、市政建設(shè)方案根據(jù)招標(biāo)文件要求：中標(biāo)人取得項目市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前驗收時達到“三通一平”，即具備施工車輛主要進出道路路由、施工臨時用水源頭、施工臨時用電源頭接通條件及用地場地平整。規(guī)劃沿八角東路、八角西街、居住區(qū)南路布置DN400供水管道，與體育場南路現(xiàn)狀DN800供水管道溝通，長度約1400米。規(guī)劃污水管道總長度約1680米。因此，該地區(qū)天然氣供氣壓力、流量都能夠得到保障。8．電信在石景山路南北兩側(cè)各有現(xiàn)況36孔電信管道，沿八角西街和體育場南路有現(xiàn)況12孔電信管道。②交叉敷設(shè)☆給水管應(yīng)盡量敷設(shè)在污水管上面且不允許有接口重疊；☆給水管敷設(shè)在污水管下面時，給水管應(yīng)加套管或涵溝。（3）考古勘探費用：根據(jù)考古調(diào)查、勘探、發(fā)掘經(jīng)費預(yù)算定額管理辦法（國家文物局（90）文物字第248號，考古勘探費用包括考古調(diào)查和考古勘探費用兩部分，根據(jù)向文物部門的咨詢，單位考古勘探費用約為2元/平方米，這里按照本項目用地面積進行了考古勘探費用的測算（4）前期咨詢費：依據(jù)《國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》（計價格［1999］1283號），按照編制可行性研究報告的收費標(biāo)準(zhǔn)，采用插值的方式確定本項目的咨詢費用。按第二水泥管廠建設(shè)用地地面一級開發(fā)本為6305元/平方米；按第二水泥管廠用地規(guī)劃建筑面積樓面一級開發(fā)成本為3520元/平方米。成本費用 根據(jù)我們掌握的房地產(chǎn)市場資料和委估宗地建筑物的實際狀況，確定住宅樓建筑安裝費取3240元/平方米，商業(yè)部分建筑安裝費取3370元/平方米，開發(fā)期為兩年。通過本項目土地一級開發(fā)完成后入市交易的收益測算，其政府的土地收益是有保證的，該項目可行。第二水泥管廠定向安置房項目共需安置居民932戶，戶均安置住宅面積95平方米。定向安置房嚴(yán)格按照人均不大于50平方米的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，安置房余房由政府按成本價統(tǒng)一回購，用于其他項目的居民安置或保障性住房。2）、限價為推進石景山區(qū)第二水泥管廠項目土地一級開發(fā)建設(shè)，保證被拆遷居民及時住上低價、實用的搬遷安置用房，本項目安置用房價格按照“一級開發(fā)成本+建安成本+相關(guān)稅費+出讓金（毛地價）+類似經(jīng)濟適用房建議的合理利潤率（3%）”核定。二、安置房建設(shè)選址本項目共需拆遷居民932戶，分別為居住在石景山區(qū)第二水泥管廠六棟住宅中的居民及北京市第六建筑工程公司棚戶區(qū)居民，該地塊位于石景山區(qū)中部，北側(cè)距石景山路不超過350米，東邊與西五環(huán)相距不到700米。 2）、安置房樓型以高層住宅為主，樓房質(zhì)量不低于同檔商品房的質(zhì)量；提倡推廣新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝，建設(shè)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地和環(huán)保型住宅。根據(jù)安置房價格核定辦法，安置房成本構(gòu)成明細如下：表35 安置房成本構(gòu)成表序號項目費用（元/建筑㎡）費用說明1一級開發(fā)費用875由本項目用地范圍內(nèi)的土地一級開發(fā)成本決定。，定向安置房總建設(shè)成本為： 4465元/平方米=39533萬元八、安置房建設(shè)主體及資金籌措根據(jù)投標(biāo)文件規(guī)定：石景山區(qū)第二水泥管廠安置房項目土地受讓方為京漢置業(yè)集團，我公司負責(zé)完成定向安置房建設(shè)的全部工作，包括安置房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計、手續(xù)辦理、工程施工、市政配套及其他公共配套，通過竣工驗收等。 