【正文】 70 度的、要有入戶花園、最好有露臺、入戶門能不能用酒店式大堂入戶門，以上是豪宅的基本條件 。 我們處于老城區(qū)，商業(yè)氛圍好，交通便利，旁邊就有安徽最好的 IT 電子數碼城，里面有眾多的分銷商，由于規(guī)模小，無力承擔品牌寫字樓的租金，所以，我們的酒店式公寓，憑其寫字樓的配套，低廉的租金和戶型結構，贏得了他們的所愛；我們項目周邊高校林立，他們是創(chuàng)業(yè)的新生力量，而我們公寓式他 們創(chuàng)業(yè)初期的孵化器。是當今城南、城西 板塊 最有影響力的商圈。 那做什么呢 ？ 餐飲 +娛樂（電影院 +KTV）是最好的選擇。 一個項目的成功絕對不是一個偶爾的因素，一個大型 城市綜合體 項目的 定位和 營銷由 40－ 50 個小的營銷節(jié)點組成，每 1 個小的節(jié)點都有可能成為陷阱，而每 1 個陷阱都會導致營銷戰(zhàn)果的偏差甚至直接影響項目成敗， 所以，我們不但要求成功，我們還要求細節(jié)完美。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 我們建議公寓應該是這樣的： 1）、 面積 60— 80 平米 之間 —— 低總價、低首付，最大限度降低購買門檻， 80%的人買 20%的產品，必將瘋搶； 2)、 凈高 高余 3 米 —— 給你寫字樓的使用感覺，用公寓的價 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 辦公部分： 我們不建議做寫字樓，原因如下： 合肥市寫字樓放量很大，早已供大于求，其中政務區(qū)有接近120 方的寫字樓，目前也就銷售了不到 35 萬方，老城區(qū)約有 120 萬方寫字樓放量，且品質較高，是我們無法比擬的，但是市場反應并不是很好； 我們不具備做成功寫字樓的條件，交通方便，環(huán)境和配套不 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 考慮點就是： 可以快速回籠資金，降低風險； 0%5%10%15%20%25%30%35%40%供應 去化供應 24% 15% 1% 6% 39% 11% 4%去化 27% 10% 1% 11% 40% 8% 3%1F1T1W 2F2T1W 2F2T2W 3F2T1W 3F2T2W 4F2T2W 躍層 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 容積率 綠化率 32% 建筑密度 停車位 496 首先我們來看住宅： 看看離我們最近的兩個項目創(chuàng)景花園和頂峰國際，他們住宅的戶型是什么樣子的 ？ 100 的兩房 120130 平米的小三房 145— 150的四房 50— 60 平米的一房 頂 峰國 際公 寓（戶數比） 50% 50% 無 無 本項目是個小的城市綜合體，體量小，建筑密度大，環(huán)境無法塑造。 周邊企業(yè)中高層 就近購房，居住升級 普通公寓 中小戶型 私個企業(yè)主 追求 “顯 ”，突出身份 大面積公寓或類別墅 、豪宅 成長型客群 改善性購房客戶 居住升級，有對居住品質的苛求 大面積公寓 、豪宅 外來客戶 尋求好地段，有潛力的市區(qū) 大面積的住宅 學區(qū)客戶 自己信任的學區(qū)，如屯小 中小戶型 周邊的電子產品分銷商 交通便利，離市場近 中小公寓 其他的投資客 有價值、抗風險、稀缺性。 開盤時間： 20xx 年 3 月下旬 物業(yè)類別： 高層 交通狀況： 10 12 15 19 路 占地面積： ㎡ 總建筑面積： 47570 ㎡ 大堂 300 平方米， 米挑高精裝修大堂 電梯 ７部 層高 ３ .４米 銷售率 約 77％ （備案） 物業(yè)公司： 物管顧問第一太平戴維斯 投資商： 安徽國購投資集團、合肥信息投資有限公司 本體的競爭對手，產品本質比較高，寫字樓更加激烈，所以本項目在市場定位的時候，要考慮差異化、高端化、學區(qū)化、和品質化。按揭貸款 97 折 ,一次性付款 96 折，折后均價 6000 元 /平米。 競爭對手在哪里？ 本案屬于包河區(qū)范疇，同時又位于廬陽區(qū)和蜀山區(qū)的邊緣； 從發(fā)展角度來看，既承接了廬陽老城區(qū)的成熟，又下啟了蜀山和包河新商圈的嶄新規(guī)劃和未來 ， 因此 ,從地域角度來看， ? 南一環(huán)板塊是 本案的一級競爭區(qū)域 ； ? 蜀山區(qū)以環(huán)境、馬鞍山板塊和望江路板塊 以 繁華、品質 從高 端對本項目進行客群分流，屬于二級競爭范疇 ； ? 整個一環(huán)周邊高檔社區(qū)都構成三級競爭范疇。新里程 （廣電中心對面） 、東方廣場 ； 商業(yè)：國購 （ 8 萬平米） 、新都會 （ 6 萬平米） 、百腦匯、新曙光百貨 、 合 家福社區(qū)店、喜客多 ； 公寓： 世紀云頂 （已入?。?、 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 5 銷售面積環(huán)比上漲了 ㎡，漲幅為 %；銷售金額環(huán)比上漲了 萬元，漲幅達 %，八月也已破萬套 。無疑，不在預示在合肥地產市場的火熱，也同樣警示，不久的將來，將有更多的市場競爭。 企業(yè) () 3