【正文】 土地一級開發(fā)實施方案第一部分 項目基本情況第一章 區(qū)域位置及自然環(huán)境一、項目區(qū)域位置位于石景山區(qū)八角地區(qū)，東至八角東路，南至八角南區(qū)一號路，西至石景山體育場西路，北至石景山體育場南路。本項目圖11 本項目用地區(qū)域位置圖二、自然環(huán)境分析區(qū)域位置及交通石景山區(qū)位于首都北京的西部，屬于北京市的新市區(qū)，距天安門僅16公里，與海淀區(qū)、豐臺區(qū)、門頭溝區(qū)相毗鄰。該區(qū)交通暢捷，可進入性強。一線地鐵，橫貫全區(qū)；運營在長安街、阜石路、京門路等北京主要公交線路及在區(qū)內運行的公交線路交叉成網，并有五處鐵路專用線，大宗鐵路貨運可直接進區(qū)。自然環(huán)境石景山區(qū)屬暖溫帶半濕潤季風性大陸氣候，四季分明，年平均降水量在680毫米左右，山地占全區(qū)總面積23%，植被茂密，平原地區(qū)綠化率覆蓋達到40%，地下水質優(yōu)良，生態(tài)環(huán)境良好。石景山區(qū)位于北京市西山風景區(qū)南麓和永定河沖積扇上，地勢北高南低，略有起伏。西臨永定河與門頭溝相鄰，北倚海淀區(qū)的克勤峪、香山、盧師山，東抵八角東路、玉泉路與海淀區(qū)相連，南至吳家村、張儀村一線與豐臺搭界。地勢北高南低，略有起伏。本地域因俗稱京都“第一仙山”的石景山而得名。對該地區(qū)的地理位置和地域特點歷史上描述為：“東臨帝闕，西瀕渾河”。石景山區(qū)西北部山地是太行山余脈，約占全區(qū)面積的三分之一。比肩而立的40余座山峰，雖不太高，但面對東南部一望無垠的華北大平原卻也氣勢不凡。其間巖壁崢嶸、峰巒疊翠、鳥語花香、泉水涓涓、云霧渺渺、蒼秀清雅，系北京十大風景區(qū)之一西山及永定河風景游覽區(qū)最佳麗之處。區(qū)境南部橫亙著古老的永定河，蜿蜒曲折、波光粼粼、青山與綠水之間的中部和東南部，是永定河沖積扇形成的夾帶殘丘的平原，為全區(qū)人民生產生活的主要地區(qū)，有現代化游樂園景和旅游服務設施優(yōu)美。旅游資源石景山區(qū)得益于大自然賜予的地理環(huán)境和豐厚的歷史積淀，蘊藏著眾多人文名勝：聳立在永定河畔的石景山上寺廟林立，碑碣壘壘，晾經臺、藏經洞、大戲臺別具一格。一代名園八大處，宛如七星北斗綴在盧師、平坡、翠微山三山之間大放異彩。世界稀有的釋迦牟尼炅牙舍利珍藏于此處靈光寺。國家重點保護文物，擁有明代壁畫糟品的法海寺，似一顆璀璨的明珠與幽雅碧秀的蟠龍山交相輝映。此外，先軀者之魂八寶山革命公墓、沒落王朝的歷史見證明代宦官田義墓和寶勝仙橋、萬善橋、慈善寺、雙泉寺、承恩寺等物華天寶均薈萃于石景山這塊美麗的土地上。區(qū)域里秀麗的自然風光、珍貴的人文名勝、歡快的娛樂場所，構成了各具特色、鼎足而立的三大憩嬉環(huán)境，自古以來，就是人們四季旅游的風水寶地。第二章 土地利用現狀情況，全部為劃撥方式取得的國有土地，不涉及征地。，。序號土地使用權人土地面積（公頃）備注1第二水泥管廠2北京市第六建筑工程公司3北京宏潤投資經營公司4北京市政工程總公司合計表11第二水泥管廠土地利用現狀表第三章 地上物現狀情況項目用地范圍內全部為建設用地,，分別屬于第二水泥管廠、北京宏潤投資經營公司和北京市政工程總公司，這些非住宅建筑可以分為兩類，工業(yè)生產廠房和辦公用建筑，；住宅面積為46295平方米，分別為北京第二水泥管廠職工宿舍住宅樓6棟，面積為36143平方米，北京六建集團公司職工平房宿舍約10152平方米。地上廠房、住宅房屋均為67成新。土地狀況及地上物狀況通過現場踏勘和石景山區(qū)2006年集調的成果資料，整理出本項目的土地利用現狀情況。