市政要求：中標(biāo)人取得項目市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前驗收時達到“三通一平”，即具備施工車輛主要進出道路路由、施工臨時用水源頭、施工臨時用電源頭接通條件及用地場地平整。（四）、定向安置房建設(shè)：定向安置房擬建設(shè)在現(xiàn)場廠房處，在廠房拆遷完成后將盡快辦理相關(guān)規(guī)劃設(shè)計、開工等手續(xù)，在2010年10月前完成全部房屋、小市政、配套等工程建設(shè)并組織入住。第二章、開發(fā)進度計劃自獲得一級開發(fā)授權(quán)并簽訂開發(fā)協(xié)議起，主要開發(fā)進度計劃如下：（一）、辦理項目立項、規(guī)劃、拆遷等相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)：目前已完成報批規(guī)劃意見書、用地預(yù)審、立項、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等前期手續(xù)，從2009年7月至2009年10月將完成勘測釘樁、地下文物勘測、拆遷手續(xù)辦理等前期工作；（二）、組織實施拆遷工作；從2009年7月至2010年9月確定拆遷方案，辦理拆遷批準(zhǔn)手續(xù)，拆遷公示，委托評估、拆遷機構(gòu)，入戶調(diào)查評估、與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議、支付拆遷費用，拆除地上物平整場地，辦理拆遷結(jié)案。二、一級開發(fā)驗收標(biāo)準(zhǔn)土地一級開發(fā)驗收標(biāo)準(zhǔn)：分為土地上市前驗收和市政管網(wǎng)交付使用前驗收兩個階段，隨同開發(fā)周期驗收。6投資利潤123 以15項為基數(shù)，利潤率按相關(guān)規(guī)定取3%。表31 定向安置房開發(fā)進度表項目 時間　　2009年度2010年度7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月一、辦理規(guī)劃意見書已完二、辦理項目土地預(yù)審已完三、辦理立項手續(xù)、取得立項批復(fù)已完四、根據(jù)項目要求做地下文物勘探五、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證已完六、國有企業(yè)拆遷及地上物補償七、國有企業(yè)拆遷八、規(guī)劃、開工手續(xù)（綠色通道）九、主體封頂十、裝修、市政十一、竣工交房六、安置房設(shè)計方案，其中地上住宅建筑面積約9萬平方米。具體做好以下幾方面工作： 1）、安置房的建設(shè)嚴(yán)格按照普通商品房建設(shè)要求進行。2) 拆遷區(qū)域內(nèi)就地安置，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢。(4)根據(jù)基本戶型設(shè)計，安置房既要嚴(yán)格按照人均安置面積進行定量分配，也要充分考慮各家各戶的實際情況，給居民一定的自主選擇空間，但要在明確的原則指導(dǎo)和嚴(yán)格的流程控制下進行。拆遷安置的對象將以被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人為準(zhǔn)，只對被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)所有者進行安置補償。本項目涉及到老企業(yè)居民拆遷和棚戶區(qū)改造，拆遷量較大、任務(wù)艱巨，同時考慮目前的拆遷實際情況，必須通過實物補償加貨幣補償?shù)姆绞?，配建定向安置用房，才能盡快推動拆遷進程，確保項目的土地一級開發(fā)順利實施。土地儲備成本為134899萬元。石景山區(qū)住宅項目的售價一般在900011000元/平方米，較好的項目可達12000元/平方米以上。二、一級開發(fā)成本單價本項目全部為國有土地，具體規(guī)劃指標(biāo)如下：土地面積：，其中建設(shè)用地面積：，（最終以勘測定界報告為準(zhǔn)）。2．其他費用主要包括：（1）環(huán)評費用：根據(jù)《建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢收費標(biāo)準(zhǔn)》計取。