【正文】 較佳，雖售價(jià)略高，也不乏理想銷售成績(jī)。而經(jīng)濟(jì)適用房供 應(yīng)量為 300 公頃，比去年增加 100 公頃。同時(shí)，限制高檔住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；禁止高檔別墅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；高爾夫球場(chǎng)（含練習(xí)場(chǎng)）、滑雪場(chǎng)和五環(huán)以內(nèi)汽車配件市場(chǎng)建設(shè)用地。 由此形成有地不開發(fā)、開發(fā)卻無(wú)地的尷尬局面。 雖然住宅產(chǎn)品的 銷售價(jià)格在上漲，但是別墅和高檔住宅產(chǎn)品的銷售價(jià)格則出現(xiàn)了下降的局面。供應(yīng)方面，有東方梅地亞中心、中坤大廈、甘家口商務(wù)大廈三座銷售類寫字樓開盤銷售，總計(jì)供應(yīng)面積 萬(wàn)平米。甲級(jí)寫字樓平均空置率為 %，比上季度略有上升。 市場(chǎng)展望 北京寫字樓市場(chǎng)需求仍將保持快速增長(zhǎng)，尤其外資機(jī)構(gòu)的需求將呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)。 2020 年 4 月供需狀況 總體供需狀況 —— 供需兩旺 本月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，而預(yù)售登記面積卻高達(dá) 213 萬(wàn)平方米，商品期房預(yù)售率為％，市場(chǎng)需求異常強(qiáng)勁。高額的拿地成本使開發(fā)高檔項(xiàng)目 成為開發(fā)商的不二之選，高檔項(xiàng)目供過(guò)于求，相反大家需要的 5000 元 /平方米以下的項(xiàng)目由于利潤(rùn)偏低卻相當(dāng)稀缺。 分析其原因主要表現(xiàn)在以下三點(diǎn)： 首先：開發(fā)商的實(shí)力以及品牌運(yùn)作，諸如 ********等； 其次：項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)以及集群效應(yīng)， *******等樓盤； 第三：市場(chǎng)的支持，本區(qū)域的樓盤品質(zhì)、寫字樓、 商業(yè)配套等都得到了北京市中高收入以及投資客們的認(rèn)同，市場(chǎng)上本區(qū)域的樓盤銷售一直保持良好勢(shì)頭。 項(xiàng)目工程進(jìn)度 ◆ 待定 投資估算及資金籌措 ◆ 根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量 該土地的地塊開發(fā)成本包括：總投資估算匯總 序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱： 【 1 土地開發(fā)費(fèi) 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 其他投資費(fèi) 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 6 不可遇見費(fèi) 7 總投資】 ◆ 存在問(wèn)題 □ ********************************************； □ ******************************************** □ *******************************************。 所在區(qū)域內(nèi) 商業(yè)用房未來(lái)供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 馬本項(xiàng)目周邊未來(lái)最大的商業(yè)用房供給項(xiàng)目是： *******************************； 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 ◆ 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)氣氛不是較為濃厚，目前本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)寫字樓租賃情況 ***；商業(yè)租賃情況 **** 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 樓盤 **** **** *** *** **** **** 銷售率 **％ ***％ **％ **％ **％ ***％ 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況調(diào)查 樓盤 **** **** **** **** **** **** 均價(jià)（元 /㎡ ） **** **** **** **** **** **** 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況調(diào) 查 經(jīng)實(shí)地調(diào)研，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房具體租金價(jià)格如下： 住宅租金： ***元 /㎡（均） （中檔裝修房）； 寫字樓租金： ***元 /㎡（均）（辦公環(huán)境中高檔） 商鋪?zhàn)饨穑?***元 /㎡（均）。 整體投資環(huán)境優(yōu)越，利于房地產(chǎn)等項(xiàng)目的投資開發(fā)。