【正文】 、 《 土地調(diào)查條例 》 、 《 關(guān)于開(kāi)展開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià) 工作的通知 》《 關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知 》 《 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 》 、 兩會(huì)政府工作報(bào)告之住房保障體系、成立 “ 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 ” 土地政策 住房保障 其他類(lèi) 《 房屋登記辦法 》 、十項(xiàng)政策擴(kuò)大內(nèi)需 合肥政策 從 08年合肥的城市建設(shè)可以判斷出： 城市基礎(chǔ)設(shè)施落后已經(jīng)制約了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 現(xiàn)在加快建設(shè)是在補(bǔ)原來(lái)的舊帳； 交通的改善將提升區(qū)域的價(jià)值 ， 減弱環(huán)境與位臵對(duì)終端客戶的選擇抗性 ，從而吸引投資商進(jìn)入； 對(duì)外的交通改善 ， 將提升城市的吸引力和輻射力 ， 增加合肥吸引投資的活力； 動(dòng)車(chē)組的開(kāi)通將直接拉近上海 、 南京 、 合肥一線的通行半徑和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)距離 ， 利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和開(kāi)放性的投資環(huán)境 。 ?華潤(rùn)又一力作亮相合肥 華潤(rùn)繼讕溪鎮(zhèn)之后 ， 攜其第二部作品 —— 華潤(rùn)幸福里再度巨獻(xiàn)合肥 。 ?碧桂園濱湖城開(kāi)盤(pán)引爆合肥樓市 08年 7月 12日 ， 碧桂園濱湖城盛大開(kāi)盤(pán) 。 ?合肥豪宅大致包括 高層豪宅 和 別墅豪宅 兩大類(lèi) 。 2022年 3月御景山莊開(kāi)盤(pán) ， 8月元一水果墅開(kāi)盤(pán)； 2022年 5月綠色港灣開(kāi)盤(pán) ，瀾溪鎮(zhèn)花園洋房熱銷(xiāo) ， 9月玫瑰紳城開(kāi)盤(pán) 。 經(jīng)過(guò)近一年 “ 量縮價(jià)滯 ” 之后 ， 合肥的別墅市場(chǎng)表現(xiàn)出了抗跌性 ， 甚至部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目出現(xiàn)了價(jià)格的大幅補(bǔ)漲 ， 單價(jià)最高漲幅達(dá) 30%。另外的不少亦為家底厚重、華僑（旅日）購(gòu)買(mǎi)。 ? 包河區(qū)為別墅供應(yīng)集中區(qū)域： 以碧湖云溪為代表的東南板塊，在 08年新推了一批貨量，但一經(jīng)推出，市場(chǎng)消化良好?？傮w來(lái)看，合肥原有聯(lián)體別墅的單價(jià)主要在 45006000元 /平方米之間。純別墅項(xiàng)目占地面積較小，最大的 8萬(wàn)平方米，最小的 ，容積 率在 。 6．車(chē)庫(kù)、露臺(tái)及花園 項(xiàng)目 碧湖云溪 1期 維也納森林花園 恒泰 〃 阿奎 利亞 國(guó)建 〃 香榭 水都 御景山莊 聯(lián)排 車(chē)庫(kù) 地下、半地下 地下 一層 / 地下 露臺(tái) 13層各有一個(gè)露臺(tái) 1215 / 花園 前花園，兩端60㎡ 左右，中間 40㎡ 左右 前后花園，面積約 35㎡ 前花園，面積約20㎡ / 無(wú)花園 疊加 車(chē)庫(kù) 指定車(chē)位 地下停車(chē)場(chǎng) 地下、半地下 地下停車(chē)場(chǎng) / 露臺(tái) 34層有一面積約 10㎡ 露臺(tái) 無(wú)露臺(tái) 34層露臺(tái) 南北露臺(tái)且北露臺(tái)上層挑空 / 花園 12有一面積約25㎡ 前花園 前后花園，面積約 30㎡ / 擁有入戶花園 和空中花園 / 從合肥市原有幾個(gè)大型別墅項(xiàng)目來(lái)看，聯(lián)排別墅多以地下、半地下車(chē)庫(kù)為主，而疊加別墅大多沒(méi)有獨(dú)立車(chē)庫(kù)，由園區(qū)統(tǒng)一指定停車(chē)場(chǎng)所。