【正文】 0 平方米 110KV 變電站 1760 平方米3 建筑容積率 ~ (平均：)4 建筑高度 ≤60 米5 綠化率 ≥30 %6 / 35五、項(xiàng)目背景和實(shí)施內(nèi)容為服務(wù)中關(guān)村自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)發(fā)展建設(shè)，盡快在本地區(qū)形成新的城市經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，改善本地區(qū)城市環(huán)境面貌。2022 年 11月 13 日，北京市海淀區(qū)人民政府核發(fā)了《關(guān)于東升科技園冠名“中關(guān)村東升科技園”的批復(fù)》 “海政函[2022]249 號” 。遵照北京市人民政府的相關(guān)指示精神，2022 年 4 月 23 日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主持召開了《東升科技園二期項(xiàng)目協(xié)調(diào)會》 ，明確提出將本項(xiàng)目“納入中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)整體規(guī)劃” ，請市規(guī)委、市規(guī)劃院“盡快完成高壓走廊改移、公交車站調(diào)整、增加容積率及預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地等控規(guī)調(diào)整工作”2022 年 4 月，北京市規(guī)劃委員會完成了該項(xiàng)目控規(guī)調(diào)整方案的公示，2022年 8 月，位于二期項(xiàng)目西北側(cè)的國管局經(jīng)濟(jì)適用房（西三旗建材西路 16 號院）項(xiàng)目進(jìn)行控規(guī)調(diào)整，市規(guī)委協(xié)調(diào)二期項(xiàng)目在 4 月份公示方案的基礎(chǔ)上再次做出方案調(diào)整。東升科技園二期項(xiàng)目擬實(shí)施內(nèi)容為回遷安置房及配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)用地的征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃地上總建筑面積 萬平方米，其中回遷安置房及配套面積 萬平方米，110KV 變電站 1760 平方米，產(chǎn)業(yè)用地中三分之二用于自持經(jīng)營，三分之一進(jìn)行入市交易。北京市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法；北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法（北京市人民政府令第 148 號） ；北京市集體土地房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第 124 號） ；關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價評估標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京國土房管拆字[2022]808 號）北京市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法（京國土用〔2022〕533 號） ；北京市人民政府 2022 年 12 月下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知》[京政發(fā)（2022）32 號]；北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行） （京政發(fā)〔2022〕6 號） ；二、項(xiàng)目依據(jù)項(xiàng)目控規(guī)指標(biāo)委托方提供的有關(guān)本項(xiàng)目的資料和文件本實(shí)施方案編制人員調(diào)查收集的相關(guān)資料9 / 35第三章 項(xiàng)目市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場分析北京市房地產(chǎn)市場在 2022 年政策調(diào)控的作用下，112 月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長；房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷恢復(fù)；住宅銷量受政策影響較大；政策性住房建設(shè)高速增長；項(xiàng)目金融貸款呈下降趨勢。其中，住宅完成投資 億元，增長 %；寫字樓完成投資 億元，增長 %；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資 億元，下降 %。（二）房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷恢復(fù)2022 年末，全市商品房施工面積為 萬平方米，比上年增長%。2022 年，全市商品房新開工面積為 萬平方米，比上年增長 %。2022 年，全市商品房竣工面積為 萬平方米，比上年下降 %。（三）住宅銷售受政策影響較大2022 年，全市商品房銷售面積為 1440 萬平方米，比上年下降 %。分功能區(qū)看，2022 年，功能核心區(qū)和功能拓展區(qū)商品房面積分別為 萬平方米和 萬平方米，分別比上年下降 %和 %，發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)分別銷售 萬平方米和 萬平方米，分別比上年增長 %和%。12 月末，全市政策性住房施工面積為 萬平方米，比上年增長%，其中住宅施工面積為 萬平方米，增長 %。