管道之間的平面凈距離應(yīng)符合下列要求：（1）滿足管道敷設(shè)、砌筑閥門井、檢查井等所需的距離☆滿足使用后的維護管理及更換管道時，不損失相鄰的地下管道、建筑物和構(gòu)筑物的基礎(chǔ)（2）管道損壞時，不會沖刷、侵蝕建筑物及構(gòu)筑物基礎(chǔ)或造成生活用水管道被污染，不會造成其他不良后果管線敷設(shè)（1）室外給水管道與污水管道①平行敷設(shè)☆，當(dāng)給水管徑小于200mm時，；大于200mm時。為解決本項目及周邊地區(qū)的用電問題，我公司承諾在土地一級開發(fā)中按供電部門規(guī)劃要求，在本項目地塊內(nèi)建設(shè)地區(qū)級開閉站及相關(guān)設(shè)施。5．供熱八角南里居住區(qū)不在城市熱網(wǎng)供熱范圍內(nèi)，附近也沒有可利用的現(xiàn)狀熱源，供熱問題需單獨解決。規(guī)劃沿八角東路新建1條污水管道，向南接入現(xiàn)狀死勁山第一污水干線，規(guī)劃管徑為Φ400～500，規(guī)劃管長約850米。以上五條道路中現(xiàn)在已有體育場南路修建完成，其他道路還需要按照規(guī)劃進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。以上合計：105184萬元拆遷評估費: 105184萬元1％=1052萬元拆遷服務(wù)費：105184萬元1％=1052萬元拆遷清運費： ㎡20元/㎡=179萬元不可預(yù)見費：按上述各項費用之和的10%計。（64萬元/戶）根據(jù)項目拆遷實際情況，結(jié)合北京市及石景山區(qū)相關(guān)政策，為加快居民的拆遷速度，擬實行定向安置拆遷辦法。拆除清運費：根據(jù)市場平均，取20元/平方米 。居民拆遷實行定向安置和貨幣補償相結(jié)合的方式。本項目的拆遷工作機構(gòu)與職責(zé)如下： （一）、拆遷工作機構(gòu)總 指 揮： 副 總 指 揮： 指揮部成員： 指揮部綜合協(xié)調(diào)辦公室：指揮部工作人員： （二）、拆遷各機構(gòu)工作職責(zé)拆遷工作指揮部職責(zé)：具體負責(zé)組織實施拆遷工作，制定落實拆遷實施方案，采取切實有效措施完成拆遷工作。與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議。申請停辦審批新建、改建、擴建房屋：停辦入戶、分戶、領(lǐng)取工商執(zhí)照、土地房屋租賃、改變房屋用途等相關(guān)事項。第二部分 總體方案本實施方案編制的土地一級開發(fā)總體方案分為拆遷工作方案、市政建設(shè)工作方案以及總體投資分析。手續(xù)要求：取得規(guī)劃、立項、征地等各環(huán)節(jié)相關(guān)批準(zhǔn)文件，具備項目公開上市各項條件。具體包括： 辦理用地預(yù)審、規(guī)劃意見書等手續(xù)（辦理規(guī)劃意見時，勘測定界范圍需征得石景山區(qū)分中心同意）；辦理立項手續(xù)；完成環(huán)境影響評價、交通影響評價、考古勘探意見等各項前期手續(xù)；按有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定，辦理國有土地收購補償?shù)扔嘘P(guān)手續(xù)； 投標(biāo)人作為拆遷人完成項目范圍內(nèi)的全部拆遷工作； 完成項目范圍內(nèi)地上物拆除、渣土清運、圍墻施工、場地平整；完成項目市政工程規(guī)劃方案綜合，辦理市政規(guī)劃手續(xù)?，F(xiàn)狀供水水質(zhì)滿足飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 在以上背景，以及市委、市政府“加快推進國有企業(yè)重組改制的指導(dǎo)意見”等文件精神指引下，依據(jù)“北京市推進污染擾民企業(yè)搬遷加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實施辦法”中的有關(guān)要求，配合環(huán)保部門做好大氣環(huán)境整治、減少污染源等專項工作，決定對第二水泥管廠進行搬遷，同時調(diào)整用地性質(zhì)，實施土地一級開發(fā)。地上廠房、住宅房屋均為67成新。旅游資源石景山區(qū)得益于大自然賜予的地理環(huán)境和豐厚的歷史積淀，蘊藏著眾多人文名勝：聳立在永定河畔的石景山上寺廟林立，碑碣壘壘，晾經(jīng)臺、藏經(jīng)洞、大戲臺別具一格。西臨永定河與門頭溝相鄰，北倚海淀區(qū)的克勤峪、香山、盧師山，東抵八角東路、玉泉路與海淀區(qū)相連，南至吳家村、張儀村一線與豐臺搭界。