阿奎 利亞 國(guó)建 附：合肥市各區(qū)域近期住房需求量 8．配套 項(xiàng)目名稱(chēng) 內(nèi)部配套 碧湖云溪 1期 會(huì)所、幼兒園幼兒園、游泳池、健身館、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng) 國(guó)建 眾安綠色港灣 玫瑰紳城 碧湖云溪 在售典型別墅項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ?項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總建 40萬(wàn)平米 ,容積率 。 ?市場(chǎng)定位：省內(nèi)高收入為主的高端人群 ?項(xiàng)目風(fēng)格：英倫風(fēng)情 ?戶型特征：均為地上三層 ?戶型面積： 220240平米 ?價(jià)格： 850011000元 /平米 ?營(yíng)銷(xiāo)手法：高打形象；低端產(chǎn)品啟動(dòng)市場(chǎng)；打造樣板區(qū)。 ?包河區(qū)東南版塊銷(xiāo)售價(jià)格較高，馬鞍山路版塊為價(jià)格高地。 附表：各項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間 別墅項(xiàng)目分析總結(jié) 合肥別墅項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格 迅速上升 上述數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)，從 90年代開(kāi)始至今，合肥別墅市場(chǎng)總的供貨量約 200萬(wàn)方左右。 包河區(qū) 綠城玉蘭公寓 混合豪宅 1300 高層 64200 ㎡ 142200 ㎡ 在售 1 1 13樓 64200平米住宅； 5樓 89平米二居， 142平米三居 。 ?內(nèi)環(huán)內(nèi)豪宅產(chǎn)品市場(chǎng)需求旺盛 ， 供不應(yīng)求 。 高層豪宅銷(xiāo)售單價(jià) 區(qū)域 項(xiàng)目 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /平米） 蜀山區(qū) 華潤(rùn)幸福里 5500 華地學(xué)府名都 5300 萬(wàn)科金色名郡 6700（精裝修） 包河區(qū) 綠城玉蘭公寓 6000 綠地海頓公館 4800（ mini墅： 5000） 政務(wù)區(qū) 恒大華府 4900— 5300（毛坯） 、 6900— 7300 （精裝折實(shí)價(jià)） 經(jīng)開(kāi)區(qū) 國(guó)耀一方城 6100 ?從目前高層豪宅的銷(xiāo)售價(jià)格分布來(lái)看 ， 高層豪宅的銷(xiāo)售價(jià)格集中在 “ 4900－ 6700元 /㎡ ” 之間（ 毛坯房 ） 。 這說(shuō)明目前合肥的高層豪宅的市場(chǎng)認(rèn)可度已很高 。 恒大華府 精裝修 “ 豪華空中別墅 ” ?風(fēng)格為歐式新古典主義，采用滿屋名牌 9A精裝。 ?是由五棟高層住宅 、 一棟商業(yè)會(huì)所和一棟低層住宅組成的高檔社區(qū) 。 ?室內(nèi)雙層設(shè)計(jì)，功能完備。 合肥高層豪宅研究結(jié)論 ?合肥目前市場(chǎng)供應(yīng)的高層豪宅總量較少 ， 但在未來(lái)供應(yīng)量有所放大 。 ?市場(chǎng)發(fā)展處于初期成長(zhǎng)階段 。 未來(lái)供應(yīng)量呈上升趨勢(shì) ， 一方面由于土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定 ， 另外外地品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐 ， 對(duì)高層產(chǎn)品的打造具有豐富經(jīng)驗(yàn) ， 對(duì)市場(chǎng)具有引導(dǎo)作用； ?經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)高層次居住需求 ， 高端市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展空間廣闊 。 豪宅客戶 ?成功內(nèi)斂型。 