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 ◆ 機(jī)會(huì) (Opportunity) □ 宏觀經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)展日趨良好，房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈上升走勢(shì)，本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇。 結(jié)合本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和規(guī)劃指標(biāo)，本項(xiàng)目擬規(guī)劃建設(shè) ***棟甲級(jí)涉外辦公樓，建筑面積約 ****平米； 1****層裙房為商業(yè)用房。 ◆ 商業(yè)用房市場(chǎng)定位 根據(jù)項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位，項(xiàng)目擬規(guī)劃在辦公樓及酒店式公寓的 1***層建設(shè)商業(yè)用房約 ***平米。一般包括房屋基礎(chǔ)工程、房屋主體工程、室內(nèi)水電安裝、通訊等工程費(fèi)用和房屋附屬工程費(fèi)用。 □ 管理費(fèi)用指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。 按 **元 /平米計(jì)，合計(jì)： ** **＝ ***萬(wàn)元。通過(guò)銷售，預(yù)計(jì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入 ****萬(wàn)元。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛。 室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。 除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。 ◆ 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 總的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。 對(duì)不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門范圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲得較大利潤(rùn)，提高了居民的生活質(zhì)量。表明本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、技術(shù)上均是可行的。 建議 加強(qiáng)前期準(zhǔn)備工作，保證如期開工。 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供 了機(jī)會(huì)。 進(jìn)出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。 地塊周圍樹立高于 3 米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。） 社會(huì)環(huán)境評(píng)價(jià) 設(shè)計(jì)中的環(huán)保 吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減振吊架，必要時(shí)還采取隔聲措施。 ◆ 銷售進(jìn)度預(yù)測(cè) 根據(jù)預(yù)測(cè)的施工進(jìn)度，我們假設(shè)在主體結(jié)構(gòu)完成三分之二后開始銷售，即大約在 2020 年 11 月份開始銷售。按 **元 /平米，合計(jì)： ** **＝ ***萬(wàn)元。 □ 設(shè)施配套費(fèi)用： 綜合規(guī)劃費(fèi)：免交； □ 其他配套費(fèi) 道路綠化建設(shè)費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積 **元 /平方米計(jì)收。由于本商鋪為 1***層裙房，考慮到一層以上商鋪單獨(dú)銷售可能出現(xiàn)困難，擬采用 1****層商鋪整體出售的銷售策略。 現(xiàn)依照項(xiàng)目的整體定位，對(duì)各個(gè)部分進(jìn)行深入定位。 □ 未來(lái)本項(xiàng)目所屬區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展將為本項(xiàng)目創(chuàng)造良好的開發(fā)建設(shè)環(huán)境。 公交車線路： ***、 **、 **、 **、 **等 12 路公交。 挑高公寓： *********㎡挑高公寓本區(qū)域內(nèi)銷售期間火爆搶購(gòu)狀態(tài)，包括精裝修和未毛坯房都是如此。為該區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)提供高品質(zhì)的 房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)、寫字樓用房的需求，同時(shí)還可進(jìn)一步繁榮本項(xiàng)目所屬區(qū)域。 項(xiàng)目規(guī)劃方案 ◆ 規(guī)劃定位 規(guī)劃通過(guò)對(duì)北京市城市總體規(guī)劃的現(xiàn)狀基本情況分析，將本項(xiàng)目規(guī)劃定位為：沿 ***路為沿街商業(yè)樓，內(nèi)部為寫字樓。 北京周邊山西、河北等地的財(cái)富人群的消費(fèi)能力同樣不可小覷。 