20xx年土地一級開發(fā)及法律風(fēng)險防范制度(文件)
【正文】 企業(yè)自身要有償債能力，不至于造成資金鏈斷裂，給企業(yè)造成更大的金融風(fēng)險。 2. 資金保證是選擇土地一級開發(fā)企業(yè)的首要條件。 3. 規(guī)避償債風(fēng)險 政府要充分考慮到償還到期債務(wù)的風(fēng)險，在制度安排上確保按照約定償還土地一級開發(fā)中企業(yè)的投資，同時也要考慮到政府可能因為某種原因不能按照約定償債，可事先約定兩步緩沖時間，第一緩沖時間無條件緩沖時間，即政府不需要增加利息、費用，在此時間內(nèi)仍然按照正常約定的利息和費用計算；第二緩沖時間政府可適 當(dāng)增加利息、費用。 一般情況下，簽訂土地一級開發(fā)項目合同的主體都不是一級政府，而是政府下屬的部門、事業(yè)單位等，因此索取正規(guī)文件很有必要，以正規(guī)文件的形式確認(rèn)土地一級開發(fā)是一級政府的意志，而不是政府下屬部門、事業(yè)單位等意志。如政府承諾符合國家政策的依據(jù)是否存在，政府土地開發(fā)計劃得到批準(zhǔn)的可能性有多大，企業(yè)要進行評估，而不是簡單地聽取政府的承諾。一般認(rèn)為這是公平的。土地出讓根據(jù)土地出讓性質(zhì)不同，收益有很大的差別。土地二級市場采用的是拍賣方式，參與土地一級開發(fā)企業(yè)要取得土地二級開發(fā)權(quán)，僅在土地一級開發(fā)合同中約定，并不能依法必然取得，如果通過設(shè)定一定的條件限制土地二級開發(fā)權(quán)的出讓，也是不合法的。 企業(yè)自身要有很強的、獨立的融資能力，不能指望政府會為企業(yè)融資提供擔(dān)?；蛘邔嵸|(zhì)性的支持，同時還要考慮國家宏觀調(diào)控的風(fēng)險。 作者 :殷向東 單位：安徽夏商周 律師事務(wù)所 。 在有法律規(guī)定的情況下，合同條款中沒有約定的可以依照法律規(guī)定來執(zhí)行，在沒有法律規(guī)定或者法律規(guī)定不明確的情況下，對合同條款的要求更高，要求將合同履行中雙方的權(quán)利義務(wù)作詳盡的規(guī)定，在履行過程中出現(xiàn)問題時，一定要通過書面的補充協(xié)議或者會議紀(jì)要方式明確，在發(fā)生爭議時有據(jù)可依。 5. 要有足夠的資金支付能力，確保資金鏈不斷裂 企業(yè)參與土地一級開發(fā)，要仔細(xì)測算土地一級開發(fā)需要投入資金總量及投入周期，并確保能夠通過融資解 決資金的投入。 因此企業(yè)不能不考慮政府會通過規(guī)劃調(diào)整來減少土地出讓利益，使得合同約定的土地出讓利益分成得不到實現(xiàn)。政府支付了企業(yè)投入土地一級開發(fā)資金的利息，其實就相當(dāng)于政府向企業(yè)借款，企業(yè)還要與政府分成土地出讓收益，易導(dǎo)致不公平的情形。 有的企業(yè)參與土地一級開發(fā)，提供土地一級開發(fā)的資金保障，但對所提供的資金由政府支付高于銀行貸款利率水平的利息，計入土地開發(fā)成本，同時按照土 地一級開發(fā)總成本收取一定比例的管理費用。 2. 要對土地開發(fā)的合法性進行評估 企業(yè)在參與土地一級開發(fā)前，要對土地一級開發(fā)的合法性進行評估，以防范法律的風(fēng)險。 4. 在程序上盡量采用招標(biāo)方式選擇參與土地一級開發(fā)企業(yè) 盡管沒有規(guī)定選擇參與土地一級開發(fā)企業(yè)必須通過招標(biāo)方式，但從公開、公平、公正處理行政事務(wù)的基本要求出發(fā)，政府還是應(yīng)當(dāng)在選擇土地一級開發(fā)企業(yè)時采用招標(biāo)方式。但是，項目公司融資的能力是有限的，因此政府一定要要求參與土地一級開發(fā)企業(yè)對土地一級開發(fā)整個資金要求進行測算，并保證資金到位，而不是依賴于項目公司的融資，項目公司融資風(fēng)險由參與土地一級開發(fā)的企業(yè)承擔(dān)，政府只參與項目公司融資的協(xié)調(diào)工作，但不承擔(dān)融資風(fēng)險，不保證為項目公司融資提供擔(dān)保。 因此政府應(yīng)當(dāng)作好以下工作以防范法律風(fēng)險： 1. 對土地一級開發(fā)項目進行論證，確保符合法律、行政法規(guī)及政策要求，能夠通過行政審批程序 土地開發(fā)的合法性是政府依法行政的基本要
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