【 成功內(nèi)斂型 】 來(lái)源區(qū)域 合肥本地、省內(nèi)其他城市，如淮南、淮北、阜陽(yáng)、蚌埠等城市、外省市來(lái)肥投資的企業(yè)主 主要職業(yè)構(gòu)成 年齡在 3550歲之間的成功人士。 合肥高收入群體數(shù)量龐大，豪宅市場(chǎng)需求旺盛。 豪宅需求 合肥豪宅市場(chǎng)稀缺，一環(huán)邊上項(xiàng)目無(wú)比珍貴 PART 5 發(fā)展建議 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 交通優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 品牌優(yōu)勢(shì) 具備 軟硬條件 樓市回暖 目前高端物業(yè)銷(xiāo)售良好 未來(lái)高端物業(yè)供不應(yīng)求 政府救市 具備 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 內(nèi)環(huán)高端物業(yè)稀缺 高端物業(yè)有待升級(jí) 龐大的客群支撐 具備 市場(chǎng)空間 具備開(kāi)發(fā)城市高端項(xiàng)目的可行性 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目地塊位于蜀山區(qū)五里墩105醫(yī)院附近 ， 該板塊屬高尚居住區(qū) ，項(xiàng)目占地 100畝左右 ， 容積率 ， 規(guī)劃為高端高層居住建筑為主 。 發(fā)展建議 產(chǎn)品 類(lèi)型 戶型 面積區(qū)間 戶型面積比 電梯洋房 主力產(chǎn)品 2/2/1與 3/2/1 90140M2 60% 空中別墅 次主力產(chǎn)品 4/2/2 120160M2 30% 次主力產(chǎn)品 5/2/2 160200M2 10% 我們?yōu)閷?shí)現(xiàn) 豪宅 夢(mèng)想而努力。 發(fā)展建議 ?入市時(shí)間建議： 2022年 4月 ?產(chǎn)品建議： ?價(jià)格建議 ?電梯洋房： 建議均價(jià)： 7000元 /M2。 前面市調(diào)中已經(jīng)得出 ， 合肥目前在售的豪宅約 26萬(wàn)平米 ， 合肥從 90年代開(kāi)始至今 ， 別墅的開(kāi)發(fā)總量約 200萬(wàn)平米 ， 合肥豪宅別墅市場(chǎng) ， 已建和在建總建筑面積為 226萬(wàn)平米 。他們的朋友往往也是非富即貴，購(gòu)豪宅主要為了體現(xiàn)自己的獨(dú)特品位 需求特征 對(duì)品牌認(rèn)知能力很強(qiáng)，具有品牌忠誠(chéng)度 ；需求面積為大戶型，要求項(xiàng)目整體檔次高，地段優(yōu)勢(shì)明顯 發(fā)展趨勢(shì) 是合肥豪宅消費(fèi)的主流 豪宅客戶 【 享受另類(lèi)性 】 來(lái)源區(qū)域 合肥本地、外地來(lái)肥投資或工作 主要職業(yè)構(gòu)成 35歲左右的城市新銳，企業(yè)中的高級(jí)管理者、專(zhuān)業(yè)人士等高收入人員或企業(yè)主 家庭結(jié)構(gòu) 單身獨(dú)居或兩口之家、三口之家，家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單 生活形態(tài) 生猛豪放的 SUV、動(dòng)感激情的跑車(chē)更能夠匹配他們“與眾不同”的消費(fèi)趨向 購(gòu)買(mǎi)能力 有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，家庭財(cái)富積累比較豐富，對(duì)價(jià)格敏感度比較弱 心態(tài)剖析 購(gòu)買(mǎi)豪宅的主要目的就是享受，懂得品質(zhì)生活，追求與眾不同 需求特征 需求面積為大戶型，要求項(xiàng)目與眾不同，是能滿足自我個(gè)性的私人領(lǐng)地 發(fā)展趨勢(shì) 隨著合肥經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，這類(lèi)客戶將占合肥豪宅臵業(yè)客戶的一定比列，但不是主流 豪宅客戶 【 炫耀財(cái)富型 】 來(lái)源區(qū)域 合肥本地、省內(nèi)其他城市 主要職業(yè)構(gòu)成 經(jīng)歷多年積累的私企業(yè)主及民企內(nèi)的高收入人員 家庭結(jié)構(gòu) 家庭結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)，一般為三口之家 生活形態(tài) 