本項目圖11 本項目用地區(qū)域位置圖二、自然環(huán)境分析區(qū)域位置及交通石景山區(qū)位于首都北京的西部，屬于北京市的新市區(qū)，距天安門僅16公里，與海淀區(qū)、豐臺區(qū)、門頭溝區(qū)相毗鄰。對該地區(qū)的地理位置和地域特點歷史上描述為：“東臨帝闕，西瀕渾河”。國家重點保護文物，擁有明代壁畫糟品的法海寺，似一顆璀璨的明珠與幽雅碧秀的蟠龍山交相輝映。其控制性詳細規(guī)劃圖見下圖：圖13石景山區(qū)控制性詳細規(guī)劃圖本項目全部為國有土地，具體規(guī)劃指標(biāo)如下：土地面積：，其中建設(shè)用地面積：，（最終以勘測定界報告為準(zhǔn)）。第六章 道路及市政工程現(xiàn)狀調(diào)查分析道路交通現(xiàn)狀規(guī)劃用地范圍內(nèi)南北方向為八角西街和八角東路，東西方向為體育場南路和南邊規(guī)劃路，中間有魯谷路沿東西方向貫穿項目用地。⑤燃氣：該地區(qū)采用低壓供氣。使項目達到上市交易條件的其它一級開發(fā)工作。（二）、市政管網(wǎng)交付使用驗收驗收標(biāo)準(zhǔn)：在國有土地使用權(quán)受讓方完成項目全部開發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門的竣工驗收前，且受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補償費后，向受讓方提供項目用地紅線外市政管線“七通”（燃氣、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水）條件。地上廠房、住宅房屋均為67成新。拆遷的申報手續(xù)、資金、組織人員要充分準(zhǔn)備，被拆遷住宅和國有企業(yè)的各方面詳細情況要摸底調(diào)查清楚，拆遷實施方案要完善周密，并對可能出現(xiàn)的各種問題做出預(yù)案，做提前準(zhǔn)備。1解決拆遷疑難問題,完成拆遷全部工作。 組 長：王衛(wèi)京（京漢置業(yè)集團前期開發(fā)部經(jīng)理）成 員：董麗紅、闞海超審核組負責(zé)對拆遷補償協(xié)議中的各項款額和相關(guān)證明材料進行審定、核對。（2）電話、空調(diào)、有線電視拆移費按1000元/戶。居民拆遷補償時按照現(xiàn)行拆遷政策并結(jié)合該地區(qū)采取貨幣補償政策,暫定基準(zhǔn)補償價為樓房11000元/平方米、平房9000元/平方米。非住宅房屋拆遷補償價計算公式為：非住宅房屋拆遷價格=區(qū)位價格K1K2K3建筑面積+地上物補償價其中： K1為容積率調(diào)整系數(shù)； K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)； K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。市政管網(wǎng)交付使用驗收標(biāo)準(zhǔn)：在國有土地使用權(quán)受讓方完成項目全部開發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門的竣工驗收前，且受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補償費后，向受讓方提供項目用地紅線外市政管線“七通”（燃氣、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水）條件。3．雨、污水八角南里居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)現(xiàn)狀沒有雨水管道系統(tǒng)，雨水通過地面徑流向南排入人民渠。4．中水 目前該用地南部首鋼污水處理廠已建成并投入使用，處理后的70%污水回用，其余排入人民渠。規(guī)劃自體育場南路的天然氣中壓管線開口，沿體育場西路向南修建DN300毫米的中壓管線至居住區(qū)南路，長度約550米；沿居住區(qū)南路修建DN300中壓管線，長度約300米。根據(jù)八角南里居住區(qū)道路規(guī)劃建設(shè)情況，結(jié)合布放通信電纜的要求，做如下安排：沿八角西街、八角東路、居住區(qū)南路新建12孔電信管道，總長約1700米。（2）各管線之間最小凈距應(yīng)符合下表表24 地下管線間最小凈距（M）項目給水管污水管雨水管水平垂直水平垂直水平垂直給水管