【正文】 域的具體情況和當(dāng)?shù)卣呓o予企業(yè)每平方米建筑面積1200元的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：根據(jù)北京市國(guó)土資源局《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的編制辦法》,按10%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行匡算。居民拆遷補(bǔ)償時(shí)按照現(xiàn)行拆遷政策并結(jié)合該地區(qū)采取貨幣補(bǔ)償政策,暫定基準(zhǔn)補(bǔ)償價(jià)為樓房11000元/平方米、平房9000元/平方米。（根據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局、北京市物價(jià)局關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知、京房管拆字〔2003〕808號(hào)進(jìn)行測(cè)算確定）C. 地上附屬物補(bǔ)償費(fèi)：按照房屋重置總價(jià)的10%計(jì)算：20元/平米。：1000元/戶（2）、拆遷補(bǔ)償 及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：A. 拆遷基準(zhǔn)補(bǔ)償價(jià)：樓房：11000元36143㎡= 39757萬(wàn)元平房：9000元10152㎡= 9137萬(wàn)元小計(jì)：48894萬(wàn)元：樓房：1200元/㎡36143㎡= 4337萬(wàn)元平房：800元10152㎡= 812萬(wàn)元小計(jì)：5149萬(wàn)元C. 地上附屬物補(bǔ)償費(fèi)：5149萬(wàn)元10%=515萬(wàn)元：20元/平米46295㎡=93萬(wàn)元：5萬(wàn)元/戶932戶=4660萬(wàn)元：1000/戶932戶=93萬(wàn)元小計(jì)：59404萬(wàn)元。定向安置房建設(shè)成本詳見(jiàn)定向安置房建設(shè)方案。非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式為：非住宅房屋拆遷價(jià)格=區(qū)位價(jià)格K1K2K3建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)其中： K1為容積率調(diào)整系數(shù)； K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)； K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。本項(xiàng)目國(guó)有土地非住宅拆遷作價(jià)區(qū)位價(jià)格取3800元/建筑平方米，結(jié)合項(xiàng)目的現(xiàn)狀容積率、房屋原用途及規(guī)劃用途，分別確定K1=（廠房部分），（辦公部分），K2=，K3取1，地上物補(bǔ)償按照地上物現(xiàn)狀估計(jì)，確定國(guó)有土地非住宅房屋拆遷平均價(jià)格約為7539元/平方米（廠房部分），8390元/平方米（辦公部分）。）D．拆遷補(bǔ)助費(fèi)：25元/平米（2）、拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：A. 區(qū)位補(bǔ)償價(jià)：廠房：7539元/平米㎡=17892萬(wàn)元辦公：8390元/平米㎡=16315萬(wàn)元小計(jì)：34207萬(wàn)元：1400元/㎡㎡=6045萬(wàn)元：1200元/㎡㎡=5181萬(wàn)元D．拆遷補(bǔ)助費(fèi)：25元/平米㎡=108萬(wàn)元小計(jì)： 45780萬(wàn)元(合10603元/㎡)。總計(jì)：118215萬(wàn)元。市政管網(wǎng)交付使用驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：在國(guó)有土地使用權(quán)受讓方完成項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門的竣工驗(yàn)收前，且受讓方付清全部土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)后，向受讓方提供項(xiàng)目用地紅線外市政管線“七通”（燃?xì)?、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水）條件。本市政建設(shè)方案按照市政管網(wǎng)交付使用驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制，用地范圍內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)“七通一平”（供水、雨，污，中水、供熱、供氣、供電、通信、通路；“一平”指場(chǎng)地自然平）。