表12第二水泥管廠地上物狀況明細表序號項目名稱面積（㎡）1住宅46295家屬樓1636143六建平房居住區(qū)101522非住宅第二水泥管廠北京宏潤投資經營公司3825北京市政工程總公司340合計其航拍現狀圖、用地現狀照片如下：照片1 工業(yè)廠房本項目圖12 本項目用地航拍圖照片2 辦公建筑照片3 居民住宅樓照片4 六建平房第四章 項目規(guī)劃指標說明依據《石景山區(qū)2005—2020年控制性詳細規(guī)劃》，本項目用地規(guī)劃以居住用地為主，另有配套商業(yè)金融和幼托用地以及代征用地，主要進行住宅和商業(yè)金融項目建設，以滿足石景山區(qū)中部地區(qū)環(huán)境改善及居民生產生活質量提高的需求。其控制性詳細規(guī)劃圖見下圖：圖13石景山區(qū)控制性詳細規(guī)劃圖本項目全部為國有土地，具體規(guī)劃指標如下：土地面積：，其中建設用地面積：，（最終以勘測定界報告為準）。其中：，（最終以規(guī)劃意見書為準）。表13 第二水泥管廠規(guī)劃情況表分區(qū)用地性質規(guī)劃用地面積（公頃）建筑高度（米）容積率規(guī)劃總建筑面積（萬㎡）A體育用地45B商業(yè)金融603C居住用地60D托幼用地9E居住用地60合計圖14 第二水泥管廠規(guī)劃意見書附圖第五章 項目背景項目來由石景山區(qū)是北京傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，以首鋼等第二產業(yè)作為經濟發(fā)展支柱產業(yè)，產業(yè)工人、工業(yè)技術人員在石景山區(qū)人口中占比較重要的部分，在“十一五”規(guī)劃中，石景山區(qū)未來的功能定位和發(fā)展方向是首都休閑娛樂中心區(qū)，產業(yè)發(fā)展方向呈現由第二產業(yè)向第三產業(yè)轉變的趨勢，十一五期間，隨著首鋼涉鋼產業(yè)搬遷和區(qū)政府大力發(fā)展數碼娛樂、旅游休閑等產業(yè)，石景山區(qū)所承擔的CRD（休閑娛樂中心區(qū)）服務職能將得到進一步強化。2006年初，石景山區(qū)科技園并入中關村科技園，石景山區(qū)未來的經濟將持續(xù)增長，它將在北京市今后的城市發(fā)展過程中承擔市內的人口轉移功能和新產業(yè)吸納集聚功能，從而帶動區(qū)域商品住宅市場發(fā)展，其房地產開發(fā)發(fā)展態(tài)勢良好。目前，區(qū)委、區(qū)政府正本著將石景山區(qū)建設成為“體現首都經濟特征的現代工業(yè)區(qū)、富有傳統(tǒng)特色又鮮明時代氣息的都市休閑旅游區(qū)、人居環(huán)境一流的文明區(qū)”，即將石景山區(qū)建設成為“現代、綠色、文明”的新市區(qū)而努力。 在以上背景，以及市委、市政府“加快推進國有企業(yè)重組改制的指導意見”等文件精神指引下，依據“北京市推進污染擾民企業(yè)搬遷加快產業(yè)結構調整實施辦法”中的有關要求，配合環(huán)保部門做好大氣環(huán)境整治、減少污染源等專項工作，決定對第二水泥管廠進行搬遷，同時調整用地性質，實施土地一級開發(fā)。規(guī)劃落實 實施過程中，先行對用地范圍內的企業(yè)進行拆除，然后對用地范圍內的居民住宅進行拆遷，接著進行市政基礎設施建設等土地一級開發(fā)工作，嚴格落實規(guī)劃指標。特殊政策根據《北京市人民政府辦公廳關于轉發(fā)時發(fā)展改革委市監(jiān)察局加強擴大內需重大項目綠色審批通道管理和檢查有關文件的通知》（京政辦函{2009}14號）和《關于綠色審批通道推進小組成員單位落實市政府“加快、簡化、下放、取消、協(xié)調”要求的具體工作措施匯總》文件的精神，本項目已納入綠色審批通道，在手續(xù)申報批準中將按照簡化流程辦理，大大縮短了手續(xù)辦理的時間。