（五）項(xiàng)目金融貸款呈下降趨勢2022 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本年到位資金為 億元，比上年下降%。二、北京市土地市場分析　根據(jù)《北京市 2022 年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃 》 ，2022 年全年計劃完成供地總量 6500 公頃，其中經(jīng)營性用地 3100 公頃，包括住宅用地 2550 公頃、商服用地 550 公頃。2022 年北京實(shí)際土地供應(yīng)總量為 5970 公頃，完成全年 6500 公頃供應(yīng)計劃的 92%，這是近 3 年來北京首次沒有完成年度供地計劃。今年北京市共成交住宅用地 50 宗，規(guī)劃建筑面積總計 萬平米，不僅較去年大幅下降 %，更創(chuàng)近 5 年來新低。從 2022 年各月的成交情況看，土地市場供應(yīng)可以分為以下兩個階段：第一階段，15 月份，政府推地節(jié)奏較慢，摸索保障房用地落實(shí)方法；開發(fā)企業(yè)在新政下謹(jǐn)慎拿地。第二階段，612 月份，政府為完成全年供地計劃，提高推地節(jié)奏，部分開發(fā)企業(yè)謀劃弱市低價拿地。從區(qū)域分布上看，2022 年住宅用地成交中，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的比重顯著上升，達(dá) %，較 2022 年高出 個百分點(diǎn)，特別是懷柔區(qū)、門頭溝區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)域，土地成交活躍，將成為未來商品房供應(yīng)的重要區(qū)域。三、海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2022 年，海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本穩(wěn)定。2022 年，海淀區(qū)累計實(shí)現(xiàn)區(qū)域財政收入 億元，同比增長 %；累計實(shí)現(xiàn)區(qū)級財政收入 億元，增長 %。2022 年，海淀區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %，累計增速為年內(nèi)最低。從銷售情況看，2022 年累計實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元，同比增長 %，其中累計實(shí)現(xiàn)出口交貨值 億元，同比增長 %。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增速回升至 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長 %。2022 年，海淀區(qū)實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 億元，同比增長 %，其中限額以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，同比增長 %。分行業(yè)來看，限額以上零售額中批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、住宿業(yè)和餐飲業(yè)分別增長%、%、%和 %。2022 年，海淀區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)現(xiàn) 元，增長 %；農(nóng)村居民人均純收入實(shí)現(xiàn) 20225 元，增長 %。四、2022 年北京市土地市場預(yù)測第一，住宅用地供應(yīng)總量同比有所增長，但漲幅有限；所供土地以近遠(yuǎn)郊區(qū)域?yàn)橹鳎渲羞h(yuǎn)郊區(qū)域所占比重將繼續(xù)上升；配建保障房的住宅用地比較將進(jìn)一步加大，同時也將有更多的純保障房用地推出；由于北京土地一級開發(fā)涉及成本過高，土地價格也不會有明顯松動。而除個別企業(yè)可能積極介入保障房開發(fā)建設(shè)外，大多數(shù)企業(yè)對此仍將視為“雞肋”，從而影響拿地?zé)崆?。第四，受住宅限購等住宅價格調(diào)控政策的影響，辦公及教育科研類用地將會逐步受到市場青睞。該項(xiàng)目整體規(guī)劃建設(shè)東升科技園二期，同時就地安置西小口村和后屯村被拆遷農(nóng)居民，解決該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后、現(xiàn)狀環(huán)境臟亂差的困境，按照“政府主導(dǎo)、農(nóng)民主體、留地安置、發(fā)展產(chǎn)業(yè)”的原則著力解決兩村城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，并與核心區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求相一致。二、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計劃根據(jù)項(xiàng)目用地的整體規(guī)劃和現(xiàn)狀情況，考慮辦理各種手續(xù)的順序、時間與可能性，項(xiàng)目計劃實(shí)施周期為 18 個月。項(xiàng)目東至現(xiàn)狀黑泉路，南至規(guī)劃西三旗南路（現(xiàn)為西小口路） ，西至規(guī)劃育新花園西路，北至北新建材（不含代征綠地） 。規(guī)劃用地現(xiàn)狀性質(zhì)本項(xiàng)目集體土地性質(zhì)有農(nóng)民宅基地、集體企業(yè)用地、農(nóng)村道路、林地等，具體情況詳見下表。項(xiàng)目建設(shè)用地中安置房住宅用地 公頃，采用空轉(zhuǎn)形式征收，不計算征地補(bǔ)償費(fèi)和勞動力安置費(fèi)；其余計算征地補(bǔ)償?shù)耐恋孛娣e 公頃；征地稅費(fèi)仍按 公頃計算。