【正文】 000平方米 總戶數(shù) :700主力面積： 60120㎡綠化率： 30%容積率： 開盤情況：一期：開盤時間在 2023年 1月 16日。同總價下更多的使用空間與生活情趣是項目的賣點PART3:推廣策略現(xiàn)狀回顧? 江北邊緣尷尬地段? 加工型工業(yè)區(qū)內(nèi)? 明顯缺少生活配套與氛圍? 未來區(qū)域前景曙光渺渺? 孤零零的四幢樓? 四車道馬路橫斷? 沒有其余配套? LOFT的常規(guī)設(shè)計? 精裝修? ………………? 怎樣建立市場信任度？零星布局、缺少便利的配套、居住氛圍弱? 本案的產(chǎn)品競爭力在哪里？精裝修、 LOFT挑高， N空間? 究竟定位投資型小戶產(chǎn)品，還是另謀出路 ？策略前思考216?；?qū)⒏贻p化。產(chǎn)品核心價值提煉? 強化中元的品牌? 強調(diào)功能空間，忽略建筑面積? 展示未來大區(qū)域前景規(guī)劃在廣告訴求上在推廣渠道上? 工業(yè)園區(qū)定點推廣? 親親嘉園、奧林 80片區(qū)貼身推廣? 慈城推廣、大學(xué)城推廣在產(chǎn)品挖掘上? 精裝修? 復(fù)式? 南北通透主力兩房 +N空間策略制定216?！贰?廣告推廣廣告訴求形象生于 70末 80初，有文化，有理想，有責(zé)任，還有點小錢；對城市懷有眷戀，想在此打拼，實現(xiàn)自己的都市英雄夢；有良好的教育背景、較高的鑒賞能力和小資情節(jié)；事業(yè)尚處于起步階段，對未來充滿信心；沒有渾厚的經(jīng)濟實力，懂得用有限的資源讓自己過的更舒適。復(fù)式公館 —— 產(chǎn)品屬性，同時凸顯出產(chǎn)品的格調(diào)。 02:26:1302:26:1302:261/28/2023 2:26:13 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2:26:13 上午 2:26 上午 02:26:13一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 一月 212:26 上午 一月 2102:26January 28, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 一月 21一月 2102:26:1302:26:13January 28, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 212:26 上午 一月 2102:26January 28, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2:26:13 上午 2:26 上午 02:26:13一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 02:26:1302:26:1302:261/28/2023 2:26:13 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 02:26:1302:26:1302:26Thursday, January 28, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。精裝 —— 產(chǎn)品的附加屬性，超越于普通白坯房。強調(diào)情趣有時喜歡兩個人的甜言蜜語，有時獨愛一個人的私屬空間。如科勒PART4:銷售策略策略制定前思考》》 問題綜述 ———— 項目自身》 社區(qū)規(guī)模小 ，物業(yè)形態(tài)受眾小，項目整體優(yōu)勢較弱》 工業(yè)氛圍濃重 ，沒有居住氛圍》 住宅戶型結(jié)構(gòu)單一 ， 主力面積 50㎡ ， 部分戶型 受條件限制存在 問題》 層高 計單層面積，內(nèi)部 2層結(jié)構(gòu) ，使用面積大于產(chǎn)權(quán)面積》 周邊交通差 ，出行極其不便利主要問題策略制定前思考》》 項目 PK 市場 ———— 住宅層面本案產(chǎn)品 PK市場有一定優(yōu)勢，地段認可是最大難題50㎡ PK 90㎡產(chǎn)品供應(yīng)層面戶型設(shè)計層面市場機會較大局部暗間 PK 全明項目資源層面 環(huán)境 OR 交通 無法滿足居住條件雙層 PK 單層使用價值低生活情趣體現(xiàn)策略制定前思考》》 問題設(shè)定 —— 如何讓市場認可我們？具備認可的條件主要有三點：較高的居住人氣成熟的商業(yè)配套發(fā)達的交通配置從以上三要素來看，我們均不具備，那我們靠什么贏得客戶？目標設(shè)定》》 項目工程節(jié)點預(yù)詁根據(jù)工程進度，項目開盤銷售時間約在 09年 10月，銷售周期預(yù)估為 912個月08 09/1 09/3 09/6 09/7 09/8 09/10 2023/9項目開工正負零結(jié)構(gòu) 6層 結(jié)頂銷售準備期 銷售執(zhí)行期開盤結(jié)構(gòu) 4層策略執(zhí)行》》 主要策略建議銷售策略價格體系建議銷售模式建議策略執(zhí)行》》 銷售策略要點開盤時間為 2023年 10月街鋪包裝，氛圍營造，給予市場充分預(yù)期》 招商提前、政策制定是關(guān)鍵住宅開盤后 1年內(nèi)實現(xiàn) 90%以上去化》 住宅銷售是達成項目最大利潤的可能》 把控合理的銷售速度是關(guān)鍵策略執(zhí)行》》 價格體系建議住宅均價設(shè)定參考現(xiàn)有區(qū)域市場價格：》 目前周邊項目以階段尾房銷售為主，普通住宅均價為 50005500元 /㎡ 左右；》 周邊項目短期內(nèi)價格提升可能很小；》 參照不同物業(yè)的價格，挑空小戶型的均價可考慮設(shè)定為 10000 11000元 /平米之間考量區(qū)域市場總價競爭：》 目前周邊 90㎡ 戶型，銷售單價約 6000元，總價 55萬左右》 本項目產(chǎn)品基本使用面積約為 90㎡ 左右，則換算單價約為 5500元 /平米把項目住宅作為利潤增長點來考慮：》 商業(yè)價值目前無法體現(xiàn)，建議采用先租后賣，爭取更大利潤值》 建議住宅均價范圍為： 1000011000/平米策略執(zhí)行》》 商業(yè)模式建議 目的：盤活資產(chǎn)，提前形成商業(yè)氛圍，提升項目形象模式 1：短期免租金合約》 開發(fā)商選擇商家入駐，提供為期 2年的免租金合約》 商家須在合約規(guī)定時間內(nèi)完成入駐，并達到營業(yè)條件》 合約到期后商家可選擇續(xù)租或買斷，擁有優(yōu)先購買權(quán)》 續(xù)租或買斷，價格均依據(jù)市場價格及雙方約定》 以上政策對業(yè)主優(yōu)先》 金融、餐飲、便利店等社區(qū)配套條件可適當(dāng)放寬策略執(zhí)行》》 住宅銷售模式建議目的：穩(wěn)定銷售速度，創(chuàng)造利潤空間銷售方面：》 采用批次推案，平衡批次推案供給》 采用分層推案，達到批次去化的口碑效應(yīng)》 控制批次推案量，追求利潤與速度的平衡價格方面：》 價格體系采用低開高走，具體根據(jù)客戶意向積累情況定》 價格體系采用杠桿定價，形成局部房源的價格差異，實現(xiàn)價格試探》 價格體系采用分段定價，根據(jù)客戶意向，保證樓層的定向去化PART5:廣告亮