【正文】 備注 90年代初 琥珀山莊別墅一期 18棟 2～ 3層獨棟別墅 8＃、 18＃等是競拍的， 18＃為新加坡人（天榮公司）購走。 2022年 9月碧湖云西開盤 ， 11月和莊開盤； 2022年維也納森林和城市庭院相繼開盤 ， 華府絲竹苑花園洋房產(chǎn)品出現(xiàn) 。 中鐵國際城是隸屬于世界 500強企業(yè)中國鐵建的中鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) ， 項目以 220萬方的超大體量的主城區(qū)建筑集群 。 ?同比全國其它部分省會城市及省內(nèi)主要城市 ， 合肥商品房住宅均價相對較低 ， 這和合肥近兩年開發(fā)量過大 、 城市人口基數(shù)又相對較少 ， 同時相應的資金 、 硬件等投入并不能完全跟上自身城市發(fā)展進程有關 。 ?城市整體的大規(guī)劃 ， 必然在未來加快各個新區(qū)的城市化建設進程 ， 城市化建設進程的加快必然會使城市基礎設施建設進入一個快速發(fā)展期 ， 連帶會拉動整個城市房地產(chǎn)行業(yè)在城市新區(qū)域的擴散 。 ? 西區(qū)： 蜀山行政區(qū)域的一部分 ， 東以金寨路 、 環(huán)城西路為界 ， 西到二環(huán)西路 、合九鐵路 ， 北到南淝河 ， 南以 312國道為界 ， 包含政務文化新區(qū) ， 建設用地面積約 ， 人口 48萬左右 ， 政務區(qū)規(guī)劃人口 15萬 。 通觀世界發(fā)達國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程 ， 本論房地產(chǎn)行業(yè)至少還有 10年以上的向上發(fā)展道路要走 。 對美元匯率 GNP（ 10億美元） 97年 6月 98年 7月 97年 6月 98年 7月 泰國 泰銖 41 170 102 印尼 2,380 印尼盾 14,150 205 34 菲律賓 42 75 47 馬來西亞 令吉 90 55 韓國 850 韓圓 1,290 430 283 在 2022年改革論壇（順德）上，著名經(jīng)濟學家、北京師范大學教授、博導鐘偉對美國次貸危機產(chǎn)生的原因、背景以及對中國乃至世界經(jīng)濟的影響作了專題演講。合肥豪宅市場研究 僅呈新鴻意地產(chǎn) PART 1 大勢研讀 金融業(yè)規(guī)模爆發(fā)增長 資本市場成為金融市場 主體 經(jīng)濟不穩(wěn)定性增加 次債危機爆發(fā) ? 金融衍生工具的開發(fā)和推廣使全球金融業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L ? 全球金融業(yè)的核心資產(chǎn)總額已達１４０萬億美元 ； ? 資本市場進一步成為全球金融市場的主體 ? 銀行資產(chǎn)占全球金融資產(chǎn)比重由 1980年的 42％下降到 2022年的 27％ ? 經(jīng)濟金融化一方面促進了全球資源有效配置 ? 同時增加了全球經(jīng)濟的不穩(wěn)定性、投機性和風險性 ? 次債危機爆發(fā)，導致大范圍金融風暴 ? 次債影響深遠，拖累世界經(jīng)濟增長 全球經(jīng)濟在過去 4年里增長非常強勁，年均增長率達到近 5%， 2022年以后，世界經(jīng)濟面臨諸多挑戰(zhàn)， 本輪經(jīng)濟增長進入調(diào)整期。他認為，中國乃至世界經(jīng)濟，至少需要三年的調(diào)整周期。 由于需求減弱引發(fā)的大宗資源性產(chǎn)品價格的回落 ，使得通脹的風險大為降低 ， 客觀為寬松的金融政策的調(diào)整創(chuàng)造了條件 ， 中國進入減息通道 中國人民銀行從 10月 15日起下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 ；從10月 9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各 ，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。 ? 南區(qū)： 包河行政區(qū)域的一部分 ， 西以金寨路為界 ， 北到環(huán)城南路 ， 東到南淝河 ， 南以 312國道為界 。 