【正文】 ?從成交套數(shù)來(lái)看，今年成交套數(shù)走勢(shì)不容樂(lè)觀，可能不及 09年成交量；?預(yù)計(jì)未來(lái)成交量走勢(shì)可能會(huì)受政策影響而走勢(shì)平穩(wěn)或偏低。競(jìng)爭(zhēng)板塊分布25? 硚口板塊最接近漢口中心地段，區(qū)域內(nèi)城市配套較為完善，交通便利，北上漢口中心商圈，南至漢陽(yáng)王家灣，截留本案客戶的可能性較大，成為重要競(jìng)爭(zhēng)板塊之一；? 鐘家村板塊與王家灣同屬于漢陽(yáng)區(qū)，且為漢陽(yáng)區(qū)老核心商圈，區(qū)域發(fā)展相當(dāng)成熟，人氣旺盛，生活配套齊全，經(jīng)漢陽(yáng)大道可直接到達(dá)王家灣，截留本案客戶的可能性較大，成為重要競(jìng)爭(zhēng)板塊之一；? 四新板塊位于王家灣板塊南面，區(qū)域發(fā)展得到國(guó)家政策傾斜，目前區(qū)域成熟度不高，但未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大，金地等品牌開(kāi)發(fā)商已進(jìn)駐做項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，可能會(huì)給本案造成客戶分流；? 沌口板塊是多種產(chǎn)業(yè)的聚集地，工業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)職工構(gòu)成巨大的房產(chǎn)品需求，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科等品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，會(huì)滯留本區(qū)域客戶，雖然距本案較遠(yuǎn)，但在一定程度上造成客戶分流。各代表樓 盤(pán) 中距本案最近，所有外部 資 源均與本案同 質(zhì)偉業(yè)點(diǎn)評(píng)：l 優(yōu)勢(shì)：252。分期組團(tuán)主題園林，即繼承并異化l 劣勢(shì)252。武 漢 新區(qū)核心地段的高端 項(xiàng) 目，升 值 潛力 較 大競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析31 項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年 12月份開(kāi)盤(pán)發(fā)售， 深居大漢口商道原點(diǎn)， CBD商圈中心腹地 ，依江而立。偉業(yè)點(diǎn)評(píng)：l優(yōu)勢(shì)：252。純正地中海主題定位，在區(qū)域內(nèi)樹(shù)立差異化的主題風(fēng)情；252。強(qiáng)調(diào)本案的交通通達(dá)度競(jìng)爭(zhēng)策略35龍陽(yáng)一號(hào) VS金地瀾菲溪岸、萬(wàn)科金域藍(lán)灣252。競(jìng)爭(zhēng)策略36項(xiàng)目精神屬性研判– 精神屬性釋義及研判模型– 項(xiàng)目解讀– 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)提煉– 精神屬性研斷37精神屬性– 精神屬性是市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的個(gè)體認(rèn)知，是項(xiàng)目在不同個(gè)體心中所形成的感覺(jué)；– 精神氣質(zhì)是一種內(nèi)在感觀信知，不是項(xiàng)目定位；– 項(xiàng)目的精神屬性是項(xiàng)目獨(dú)有的人文內(nèi)涵，是項(xiàng)目區(qū)別于其它項(xiàng)目，形成獨(dú)特競(jìng)力的重要關(guān)鍵。 絕對(duì)差異化的地中海風(fēng)情建筑群，一改區(qū)域內(nèi)注重外在的建筑立意，由外及內(nèi)，通過(guò)建筑展現(xiàn)真正的生活內(nèi)涵，打造純粹的地中海風(fēng)情生活。BBFBBBBBBBBBBBBDHHCABBBBBBBBBBBBBCBBEBB DBBA’DA’BBBBFA1BBBBBE BBEDBBECBBCCA1BBBBCEDABEEAEFEA1A1A1A1FF分期 組團(tuán) 體量（㎡） 戶型類(lèi)型一期 43044 A1BDEF 27378 BCDEF 30224 A1BED 38761 A1BDE二期 36844 BCDE 43560 A1BCE 42086 A1BF三期 41302 A1ABE 49467 BCDEFH53周邊項(xiàng)目類(lèi)比綜合上述，得出本案銷(xiāo)售均價(jià) A= /㎡可比樓盤(pán)因素　 南國(guó)明珠 水墨蘭軒 水墨清華 百靈景都 本案地理位置（ 10） 9 8 8 8 8交 通（ 5） 4 4 4 4 4工程進(jìn)度（ 5） 4 4 4 4 4外部環(huán)境（ 5） 4 4 4 3 4配套設(shè)施（ 10） 9 8 7 8 8項(xiàng)目規(guī)模（ 5） 3 3 4 4 4戶型面積（ 5） 3 4 3 4 