第六章 道路及市政工程現狀調查分析道路交通現狀規(guī)劃用地范圍內南北方向為八角西街和八角東路，東西方向為體育場南路和南邊規(guī)劃路，中間有魯谷路沿東西方向貫穿項目用地。以上五條道路中現在已有體育場南路修建完成，其他道路還需要按照規(guī)劃進行基礎設施建設。表14項目周邊道路現狀情況編號道路名稱規(guī)劃等級道路長度（米）紅線寬度（米）備注1八角西街南延城市次干路540402八角東路南延城市支路560253南部規(guī)劃路城市支路320304魯谷路西延城市次干路320455體育場南路城市次干路31020已完成市政配套條件：本項目區(qū)域目前市政配套狀況如下：①供電：目前該地區(qū)供電由北京供電局城子110千伏變電站以單路10千伏架空線路（三家店線路）供電。②供水：目前該區(qū)域供水由石景山區(qū)自來水公司供水，沿石門路出廠輸水干管供水。規(guī)劃后將充分利用現有管網，串通成環(huán)，保障供水?，F狀供水水質滿足飲用水質標準。③雨水：目前該地區(qū)無雨水管道，雨水排除為坡面流方式，就近排入附近的山洪溝。④污水：目前該區(qū)域污水主要沿五里坨西路的污水支干管接入京門公路污水主干線。⑤燃氣：該地區(qū)采用低壓供氣。在此基礎上，根據需要鋪設區(qū)供氣管網，應建立相應調壓站。⑥熱力：目前無市政供熱。⑦電信：目前該地區(qū)沿黑石頭村路鋪設12孔電信管道。第七章 一級開發(fā)內容及驗收要求一、一級開發(fā)內容本項目土地一級開發(fā)內容包括本項目涉及的相關手續(xù)的辦理、地塊內住戶和國有企業(yè)的拆遷、地上物等的拆除、渣土清運、圍墻施工、場地平整、市政配套工程（包括道路、上下水、電信、電力、燃氣、熱力、有線電視網絡等）建設、定線安置房建設等，使項目用地達到“七通一平”。具體包括： 辦理用地預審、規(guī)劃意見書等手續(xù)（辦理規(guī)劃意見時，勘測定界范圍需征得石景山區(qū)分中心同意）；辦理立項手續(xù)；完成環(huán)境影響評價、交通影響評價、考古勘探意見等各項前期手續(xù)；按有關法律、法規(guī)、政策規(guī)定，辦理國有土地收購補償等有關手續(xù)； 投標人作為拆遷人完成項目范圍內的全部拆遷工作； 完成項目范圍內地上物拆除、渣土清運、圍墻施工、場地平整；完成項目市政工程規(guī)劃方案綜合，辦理市政規(guī)劃手續(xù)。包括道路規(guī)劃方案、雨排規(guī)劃方案、污排規(guī)劃方案、供水規(guī)劃方案、燃氣規(guī)劃方案、供熱規(guī)劃方案、供電規(guī)劃方案、信息管道規(guī)劃方案及有線電視規(guī)劃網等方案，由市政規(guī)劃部門進行方案綜合；完成宗地紅線外燃氣、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水等市政管網建設工作，使宗地達到“七通一平”條件，并按照招標人和規(guī)劃要求，將市政接口接至指定位置。1）、通上水：根據招標人提供的前期咨詢方案，聘請有資質的設計單位開展給水工程設計工作，報經政府主管部門批準，完成建設用地紅線外上水工程；2）、通下水（雨、污水）：根據招標人提供的前期咨詢方案，聘請有資質的設計單位開展排水工程設計工作，報經政府主管部門批準，完成建設用地紅線外雨、污水排水工程；3）、通電：根據招標人提供的前期咨詢方案，聘請有資質的設計單位開展電力工程設計工作，報經政府主管部門批準，完成建設用地紅線外供電工程中管道工程；4）、通熱：根據招標人提供的前期咨詢方案，聘請有資質的設計單位開展熱力工程設計工作，報經政府主管部門批準，完成建設用地紅線外熱力工程中管道工程；5）、通氣：根據招標人提供的前期咨詢方案，聘請有資質的設計單位開展燃氣工程設計工作，報經政府主管部門批準，完成建設用地紅線外燃氣工程中管道工程；6）、通電信：根據招標人提供的前期咨詢方案，協(xié)調并督促相關單位完成電信工程；7）、通路：根據招標人提供的前期咨詢方案，聘請有資質的市政設計單位開展道路工程設計工作，報經政府主管部門批準，完成建設用地紅線外市政道路工程。