【正文】 點(diǎn)： 促 銷：春節(jié)過(guò)后，經(jīng)過(guò) 3月份的調(diào)整期，在 4月份再度公開(kāi)發(fā)售，借助“五 其中，最好以節(jié)假日作為契機(jī)發(fā)揮，揀選時(shí)間較長(zhǎng)的節(jié)假日以迎合最新的“ 假日經(jīng)濟(jì) ”策略。 29 經(jīng) 緯 物 業(yè) 開(kāi)售硬件支持 ?工作進(jìn)度：多層洋房封頂（最好能完全拆除外墻腳手架，進(jìn)入室內(nèi)裝修階段）； ?售樓部和示范單位全面落成； ?銷售園林和一期住宅部分園林完全落成，可開(kāi)放參觀； ?會(huì)所里鋪助性銷售設(shè)施落成，可開(kāi)放參觀或投入使用，（如咖啡廳、餐廳、游泳池等） 銷售時(shí)機(jī)的選擇條件 30 經(jīng) 緯 物 業(yè) 相對(duì)最佳銷售時(shí)機(jī) ?有相應(yīng)的鋪墊推廣期 現(xiàn)時(shí)的商品房公開(kāi)發(fā)售前都有一段相當(dāng)時(shí)間的宣傳鋪墊期，以利于市場(chǎng)更有效地認(rèn)識(shí)樓盤。 23 經(jīng) 緯 物 業(yè) E、商譽(yù) → 通過(guò)一個(gè)產(chǎn)品的定位及持有品味從而提升身份價(jià)值。 奧龍：和奧園集團(tuán)的宏偉計(jì)劃吻合，也象征了奧園的精神。 ? “假期”符合當(dāng)?shù)厝擞崎e的生活習(xí)慣（當(dāng)?shù)厝讼矚g都市的時(shí)代感和現(xiàn)代化，并不真正喜歡快節(jié)奏的生活） ? 此口號(hào)用詞簡(jiǎn)潔、沒(méi)有特別難理解的詞語(yǔ)，易為當(dāng)?shù)厥忻窠邮堋? ? 每句話都和運(yùn)動(dòng)有關(guān)系。這樣也可使項(xiàng)目名稱更簡(jiǎn)潔。1 經(jīng) 緯 物 業(yè) 根據(jù)開(kāi)發(fā)概念的推導(dǎo)得出本項(xiàng)目 “中心城” 的概念。參考案例：碧桂花城。 在提出宣傳口號(hào)時(shí)盡量符合以上要求 11 經(jīng) 緯 物 業(yè) 本項(xiàng)目具體情況分析 周邊有酒店 重視飲食 向往都市 重視休閑娛樂(lè) 重視交通便利 重視教育 重視物業(yè)管理 重視傳統(tǒng)運(yùn)動(dòng) 當(dāng)?shù)匦枨蟮纳钚螒B(tài) 與財(cái)神酒店合作 引進(jìn)飲食城 大型購(gòu)物中心 引進(jìn)主題公園 涉足公交事業(yè) 引進(jìn)當(dāng)?shù)孛? 建立大型物業(yè)管理隊(duì)伍 全民運(yùn)動(dòng)，發(fā)揚(yáng)國(guó)術(shù) 旅游產(chǎn)業(yè) 交通產(chǎn)業(yè) 復(fù)合方向及配套設(shè)施 （ 引自概念推導(dǎo)部分） 12 經(jīng) 緯 物 業(yè) 根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目復(fù)合產(chǎn)業(yè)的方向有： 運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè) 教育產(chǎn)業(yè) 奧園的基本復(fù)合產(chǎn)業(yè) 本項(xiàng)目的特色復(fù)合產(chǎn)業(yè) 本項(xiàng)目的特色配套有： MALL（飲食、娛樂(lè)、購(gòu)物）、奧林匹克公園、公交樞紐、名校、體育館 在提出宣傳口號(hào)時(shí)盡量反映復(fù)合方向或特色配套 旅游產(chǎn)業(yè) 公交產(chǎn)業(yè) 13 經(jīng) 緯 物 業(yè) 宣傳主題的提出 奧林匹克中心城 —— 優(yōu)越就是都市假期 14 經(jīng) 緯 物 業(yè) 宣傳主題解釋 優(yōu)越就是都市假期 地位的象征，是消費(fèi)者普遍追求的方向，南番順等地消費(fèi)者尤其講究?jī)?yōu)越感。 ? 該口號(hào)有引導(dǎo)消費(fèi)的作用。龍是中華民族的象征，也體現(xiàn)了民族自豪感。 F、顧客 → 可以口碑宣傳，從而影響潛在的消費(fèi)者。具體的時(shí)間長(zhǎng)度取決于當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況與項(xiàng)目的特征。 33 經(jīng) 緯 物 業(yè) 由目前與貴司溝通獲知，項(xiàng)目暫定的開(kāi)售時(shí)間為 2023年 9月份，敝司認(rèn)為 9月份是一個(gè)相對(duì)較理想的時(shí)機(jī)，結(jié)合到上述敝司對(duì)項(xiàng)目開(kāi)售時(shí)機(jī)選擇條件的分析，敝司建議項(xiàng)目首度開(kāi)盤能提前至 8月 ，原因如下： 銷售時(shí)機(jī)的選擇 34 經(jīng) 緯 物 業(yè) ? 