4戶型設(shè)計(jì)（ 10） 8 9 8 8 8裝修標(biāo)準(zhǔn)（ 10） 7 7 7 7 7建筑材料（ 10） 8 8 8 7 8物業(yè)管理（ 10） 8 8 8 8 8開(kāi)發(fā)商品牌（ 5） 3 3 3 3 4外立面（ 10） 8 8 8 9 8綜合（ 100） 78 78 76 77 79　 銷(xiāo)售價(jià)格比較系數(shù)可調(diào)均價(jià)權(quán)重南國(guó)明珠 7800 7878 20水墨蘭軒 7400 7474 30水墨清華 8800 9064 25百靈景都 8600 8976 25入市價(jià)格測(cè)算54　 銷(xiāo)售價(jià)格 比較系數(shù) 可調(diào)均價(jià) 權(quán)重錦繡長(zhǎng)江 10500 9240 50中央公園 12023 10409 50可比樓盤(pán)因素　 錦繡長(zhǎng)江 中央公園 本案地理位置（ 10） 8 8 8交 通（ 5） 7 8 9工程進(jìn)度（ 5） 5 5 4外部環(huán)境（ 5） 5 5 4配套設(shè)施（ 10） 9 9 8項(xiàng)目規(guī)模（ 5） 5 5 4戶型面積（ 5） 5 5 4戶型設(shè)計(jì)（ 10） 5 5 4裝修標(biāo)準(zhǔn)（ 10） 9 9 8建筑材料（ 10） 9 9 8物業(yè)管理（ 10） 9 9 8開(kāi)發(fā)商品牌（ 5） 5 5 3外立面（ 10） 9 9 8合計(jì) 90 91 80綜合上述，得出本案銷(xiāo)售均價(jià) B= /㎡入市價(jià)格測(cè)算標(biāo)桿項(xiàng)目類(lèi)比因?yàn)橐陨蠀⒖柬?xiàng)目分別為周邊普通住宅和高端項(xiàng)目，最終得出的本案銷(xiāo)售均價(jià)=*+*= /㎡ 。 一級(jí)區(qū)域 （核心客戶）：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)、鐘家村216。鐘家村商圈大商戶252。 新的生成客戶216。63成立龍陽(yáng)置業(yè)會(huì)成立龍陽(yáng)置業(yè)會(huì)（暫定名）（暫定名）配合正式營(yíng)銷(xiāo)中心的投入使用，開(kāi)啟龍陽(yáng)會(huì)會(huì)員吸納工配合正式營(yíng)銷(xiāo)中心的投入使用，開(kāi)啟龍陽(yáng)會(huì)會(huì)員吸納工作，以與某種資源合作的方式（如與銀行發(fā)行聯(lián)名信用作，以與某種資源合作的方式（如與銀行發(fā)行聯(lián)名信用卡），收取一定的誠(chéng)意金，給予一定的優(yōu)惠額度，以此卡），收取一定的誠(chéng)意金，給予一定的優(yōu)惠額度，以此來(lái)甄選意向客戶。?，如左圖所示，分三批推出，類(lèi)似面積樓棟、面積大小盡量搭配推出，即一組團(tuán)為 7樓（首期推出時(shí)銷(xiāo)控部分房源），二組團(tuán)為 8樓， 三組團(tuán)為 1 12樓。? 活動(dòng)主題： “龍陽(yáng)會(huì)全城啟動(dòng)，憧憬地中海風(fēng)情愉悅 ”? 活動(dòng)思路– 非盈利性質(zhì)的龍陽(yáng)會(huì)平臺(tái)，龍卡不做為認(rèn)籌使用；– 利用龍陽(yáng)會(huì)積累客戶，并將其做為活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)的主要陣地，演繹地中海文化；– 龍陽(yáng)會(huì)可采取與銀行聯(lián)名發(fā)行信用卡的形式辦理，附加更多龍陽(yáng)會(huì)成員增值服務(wù)；– 龍陽(yáng)會(huì)啟動(dòng)當(dāng)天舉辦大型地中海風(fēng)情活動(dòng)，拉開(kāi)龍陽(yáng)會(huì)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)的大幕；– 客戶通過(guò)參加本案系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)增加龍卡積分，該積分則是開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠幅度依據(jù)，積分越多，優(yōu)惠幅度越大。費(fèi)用預(yù)算：活動(dòng)費(fèi)用約 20萬(wàn)元。? 活動(dòng)主題：龍陽(yáng) 1號(hào)盛大開(kāi)盤(pán)，地中海愉悅享受? 