五、市政管線施工時(shí)應(yīng)重點(diǎn)控制的環(huán)節(jié)項(xiàng) 目符 合 標(biāo) 準(zhǔn)管線放線偏差設(shè)計(jì)圖紙及DBJ01472000，GB5002693規(guī)定；管線開(kāi)挖設(shè)計(jì)圖紙及DBJ842004等規(guī)定；管線基底設(shè)計(jì)圖紙及GB500072002；基坑支護(hù)DBJ01842004；各種管線質(zhì)量設(shè)計(jì)圖紙及各專業(yè)規(guī)范；各種管線坡度設(shè)計(jì)圖紙及GB5026897，DBJ01472000，T3722004；管線接口質(zhì)量設(shè)計(jì)圖紙及GB5026897，DBJ01472000，階段性驗(yàn)收、試驗(yàn)T3722004；回填土質(zhì)量設(shè)計(jì)圖紙及GB5026897，DBJ01472000，路基密實(shí)度T3722004；路面瀝青密實(shí)度設(shè)計(jì)圖紙DBJ01472000，DBJ01452000；設(shè)計(jì)圖紙DBJ01472000，DBJ01112004設(shè)計(jì)圖紙DBJ01452000，DBJ01112004；管線間的相關(guān)距離設(shè)計(jì)圖紙及GB5028998六、市政咨詢成果道路交通現(xiàn)狀規(guī)劃用地范圍內(nèi)南北方向?yàn)榘私俏鹘趾桶私菛|路，東西方向?yàn)轶w育場(chǎng)南路和南邊規(guī)劃路，中間有魯谷路沿東西方向貫穿項(xiàng)目用地。表14項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)狀情況編號(hào)道路名稱規(guī)劃等級(jí)道路長(zhǎng)度（米）紅線寬度（米）備注1八角西街南延城市次干路540402八角東路南延城市支路560253南部規(guī)劃路城市支路320304魯谷路西延城市次干路320455體育場(chǎng)南路城市次干路31020已完成供水目前，石景山區(qū)楊轉(zhuǎn)水廠已建成并投入使用，供水能力5萬(wàn)立方米/日，其供水范圍已包括了八角南里居住區(qū)。3．雨、污水八角南里居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)現(xiàn)狀沒(méi)有雨水管道系統(tǒng)，雨水通過(guò)地面徑流向南排入人民渠。 規(guī)劃沿體育場(chǎng)西路－居住區(qū)南路新建1條雨水管道，向南向西接入八角東路規(guī)劃雨水管道，規(guī)劃管徑為Φ800～1400，規(guī)劃管長(zhǎng)約830米。在古城大街－人民渠北側(cè)有1條現(xiàn)狀污水干線，管徑為Φ1500；在體育場(chǎng)南路－八角東路東側(cè)現(xiàn)狀路上有1條現(xiàn)狀石景山第二污水干線，管徑為Φ1500；兩條現(xiàn)狀污水管匯合后，向東沿人民渠北側(cè)的□16001600現(xiàn)狀污水干線最終接入規(guī)劃盧溝橋污水處理廠。規(guī)劃沿八角西街－居住區(qū)規(guī)劃南路新建1條污水管道，向南向東接入八角東路規(guī)劃污水管道，規(guī)劃管徑為Φ400，規(guī)劃管長(zhǎng)約830米。4．中水 目前該用地南部首鋼污水處理廠已建成并投入使用，處理后的70%污水回用，其余排入人民渠。規(guī)劃沿八角東路布置1條DN600中水管道，長(zhǎng)度1100米，投資約234萬(wàn)元。規(guī)劃中水管道總長(zhǎng)度2350米。6．供氣八角南里居住區(qū)屬于天然氣供氣區(qū)，在體育場(chǎng)南路有現(xiàn)狀天然氣高壓管線和中壓管線各一條，管徑分別為DN600和DN400；在居住區(qū)東側(cè)、體育場(chǎng)南路南側(cè)是現(xiàn)狀八角天然氣高中壓調(diào)壓站。規(guī)劃自體育場(chǎng)南路的天然氣中壓管線開(kāi)口，沿體育場(chǎng)西路向南修建DN300毫米的中壓管線至居住區(qū)南路，長(zhǎng)度約550米；沿居住區(qū)南路修建DN300中壓管線，長(zhǎng)度約300米。中壓管線總長(zhǎng)度為850米。盡管古城變電站離居住區(qū)更近，但由于石景山路下有地鐵，電纜很難穿越，因此，規(guī)劃八角居住區(qū)只能由魯古變電站供電。具體建設(shè)方案由我公司與石景山區(qū)政府、供電部門共同確定。根據(jù)八角南里居住區(qū)道路規(guī)劃建設(shè)情況，結(jié)合布放通信電纜的要求，做如下安排：沿八角西街、八角東路、居住區(qū)南路新建12孔電信管道，總長(zhǎng)約1700米。根據(jù)信號(hào)分配需要，規(guī)劃光纜、電纜管道主要安排：沿八角西街、體育場(chǎng)南路、八角東路、居住區(qū)南路鋪設(shè)6孔有線管道。該項(xiàng)目的管道鋪設(shè)順序及管徑如下：☆電力電纜：魯谷路100KV☆通訊電纜：規(guī)劃道路下布置12孔的通訊電纜☆煤氣管道：φ300mm☆污水管道：φ400mmφ500mm☆供水管道：φ400mm☆熱力管道：φ300mmφ500mm☆雨水管道：φ800mmφ1600mm☆中水管道：φ150mmφ600mm各種埋地管道的平面位置，不得上下重疊，并應(yīng)盡量減少和避免互相之間的交叉?！?