生活社交圈子廣闊，朋友間交往頻繁，多數(shù)擁有一輛或多輛私家車(chē)，有來(lái)自經(jīng)驗(yàn)積累的專(zhuān)業(yè)技能，學(xué)歷不高， 但見(jiàn)識(shí)面廣 購(gòu)買(mǎi)能力 對(duì)豪宅的消費(fèi)能力驚人，而且基本上是一次性全額付款，往往擁有多套豪宅 心態(tài)剖析 不了解豪宅的品牌內(nèi)涵，購(gòu)買(mǎi)豪宅完全處于攀比的心態(tài) 需求特征 追求品牌規(guī)模項(xiàng)目，準(zhǔn)現(xiàn)房更受歡迎，需求面積為大戶型，要求項(xiàng)目整體檔次高，地段優(yōu)勢(shì)明顯 發(fā)展趨勢(shì) 合肥城市的發(fā)展給其帶來(lái)較高的預(yù)期，形成強(qiáng)大的吸引力，比例將上升 豪宅客戶 【 實(shí)力精英型 】 來(lái)源區(qū)域 合肥或全國(guó)其他城市 主要職業(yè)構(gòu)成 企業(yè)、公司的決策管理者或者是所有者 家庭結(jié)構(gòu) 家庭結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)，一般為三口之家 生活形態(tài) 事業(yè)成功、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、商務(wù)交往頻繁 購(gòu)買(mǎi)能力 年富力強(qiáng)，具有超越年齡的財(cái)富 心態(tài)剖析 一方面體現(xiàn)自我的實(shí)力，增加商務(wù)交往的砝碼；另一方面提升個(gè)人身價(jià)，顯示其對(duì)財(cái)富的運(yùn)用與掌控。 ?炫耀財(cái)富型。 ?花園洋房物業(yè)雖是獲得市場(chǎng)認(rèn)可度較高的產(chǎn)品 ， 但一直未能成為合肥高端市場(chǎng)的主流產(chǎn)品 ，消化量及供應(yīng)量均保持在一個(gè)相對(duì)較低的水平 ， 且未來(lái)供應(yīng)量會(huì)有所上升但不會(huì)太大； 合肥豪宅市場(chǎng)， 需求量在不斷增長(zhǎng)，供應(yīng)量不足 ，供不應(yīng)求，發(fā)展空間廣闊。 ?目前高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)總量約 :268萬(wàn)平米；其中豪宅占 10%，約 26萬(wàn)平米 ?目前市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià) :4900元 /平米 6700元 /平米 ?目前市場(chǎng)供應(yīng)總量約 :20萬(wàn)平米左右 ?預(yù)計(jì) 2022年供應(yīng)量約 :預(yù)計(jì)將達(dá) 30萬(wàn)平米 豪宅項(xiàng)目 潛在 供應(yīng)列表 區(qū)域 潛在項(xiàng)目 物業(yè)類(lèi)型 蜀山區(qū) 華潤(rùn)城市別院 多層花園洋房 （ 125M2300M2） 蜀山區(qū) 萬(wàn)科五里墩地塊 預(yù)計(jì)高層 政務(wù)新區(qū) 融僑 〃 天駿 高層 +花園洋房 政務(wù)新區(qū) 旭輝中央宮園 高層 +聯(lián)排別墅 ?合肥潛在樓盤(pán)分布大多 遠(yuǎn)距一環(huán) ，在二環(huán)附近，或者政務(wù)區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)附近，一環(huán)附近僅有萬(wàn)科五里墩地塊項(xiàng)目，此項(xiàng)目未來(lái)將具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ?從目前市場(chǎng)正在或者潛在的供應(yīng)狀況來(lái)看，未來(lái)豪宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)大品牌的發(fā)展趨勢(shì)； ?未來(lái)豪宅的供應(yīng)將以高層為主流，別墅、花園洋房等由于受到政策環(huán)境和產(chǎn)品性?xún)r(jià)比等諸多因素的影響，相對(duì)供應(yīng)量較少。 受品牌開(kāi)發(fā)商的引導(dǎo) ， 合肥消費(fèi)者對(duì)高層豪宅的認(rèn)可度逐步增加； ?合肥目前市場(chǎng)供應(yīng)的高層豪宅產(chǎn)品多依賴(lài)外部?jī)r(jià)值