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)等綜合因素確定，報市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。勞動力安置方案根據(jù)北京市人民政府第 148 號令，本項(xiàng)目征收農(nóng)民集體所有的土地后，相應(yīng)的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，應(yīng)妥善解決轉(zhuǎn)工勞動力就業(yè)安置問題。勞動力安置就業(yè)問題由東升集體經(jīng)濟(jì)組織結(jié)合整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，統(tǒng)籌考慮，不再單獨(dú)計算安置費(fèi)用。本項(xiàng)目征地范圍土地用途為宅基地、集體企業(yè)用地和林地，不涉及青苗和其他土地附著物。征地不可預(yù)見費(fèi)不再單計。農(nóng)民宅基地面積 萬平方米，建筑面積為 萬平方米。二、拆遷補(bǔ)償方案本項(xiàng)目拆遷采用貨幣補(bǔ)償方式。補(bǔ)償測算拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括農(nóng)、居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)，集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)。【1】農(nóng)、居民拆遷補(bǔ)償及獎勵費(fèi)經(jīng)初步調(diào)查，項(xiàng)目用地位于東升鎮(zhèn)西小口村，總居住人數(shù) 2682 人，總戶數(shù)1015 戶，宅基地面積 234000 平方米，建筑面積 156000 平方米。①區(qū)位補(bǔ)償價依據(jù)北京市集體土地房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第 124 號）和周類項(xiàng)目的拆遷區(qū)位價格執(zhí)行情況，本項(xiàng)目宅基地區(qū)位補(bǔ)償價確定為 5625 元/平方米。計算公式為：房屋重置成新價=［屋面分?jǐn)?shù)+房架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+（墻身分?jǐn)?shù)+門窗分?jǐn)?shù)）柱高差率］標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)（成新折余率+使用年限折余率）247。③工程配合獎按被拆遷房屋 25 萬元/戶估算。⑤家電遷移補(bǔ)助費(fèi)：每戶 1650 元。⑦周轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi)選擇房屋安置方式的，在周轉(zhuǎn)期間，拆遷人按照被拆遷人實(shí)際安置房屋情況給予周轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi)，1200 元/人⑧一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)以被拆遷房屋面積的 70%為基數(shù)進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為 2022 元/平方米以上合計 216261 萬元，具體見下表：表 5 1 項(xiàng)目農(nóng)、居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用匯總表序號 工程項(xiàng)目 計費(fèi)基數(shù) 單價費(fèi)用合計（萬元） 備注1 農(nóng)、居民住宅拆遷補(bǔ)償 —— —— 220940 　 土地區(qū)位補(bǔ)償價 5625 元/平方米 234000 平方米 131625 參照周邊項(xiàng)目宅基地區(qū)位補(bǔ)償價格確定。月 2682 人 11586 1200 元/人根據(jù)市政府87 號令、京政函[2022]109 號、京房管拆字〔2022〕808 號、京房地評字（1999）656 號等據(jù)實(shí)際情況，項(xiàng)目集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償價按 3500 元/平方米計算，共計 87150 萬元。②拆遷評估費(fèi)根據(jù)北京市物價局、北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》(京價（房）[1997]第 398 號)，參照本市房屋拆遷評估要求，按照拆遷評估補(bǔ)償費(fèi)用的 ％計取。拆除總面積為 405000 平方米。月 2682 人 11586 一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi) 2022 元/平方米 109200 平方米 2184020 / 35序號 項(xiàng)目 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 金額（萬元）2 集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi) 3500 元/平方米 249000 平方米 871503 高壓線入地費(fèi)用 250004 其他費(fèi)用 —— —— 9897 拆遷服務(wù)費(fèi) % 303411 4621 拆遷評估費(fèi) % 239055 3656 拆除及渣土清運(yùn)費(fèi) 40 元/平方米 405000 平方米 16205 拆遷不可預(yù)見費(fèi)用 10% 1,2,4 項(xiàng)之和 317996 拆遷費(fèi)用合計 —