活動(dòng)思路– 經(jīng)過(guò)前期蓄客認(rèn)籌，已積累一定量的誠(chéng)意客戶，具備開(kāi)盤(pán)條件；– 通過(guò)搖號(hào)方式選房，制造房源緊俏的氣氛，促成客戶迅速成交，一次性付款和按揭實(shí)行差別優(yōu)惠；龍卡積分達(dá)到 180分的除享受正常折扣外，還可享受 2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠， 180分以下者則享受正常折扣外的 1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠；– 邀請(qǐng)名星等名人來(lái)到開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，如阿星等，利用名人效應(yīng)制造噱頭，聚集人氣；– 凡是開(kāi)盤(pán)當(dāng)天簽訂購(gòu)房合同，房款到位的客戶均可參加抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為法國(guó)雷諾車(chē)一輛（贈(zèng) 5年使用權(quán)）– 活動(dòng)中在配以地中海藝術(shù)表演和樂(lè)曲，購(gòu)房贈(zèng)送地中海系列名貴藝術(shù)品、法國(guó)紅酒等，安排外國(guó)模特發(fā)放禮品、宣傳資料等，將地中海文化元素滲透到底。? 強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。? 把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手視為對(duì)手而非敵人，將會(huì)更有益。? 讓流程說(shuō)話，流程是將說(shuō)轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。 04:37:4504:37一月 21? 等待。人的每一步行動(dòng)都在書(shū)寫(xiě)自己的歷史。喬丹也需要隊(duì)友來(lái)一起打比賽。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 2023/1/23 4:37:4504:37:4523 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 23 一月 20234:37:45 上午 04:37:45一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/1/23 4:37:4504:37:4523 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 一月 2104:37:4504:37Jan2123Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。如果你自己的信念還站立的話。? 速度就是一切，它是競(jìng)爭(zhēng)不可或缺的因素。? 千方百計(jì)請(qǐng)一個(gè)高招的專(zhuān)家醫(yī)生，還不如請(qǐng)一個(gè)隨叫隨到且價(jià)格便宜的江湖郎中。? 微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有 18個(gè)月。任何事情想到就去做 !立即行動(dòng) !? 如果通用公司不能在某一個(gè)領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會(huì)把它在這個(gè)領(lǐng)域的生意買(mǎi)掉或退出這個(gè)領(lǐng)域。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)。80總體廣告費(fèi)預(yù)算 2500萬(wàn)元 630萬(wàn)元—2期 1300萬(wàn)元3期 780萬(wàn)元48%1200萬(wàn)元30%730萬(wàn)元22%530萬(wàn)元階段性廣告費(fèi)用預(yù)算如下 設(shè)整體均價(jià)為 10000元 /㎡ ，總體銷(xiāo)售額為 ，以 %的比例得出本案總廣告費(fèi)用為6800萬(wàn)， ，其前期投入費(fèi)用更高，建議 47%左右較為合適， 2500萬(wàn)， 12%，約為 630萬(wàn)； 2期占 26%，約為 1300萬(wàn)； 3期占 15%，約為 780萬(wàn)。? 活動(dòng)主題： “龍陽(yáng) 1號(hào)樣板房盛情開(kāi)放，體驗(yàn)地中海風(fēng)情愉悅 ”? 活動(dòng)思路：– 借樣板間開(kāi)放這一事件展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，向客戶傳遞項(xiàng)目信息；– 新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)中心已經(jīng)開(kāi)放，活動(dòng)條件也已具備，活動(dòng)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉辦，邀請(qǐng)客戶來(lái)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)感受龍陽(yáng) 1號(hào)樓盤(pán)品質(zhì)；– 通過(guò)樣板間開(kāi)放給客戶以居住體驗(yàn)和未來(lái)生活憧憬，產(chǎn)品細(xì)節(jié)之處引起客戶關(guān)注；– 活動(dòng)中伴奏地中海系列背景音樂(lè)、歌劇等，配以意大利美食午餐，豐富活動(dòng)內(nèi)涵；– 參加本次活動(dòng)龍卡增加積分 70分。75首次龍陽(yáng)會(huì)