夏季一般是樓市一年中的銷售旺季，把握住樓市銷售旺季，已贏得先機(jī)； ? 8月份開(kāi)售只比原計(jì)劃提前一個(gè)月，對(duì)工程進(jìn)度影響較少，屆時(shí)項(xiàng)目工程形象仍較理想； ? 8月中上旬刊登廣告，經(jīng)過(guò)大約 23個(gè)星期的鋪墊期后，可于 8月底正式銷售，并可利用 9月份為銷售調(diào)整期，穩(wěn)步消化前期的廣告及客戶資源； ? 正式推售的一個(gè)月之后，正值“國(guó)慶”黃金周長(zhǎng)假期，可利用此黃金時(shí)間搞宣傳促銷，為項(xiàng)目“保溫”，進(jìn)一步開(kāi)拓銷售局面； 綜合上所述： 敝司建議能以 8月底為正式開(kāi)售時(shí)間，首次廣告可安排在 8月初投放 。 一”黃金周的機(jī)會(huì)，借助各種促銷優(yōu)惠及現(xiàn)場(chǎng)游園活動(dòng)，舉辦大型銷售，期間可滲透舉辦一些中型展銷會(huì)。敝司認(rèn)為隨著競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，在五花百門的推廣策略的攻勢(shì)下，特別是近年“整合營(yíng)銷”概念的提出后，銷售方式必將有所突破，各種營(yíng)銷手法將百花齊放，層出不窮。 爆炸式銷售 —— 通過(guò)各種形式的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)儲(chǔ)客，再采用抽簽、排隊(duì)、抽折扣等促銷手法進(jìn)行公開(kāi)發(fā)售，以示在發(fā)售當(dāng)天大量集中成交。 B、借不同時(shí)期舉行的國(guó)際性比賽之機(jī)，邀請(qǐng)冠軍級(jí)人馬到項(xiàng)目進(jìn)行活動(dòng)，甚至成為業(yè)主（或項(xiàng)目會(huì)所名譽(yù) VIP會(huì)員），借此提升項(xiàng)目的地位。因此，有必要投入較大的資源； D、單張、 DM、夾報(bào)作為低成本，針對(duì)性強(qiáng)的媒體渠道，為本項(xiàng)目線下推廣的主要補(bǔ)充； F、其它包括信用卡對(duì)帳單、話費(fèi)對(duì)帳單等針對(duì)高消費(fèi)人群的渠道； 64 經(jīng) 緯 物 業(yè) 各階段線上、線下推廣的調(diào)整： 投入度 預(yù)熱期起點(diǎn) 導(dǎo)入期 前期 中期 后期 銷售進(jìn)度 線上 線下 65 經(jīng) 緯 物 業(yè) 總體費(fèi)用預(yù)算 廣告純推廣費(fèi)用比率： 3% 媒體費(fèi)用比率： 5% （含制作費(fèi)用） 66 經(jīng) 緯 物 業(yè) 各階段媒體投入圖表： 廣告比率 預(yù)熱期 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 導(dǎo)入期 前期 中期 后期 銷售進(jìn)度開(kāi)發(fā)時(shí)期 A. 預(yù)熱期至銷售前期，廣告投入達(dá)至 5%6%的比率，引爆市場(chǎng)； B. 銷售中期再度掀起一次小的高峰，廣告比率約 3%4%； C. 銷售后期逐漸減少投入，廣告比率降至 1%2%的范圍； 67 經(jīng) 緯 物 業(yè) 以立體式媒體推廣為基礎(chǔ)，有的放矢，以線上媒體集中出擊，線下媒體長(zhǎng)期運(yùn)用為指導(dǎo)方向，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需要，制定整合媒體方案是本項(xiàng)目成功的重要保證。 , March 9, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 2023年 3月 9日星期四 1時(shí) 19分 6秒 13:19:069 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 9日星期四 下午 1時(shí) 19分 6秒 13:19: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 9日星期四 1時(shí) 19分 6秒 13:19:069 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , March 9, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :19:0613:19Mar239Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 ? “全民皆兵式”銷售