，管外壁的水平凈距離應(yīng)根據(jù)土壤的滲水性確定。（2）各管線之間最小凈距應(yīng)符合下表表24 地下管線間最小凈距（M）項(xiàng)目給水管污水管雨水管水平垂直水平垂直水平垂直給水管污水管雨水管低壓煤氣管直埋式熱水管熱力管溝電力電纜通訊電纜通訊及照明電纜喬木中心注：凈距離管外壁距離，管道交叉設(shè)套管時(shí)指套管外壁距離，直埋式熱力管道指保溫管殼外壁距離。一般均在人行道下。市政基礎(chǔ)設(shè)施需要建設(shè)項(xiàng)目、各項(xiàng)工程量及工程費(fèi)用測(cè)算見(jiàn)下表：表25 市政建設(shè)費(fèi)用計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目工程內(nèi)容長(zhǎng)度（m）金額（萬(wàn)元）1道路工程城市次干路及城市支路4650016742雨水工程φ800mmφ1600mm16802323污水工程φ400mmφ500mm16802424中水工程φ150mmφ600mm23502825供水工程φ400mm14002526供電工程（雙回）10千伏電纜、電纜溝道、電纜管井270014907熱力工程φ300mmφ500mm270012968供氣工程φ300mm8503579電信工程12孔170061210有線電視工程6孔253028811其它場(chǎng)地平整1879003761210KV開(kāi)閉站1座2013小區(qū)配電室24臺(tái)箱變1座20合計(jì)7060（萬(wàn)元）折合（單價(jià)）184（元/建筑㎡）第三章 項(xiàng)目可行性分析一、項(xiàng)目總投資估算表26 石景山第二水泥管廠項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資表序 號(hào)項(xiàng) 目金額（萬(wàn)元）所占比例一直接費(fèi)用125275 1拆遷費(fèi)用118215 拆遷補(bǔ)償費(fèi)105184 　12評(píng)估服務(wù)費(fèi)1052 　拆遷服務(wù)費(fèi)1052 　拆除清運(yùn)費(fèi)179 　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)10747 　2市政費(fèi)用7060 道路工程1593 　雨水工程232 　污水工程242 　中水工程282 　供水工程252 　供電工程1490 　熱力工程1296 　供氣工程357 　電信工程612 　有線電視工程288 　其它376 　10KV開(kāi)閉站20 　小區(qū)配電室20 　二其它費(fèi)用203 1環(huán)評(píng)費(fèi)用10　2交評(píng)費(fèi)用10　3前期咨詢費(fèi)26　4招投標(biāo)代理費(fèi)50　5可行性研究報(bào)告編制費(fèi)15　6掛牌底價(jià)評(píng)估費(fèi)50　7考古勘探費(fèi)用42三間接費(fèi)用9421 1財(cái)務(wù)費(fèi)用6776 2一級(jí)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)2645 四總成本134899 說(shuō)明事項(xiàng)：、市政建設(shè)費(fèi)用為前文所測(cè)算的一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。（2）交評(píng)費(fèi)用：根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目交通影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)取。 （5）招投標(biāo)代理費(fèi)：依據(jù)國(guó)家計(jì)委《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》（計(jì)價(jià)格 [2002]1980 號(hào)），計(jì)取基數(shù)為表26中直接費(fèi)用。（7）入市底價(jià)評(píng)估費(fèi)：依據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》(京價(jià)（房）[1997]第398號(hào))的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照預(yù)計(jì)一級(jí)開(kāi)發(fā)成本和將來(lái)繳納的政府收益之和為基礎(chǔ)計(jì)取。4. 一級(jí)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)：本項(xiàng)目利潤(rùn)率取2%。其中：，（最終以規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)為準(zhǔn)）。