合肥未來將多個和老城區(qū)并舉的中心區(qū)域 濱湖新區(qū) 老城區(qū) ?2022年合肥市地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 ％。 經(jīng)濟發(fā)展形式良好，推動了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 合肥經(jīng)濟 稅收類政策 土地類政策 其他類 房地產(chǎn)市場 1 金融類政策 2 3 住房保障類 4 5 多種政策出臺，顯示了政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的強大力量，了解政策利于規(guī)避項目開發(fā)中的一些風險 合肥政策 稅收政策 《 關于進一步加強土地稅收管理工作的通知 》 、耕地占用稅暫行條例實施細則 《 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知 》 、下調(diào)住房交易稅費房貸利率 金融政策 《 經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法 》《 關于進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)授信風險管 理的通知 》 、 《 關于對房抵產(chǎn)委托貸款情況進行調(diào)查的通知 》 《 土地登記辦法 》 、 《 土地調(diào)查條例 》 、 《 關于開展開發(fā)區(qū)土地集約利用評價 工作的通知 》《 關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知 》 《 關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知 》 、 兩會政府工作報告之住房保障體系、成立 “ 住房和城鄉(xiāng)建設部 ” 土地政策 住房保障 其他類 《 房屋登記辦法 》 、十項政策擴大內(nèi)需 合肥政策 從 08年合肥的城市建設可以判斷出： 城市基礎設施落后已經(jīng)制約了城市經(jīng)濟的發(fā)展 ， 現(xiàn)在加快建設是在補原來的舊帳； 交通的改善將提升區(qū)域的價值 ， 減弱環(huán)境與位臵對終端客戶的選擇抗性 ，從而吸引投資商進入； 對外的交通改善 ， 將提升城市的吸引力和輻射力 ， 增加合肥吸引投資的活力； 動車組的開通將直接拉近上海 、 南京 、 合肥一線的通行半徑和經(jīng)濟活動距離 ， 利于城市經(jīng)濟的發(fā)展和開放性的投資環(huán)境 。 ?碧桂園濱湖城開盤引爆合肥樓市 08年 7月 12日 ， 碧桂園濱湖城盛大開盤 。 2022年 3月御景山莊開盤 ， 8月元一水果墅開盤； 2022年 5月綠色港灣開盤 ，瀾溪鎮(zhèn)花園洋房熱銷 ， 9月玫瑰紳城開盤 。另外的不少亦為家底厚重、華僑（旅日）購買?？傮w來看，合肥原有聯(lián)體別墅的單價主要在 45006000元 /平方米之間。 6．車庫、露臺及花園 項目 碧湖云溪 1期 維也納森林花園 恒泰 〃 阿奎 利亞 國建 〃 香榭 水都 御景山莊 聯(lián)排 車庫 地下、半地下 地下 一層 / 地下 露臺 13層各有一個露臺 1215 / 花園 前花園，兩端60㎡ 左右，中間 40㎡ 左右 前后花園，面積約 35㎡ 前花園，面積約20㎡ / 無花園 疊加 車庫 指定車位 地下停車場 地下、半地下 地下停車場 / 露臺 34層有一面積約 10㎡ 露臺 無露臺 34層露臺 南北露臺且北露臺上層挑空 / 花園 12有一面積約25㎡ 前花園 前后花園，面積約 30㎡ / 擁有入戶花園 和空中花園 / 從合肥市原有幾個大型別墅項目來看，聯(lián)排別墅多以地下、半地下車庫為主，而疊加別墅大多沒有獨立車庫，由園區(qū)統(tǒng)一指定停車場所。 附：合肥市各區(qū)域近期住房需求量 8．配套 項目名稱 內(nèi)部配套 碧湖云溪 1期 會所、幼兒園幼兒園、游泳池、健身館、網(wǎng)球場、羽毛球場 國建 ?市場定位：省內(nèi)高收入為主的高端人群 ?項目風格：英倫風情 ?戶型特征：均為地上三層 ?戶型面積： 220240平米 ?價格： 850011000元 /平米 ?營銷手法：高打形象；低端產(chǎn)品啟動市場；打造樣板區(qū)。 