【正文】 其它 交通 16路、 27路、 54路、 116路、 60路、 72路、快 39路等西美第五大道二期開 發(fā) 商 萬達集 團 項 目地點 槐安路交民心河建筑面 積 183萬平方米 占地面 積 40公 頃開 盤 入住 2023綠 化率 容 積 率 首付 30% 公 攤 樓 間 距 車 位 均價 6000左右 優(yōu) 惠 卡免 費 ，持卡 建筑 規(guī) 模 建筑 類 型 公寓、寫字樓、高 層面 積 （平）90161 主打 戶 型 三室其它 43中， 27中、金馬小學、裕東小學、翟營大街小， 16路、 43路、 65路等萬達廣 場⑴ .從上表不 難 看出大部分的樓 盤 從 1月開始一直上 漲 ，個 別漲 幅比 較 大⑵ 四月份作 為 地 產 新政出臺 階 段，以 4月尾 轉 折點，有 1/3樓 盤 下 調 房價，但下 調 的幅度不是很大；另外有 1/3樓 盤堅 持原來的價格不肯下 調 ，但相 對 整體來 說銷 量一般化；剩余的 1/3樓 盤 仍然 繼續(xù) 上 揚 價格，至于 銷 量明 顯 小很多，大多來看樓 盤 的只是 觀 望下 還 有剩下好的 戶型沒，和看看價格有沒有降低⑶ .樓 盤 均價中最低 4400米 /平，最高 7000米 ./平，在平均下等于 5700米 /平，整體 處 于高水準、高檔社區(qū)，體 現 出 東 南地域的樓 盤 整體特征面 積 最小供 給 面 積 在 51平米，最大供 給 面 積 在 200平米；共同的供 給 范 圍 集中 100130平米之 間 ，以 較 大的兩室或者小三室 為 主。分布特點相似項目臨街，且個別守住是自路口的黃金地段。價格體系的合理制定是目前唯一能 夠 突破市 場 大壞境體系的有效 辦 法。期 銷 售 進 展不 順 的原因不止價格 這 一個方面，與當前的市 場 壞境也有很大的關系，大的市 場 壞境 對 于地 產 整體市 場 都有抑制性。寫字樓市場總結交通便利交通的便利性大大的促使商業(yè)的進一步繁榮。投資年收益不高按現有最高租金 3元 /平米，單價 15000元 /平米來計算，年回報率在 7．2%左右（未考慮物業(yè)本身升值）商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮笈c東南居住區(qū)相連接，商業(yè)有待于進一部提高。利： 客戶群體對于商業(yè)看重的更多是其投資價值的高低，而本案這種沒有產權的商鋪其單位售價低，總投入少，但租金收入與其他區(qū)域內商業(yè)保持一致，因而其具有極高的投資價值，并且進入門檻較低弊： 客戶對于投資的安全性可能會有異議三、我們的客戶群體是一群什么樣的人？寫字樓客群分析 商業(yè)客群分析 LOFT產品人群分析 住宅客群分析 LOFT產品人群分析 追求自由崇尚個性的青年? LOFT相對于普通住宅其總價較低，且可按業(yè)主想法隨意組合規(guī)劃，對于追崇時尚具有創(chuàng)意、積蓄較少的年輕人來說極具吸引力初期創(chuàng)業(yè)人士? 對于初期創(chuàng)業(yè)成立個人工作室的人來說， LOFT有絕對的誘惑本案周邊缺少此類產品，競爭壓力小。滿足不同客戶的需求。重視輔助空間的運用。l對于前期的六戶設計，不建議采用，本區(qū)域價格相對適中，客群對于戶型的宜居性更加看重五、項目產品如何能脫穎而出？項目產品構想及總體規(guī)劃項目住宅建議項目寫字樓建議 LOFT產品建議項目商業(yè)部分建議硬件設計要有超前性，品牌選擇與主要對手持平 1軟性服務上達到星級酒店服務標準 2注重細節(jié)把握，突出產品差異化 3客戶看得見的地方高成本投入客戶看不到的地方嚴格控制成本“ 開放街區(qū)式 ” 休閑廣場設計理念主題： 心情園林 —— 結合槐安路的城市綠化景觀帶，將廣場延伸至槐安路，將城市綠化和項目廣場有機結合。使公司產品體現差異化，滿足不同人群需求q 選擇全球四大品牌中央空調主機（約克、開利、特靈、麥克維爾），分戶計量系統(tǒng)，可選配獨立新風系統(tǒng)、負離子等先進空調系統(tǒng)；q 建議項目高端寫字樓部分采用 24小時中央空調分戶計量系統(tǒng)?，F在市場上新建的寫字樓普遍采用玻璃為主元素，全玻璃幕墻得到廣泛運用。 三月 2115:07:2315:07Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 15:07:2315:07:2315:073/27/2023 3:07:23 PM1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/3/27 15:07:2315:07:2327 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 27 三月 20233:07:23 下午 15:07:23三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 213:07 下午 三月 2115:07March 27, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。l推出少量精裝 LOFT搭配推廣，對客群進行細分 LOFT外立面建議 LOFT戶型建議五、項目產品如何能脫穎而出？項目產品構想及總體規(guī)劃項目住宅建議項目寫字樓建議 LOFT產品建議項目商業(yè)部分建議推廣研判：本案商業(yè)為出售 10年或 20年使用權，建議采取 1層或 12層連體按柱距直接出售的方式（可自用可投資），快速回籠資金； 3層整層出售或劃分為多個小區(qū)域以價格優(yōu)勢快速消化。 我司建議項目寫字樓的物管公司引進第一太平戴維斯、世邦魏理仕 、 香港仲量聯行等世界知名寫字樓物業(yè)管理公司擔任項目管理顧問；或啟用本土知名品牌，如恒輝物業(yè)。會所可選配置：大型多媒體會議室、健身房、美容纖體、茶館、咖啡廳等。l戶型面積偏大，且戶型單一，可選性低。以涂料、石材為主，強調建筑整體感。l補充純商務寫字樓留下的市場空白，通過多元化的產品配比，使本案的綜合競爭力提升。世奧灣 遠見 公園首府 萬達廣場 藏龍福地 西美一室 *兩室 * * * * *三室 * * * * * *四室 *躍層周邊競爭對手主力戶型分析槐安路是橫 貫 石家莊 東 西，是 聯 系 東 部新區(qū)、主城區(qū)、西部山前區(qū)的最 長 交通主干道，沿 線 的住宅此起彼伏，便捷的交通， 優(yōu) 雅的道路 綠地等