住宅供需狀況 —— 需大于供 本月批準(zhǔn)住宅面積 萬(wàn)平方米，而同期商品住宅預(yù)售登記面積 萬(wàn)平方米，住宅期房 預(yù)售率高達(dá) %，總體呈現(xiàn)需大于供的局面。市場(chǎng)整體還將面臨較大的供應(yīng)壓力。 由于空置率上升，中央商務(wù)區(qū)和東長(zhǎng)安街地區(qū)租金有所下滑。本季度多家媒體廣告公司紛紛簽約定位于服務(wù)傳媒企業(yè)的 東方梅地亞中心。 產(chǎn)品分析 今年新開盤項(xiàng)目以普通住宅為主，與此同時(shí)，天鵝灣、壹線國(guó)際、 A 派公寓、朝庭公寓、置地公寓、景龍國(guó)際公寓 6 個(gè)公寓亦先后開盤，這些公寓項(xiàng)目全部位于東部的朝陽(yáng)地區(qū)?，F(xiàn)房銷售面積 萬(wàn)平米， 2941 套?！队?jì)劃》強(qiáng)調(diào)限制建設(shè)規(guī)模在 1 萬(wàn)平方米 以上的商業(yè)設(shè)施用地；五環(huán)以內(nèi)不再新增屬于《北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄（ 2020 年）》中限制發(fā)展的項(xiàng)目用地。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（ 20202020）》、《北京市土地利用總體規(guī)劃（ 20202020）》， 2020 年土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)中，遠(yuǎn)郊 10 個(gè)區(qū)縣指標(biāo)約占 60%，向順義、通州、大興及亦莊重點(diǎn)傾斜。這樣，既滿足了一部分人對(duì)高端產(chǎn)品的需求，又可通過(guò)稅收杠桿對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。在此之前，相關(guān)政策的威懾力體現(xiàn)在心理上的影響要多一些。 此外，值得注意 的是，目前商品房竣工面積和施工面積都有所下降。另外， 3月份入市的新盤有六成多的項(xiàng)目銷售價(jià)格在 8000 元 /平方米以上， 60008000 元 /平米占 15%；低于 6000元 /平方米的只有 20%。產(chǎn)品的定位與形式將更加多樣與細(xì)分，由于 2020 年由外資參與開發(fā)的項(xiàng)目更多地投入市場(chǎng)， 2020 年的競(jìng)爭(zhēng) 也較為 激烈，有良好的開發(fā)業(yè)績(jī)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎，戶型緊湊合理，性價(jià)比高，有潛在升值潛力仍是居民選購(gòu)房產(chǎn)的重要因素。另一方面，國(guó)內(nèi)零售商也將加快擴(kuò)張的步伐，以抵御來(lái)自多方面的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。二環(huán)路以內(nèi)近期不再新發(fā)展大型百貨店。 商鋪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 2020 年北京市商業(yè)新供應(yīng)量主要集中在中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村地區(qū)、金融街地區(qū)以及部分大型住宅小區(qū)內(nèi)，越來(lái)越多的商業(yè)面積集中在含有寫字樓、公寓和酒店的綜合項(xiàng)目，尤其在中央商務(wù)區(qū)和中關(guān)村地區(qū)。 高級(jí)住宅供應(yīng)量增大 隨著 2020 年北京高級(jí)別墅進(jìn)入落成高峰期，北京別墅租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 2020 年北京有 大約 13 個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目落成，提供 129 萬(wàn)平方米寫字樓面積，是歷史上供應(yīng)最大的年份。 項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀 ◆ 項(xiàng)目東臨主要干道 ***路，路東為 *****；項(xiàng)目南側(cè)為 *****；北側(cè)是 ***********。 不論從社會(huì)效益或企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，本項(xiàng)目的建設(shè)有著充分的必要性 . 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊狀況 項(xiàng)目位于交通主干道 ****路，東臨 ****、南臨 *****、西面是 *****、北連 *****。 北京立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 2020/07/30 目 錄 第一部分 項(xiàng)目總說(shuō)明 8 8 項(xiàng)目背景 8 項(xiàng)目發(fā)展商情況 8 項(xiàng)目評(píng)價(jià)目的 9 項(xiàng)目評(píng)價(jià)依據(jù) 9 建設(shè)必要性 10 . 項(xiàng)目概況 10 項(xiàng)目地塊狀況 10 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 11 項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀 12 第二部分 市場(chǎng)前景分析 13 項(xiàng)目總論 13 項(xiàng)目概況 1