使項目達到上市交易條件的其它一級開發(fā)工作。投標人需要承擔定向安置房建設的全部工作，包括安置房建設的規(guī)劃設計、手續(xù)辦理、工程施工、小市政配套及其他公共配套、竣工驗收等。二、一級開發(fā)驗收要求土地一級開發(fā)驗收標準：分為土地上市前驗收和市政管網交付使用前驗收兩個階段，隨同開發(fā)周期驗收。（一）、土地上市前驗收場地要求：（1）宗地達到 “場光地凈”——場地中無建筑物、構筑物、電線桿等附著物（樹木除外），渣土清運完畢，場地達到環(huán)保、城市管理等規(guī)定要求；（2）地面平整——場地隨自然地平； （3）在宗地四周設置圍檔(～5米，鋼結構，墻體外圍張貼公益廣告，廣告內容須經招標人同意)。市政要求：中標人取得項目市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現狀在土地上市前驗收時達到“三通一平”，即具備施工車輛主要進出道路路由、施工臨時用水源頭、施工臨時用電源頭接通條件及用地場地平整。手續(xù)要求：取得規(guī)劃、立項、征地等各環(huán)節(jié)相關批準文件，具備項目公開上市各項條件。定向安置房建設要求：要求符合規(guī)劃要求，實現拆遷區(qū)域內就地安置。完成定向安置房建設的全部工作，包括安置房建設的規(guī)劃設計、手續(xù)辦理、工程施工、市政配套及其他公共配套，通過竣工驗收等。（二）、市政管網交付使用驗收驗收標準：在國有土地使用權受讓方完成項目全部開發(fā)建設并在建設管理部門的竣工驗收前，且受讓方付清全部土地開發(fā)建設補償費后，向受讓方提供項目用地紅線外市政管線“七通”（燃氣、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水）條件。并按照招標人和規(guī)劃要求，將市政接口接至指定位置。市政驗收時間：為國有土地使用權受讓方需要市政接用前，一級開發(fā)實施單位完成所有的市政建設，由一級開發(fā)實施單位提出驗收申請，招標人組織對項目用地一級開發(fā)建設各項內容進行驗收。市政接用時間：為在受讓方付清全部土地開發(fā)建設補償費的前提條件下，在項目全部完成開發(fā)建設并通過建設管理部門的竣工驗收后達到客戶入住條件的時間。第八章 工作依據（一）、《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》（京國土市[2005]540號）；（二）、《北京市土地一級開發(fā)項目招標投標暫行辦法》（京國土市[2006]290號）；（三）、北京市相關工程計價表： 2001《北京市建設工程預算定額》；（四、《建設工程工程量清單計價規(guī)范》 （GB505002003）；（五）、《關于房地產中介服務收費的通知》（京價（房）[1997]第398號）；（六）、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年12月1日北京市人民政府令第87號）； （七）、《關于北京市城市房屋拆遷補助費有關規(guī)定的批復》； （京政函[2001]109號）； （八）、《關于修改并重新印發(fā)〈北京市城市房屋拆遷管理辦法實施意見〉的通知》； （京國土房管拆[2003]77