三、土地入市交易分析（一）、本項(xiàng)目預(yù)期熟地單價(jià)估算土地銷售收入預(yù)測(cè)的方法有多種，包括收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法等，但是每種方法都有其特點(diǎn)及適用范圍，根據(jù)估價(jià)作業(yè)規(guī)范和該項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目規(guī)劃為居住和商業(yè)綜合用地，（居住）（商業(yè)）以內(nèi)，根據(jù)估價(jià)作業(yè)規(guī)范和項(xiàng)目周圍區(qū)域的市場(chǎng)情況，可采用剩余法進(jìn)行住宅用地的銷售收入預(yù)測(cè)。剩余法適用于待開(kāi)發(fā)的土地的估價(jià)，待拆遷改造的土地估價(jià)，或進(jìn)行土地整理的地價(jià)評(píng)估和舊建筑占用土地的土地估價(jià)。其公式為：宗地價(jià)格＝開(kāi)發(fā)價(jià)值－成本費(fèi)用－銷售費(fèi)用－開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)開(kāi)發(fā)價(jià)值預(yù)測(cè)為了確定本項(xiàng)目用地開(kāi)發(fā)完成后在二級(jí)市場(chǎng)中能實(shí)現(xiàn)的熟地價(jià)價(jià)格，我們對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行了分析，利用剩余法對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后價(jià)格進(jìn)行測(cè)算和評(píng)估。根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目周邊的住宅項(xiàng)目的售價(jià)調(diào)查以及對(duì)石景山區(qū)商品房銷售價(jià)格變化趨勢(shì)分析，綜合確定項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)售價(jià)為10000元/平方米，根據(jù)對(duì)類似項(xiàng)目商業(yè)配套用房部分的市場(chǎng)租金及售價(jià)的調(diào)查，我們確定商業(yè)部分的市場(chǎng)售價(jià)為15000元/平方米。B. 專業(yè)人士費(fèi)取建造成本的8%取建造成本和專業(yè)人士費(fèi)的8% D. 投資利息取以上三項(xiàng)合計(jì)款為基數(shù)，％，資金考慮在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，假設(shè)開(kāi)發(fā)期為二年，以復(fù)利計(jì)算。利潤(rùn)根據(jù)北京市房地產(chǎn)管理局《出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的有關(guān)規(guī)定，及我們掌握的目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料，我們選定開(kāi)發(fā)周期二年的住宅項(xiàng)目投資回報(bào)率15％，商業(yè)配套的投資回報(bào)率為20%，取費(fèi)基數(shù)為建造成本、專業(yè)人士費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)三項(xiàng)成本費(fèi)用合計(jì)； 求取熟地價(jià)宗地價(jià)格＝開(kāi)發(fā)價(jià)值－成本費(fèi)用－銷售費(fèi)用－開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)表27 居住用地剩余法計(jì)算過(guò)程項(xiàng)目金額計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)銷售單價(jià)10000元/㎡按照周邊同類型市場(chǎng)銷售價(jià)預(yù)測(cè)建造成本3240元/㎡按照北京市建安費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)專業(yè)人士費(fèi)㎡取建造成本的8%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)㎡取建造成本和專業(yè)人士費(fèi)的8%投資利息㎡+在整個(gè)開(kāi)發(fā)期均勻投入，開(kāi)發(fā)周期2年，計(jì)息周期為1年，%投資利潤(rùn)㎡+按全部投入的15%銷售稅費(fèi)750元/㎡%宗地價(jià)格3903元/㎡/表28 商業(yè)用地剩余法計(jì)算過(guò)程項(xiàng)目金額計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)銷售單價(jià)15000元/㎡按照周邊同類型市場(chǎng)銷售價(jià)預(yù)測(cè)建造成本3370元/㎡按照北京市建安費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)專業(yè)人士費(fèi)㎡取建造成本的8%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)㎡取建造成本和專業(yè)人士費(fèi)的8%