附表：各項目價格區(qū)間 別墅項目分析總結 合肥別墅項目銷售價格 迅速上升 上述數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，從 90年代開始至今，合肥別墅市場總的供貨量約 200萬方左右。 ?內(nèi)環(huán)內(nèi)豪宅產(chǎn)品市場需求旺盛 ， 供不應求 。 這說明目前合肥的高層豪宅的市場認可度已很高 。 ?是由五棟高層住宅 、 一棟商業(yè)會所和一棟低層住宅組成的高檔社區(qū) 。 合肥高層豪宅研究結論 ?合肥目前市場供應的高層豪宅總量較少 ， 但在未來供應量有所放大 。 未來供應量呈上升趨勢 ， 一方面由于土地供應結構決定 ， 另外外地品牌開發(fā)商的進駐 ， 對高層產(chǎn)品的打造具有豐富經(jīng)驗 ， 對市場具有引導作用； ?經(jīng)濟發(fā)展帶動高層次居住需求 ， 高端市場未來發(fā)展空間廣闊 。 【 成功內(nèi)斂型 】 來源區(qū)域 合肥本地、省內(nèi)其他城市，如淮南、淮北、阜陽、蚌埠等城市、外省市來肥投資的企業(yè)主 主要職業(yè)構成 年齡在 3550歲之間的成功人士。 豪宅需求 合肥豪宅市場稀缺，一環(huán)邊上項目無比珍貴 PART 5 發(fā)展建議 區(qū)位優(yōu)勢 交通優(yōu)勢 規(guī)模優(yōu)勢 品牌優(yōu)勢 具備 軟硬條件 樓市回暖 目前高端物業(yè)銷售良好 未來高端物業(yè)供不應求 政府救市 具備 市場機會 內(nèi)環(huán)高端物業(yè)稀缺 高端物業(yè)有待升級 龐大的客群支撐 具備 市場空間 具備開發(fā)城市高端項目的可行性 項目概況： 項目地塊位于蜀山區(qū)五里墩105醫(yī)院附近 ， 該板塊屬高尚居住區(qū) ，項目占地 100畝左右 ， 容積率 ， 規(guī)劃為高端高層居住建筑為主 。 發(fā)展建議 ?入市時間建議： 2022年 4月 ?產(chǎn)品建議： ?價格建議 ?電梯洋房： 建議均價： 7000元 /M2。他們的朋友往往也是非富即貴，購豪宅主要為了體現(xiàn)自己的獨特品位 需求特征 對品牌認知能力很強，具有品牌忠誠度 ；需求面積為大戶型，要求項目整體檔次高，地段優(yōu)勢明顯 發(fā)展趨勢 是合肥豪宅消費的主流 豪宅客戶 【 享受另類性 】 來源區(qū)域 合肥本地、外地來肥投資或工作 主要職業(yè)構成 35歲左右的城市新銳，企業(yè)中的高級管理者、專業(yè)人士等高收入人員或企業(yè)主 家庭結構 單身獨居或兩口之家、三口之家，家庭結構簡單 生活形態(tài) 生猛豪放的 SUV、動感激情的跑車更能夠匹配他們“與眾不同”的消費趨向 購買能力 有相當經(jīng)濟實力，家庭財富積累比較豐富，對價格敏感度比較弱 心態(tài)剖析 購買豪宅的主要目的就是享受，懂得品質(zhì)生活，追求與眾不同 需求特征 需求面積為大戶型，要求項目與眾不同，是能滿足自我個性的私人領地 發(fā)展趨勢 隨著合肥經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，這類客戶將占合肥豪宅臵業(yè)客戶的一定比列，但不是主流 豪宅客戶 【 炫耀財富型 】 來源區(qū)域 合肥本地、省內(nèi)其他城市 主要職業(yè)構成 經(jīng)歷多年積累的私企業(yè)主及民企內(nèi)的高收入人員 家庭結構 家庭結構傳統(tǒng)，一般為三口之家 生活形態(tài) 生活社交圈子廣闊，朋友間交往頻繁，多數(shù)擁有一輛或多輛私家車，有來自經(jīng)驗積累的專業(yè)技能，學歷不高， 但見識面廣 購買能力 對豪宅的消費能力驚人，而且基本上是一次性全額付款，往往擁有多套豪宅 心態(tài)剖析 不了解豪宅的品牌內(nèi)涵，購買豪宅完全處于攀比的心態(tài) 需求特征 追求品牌規(guī)模項目，準現(xiàn)房更受歡迎，需求面積為大戶型，要求項目整體檔次高，地段優(yōu)勢明顯 發(fā)展趨勢 合肥城市的發(fā)展給其帶來較高的預期，形成強大的吸引力，比例將上升 豪宅客戶 【 實力精英型 】 來源區(qū)域 合肥或全國其他城市 主要職業(yè)構成 企業(yè)、公司的決策管理者或者是所有者 家庭結構 家庭結構傳統(tǒng)，一般為三口之家 生活形態(tài) 事業(yè)成功、經(jīng)濟基礎雄厚、商務交往頻繁 購買能力 年富力強，具有超越年齡的財富