【正文】 合肥豪宅市場(chǎng)研究 僅呈新鴻意地產(chǎn) PART 1 大勢(shì)研讀 金融業(yè)規(guī)模爆發(fā)增長(zhǎng) 資本市場(chǎng)成為金融市場(chǎng) 主體 經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定性增加 次債危機(jī)爆發(fā) ? 金融衍生工具的開發(fā)和推廣使全球金融業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng) ? 全球金融業(yè)的核心資產(chǎn)總額已達(dá)１４０萬億美元 ； ? 資本市場(chǎng)進(jìn)一步成為全球金融市場(chǎng)的主體 ? 銀行資產(chǎn)占全球金融資產(chǎn)比重由 1980年的 42％下降到 2022年的 27％ ? 經(jīng)濟(jì)金融化一方面促進(jìn)了全球資源有效配置 ? 同時(shí)增加了全球經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性、投機(jī)性和風(fēng)險(xiǎn)性 ? 次債危機(jī)爆發(fā)，導(dǎo)致大范圍金融風(fēng)暴 ? 次債影響深遠(yuǎn)，拖累世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 全球經(jīng)濟(jì)在過去 4年里增長(zhǎng)非常強(qiáng)勁，年均增長(zhǎng)率達(dá)到近 5%， 2022年以后，世界經(jīng)濟(jì)面臨諸多挑戰(zhàn)， 本輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入調(diào)整期。 世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入 08年已出現(xiàn)下滑的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)調(diào)整正在加劇，而美國(guó)次貸危機(jī)則成為全球經(jīng)濟(jì)調(diào)整的直接導(dǎo)火索，其發(fā)展走勢(shì)將決定世界經(jīng)濟(jì)未來走向。 世界經(jīng)濟(jì) 次貸危機(jī)已形成蔓延效應(yīng) ， 對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖擊將體現(xiàn)在四個(gè)方面：拉低全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期 、 需求萎縮 、 市場(chǎng)流動(dòng)性不足以及大宗資源產(chǎn)品價(jià)格回落 。 ?作為全球最大的經(jīng)濟(jì)體，深刻影響著全球的經(jīng)濟(jì)，不僅在貿(mào)易環(huán)節(jié)，還包括金融和信心領(lǐng)域； ?次貸危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響主要體現(xiàn)在四個(gè)方面： ； ； ； 。 世界經(jīng)濟(jì) 回顧世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期，預(yù)計(jì)世界經(jīng)濟(jì)未來將進(jìn)入 35年的衰退周期；中國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)嚴(yán)冬里緩慢爬升。 19291933年 4年 經(jīng)濟(jì)大蕭條 ,世界 經(jīng)濟(jì)步入衰退 農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格下跌 金融大崩潰 國(guó)家制度破產(chǎn) 世界經(jīng)濟(jì)大蕭條 ?工業(yè)生產(chǎn)倒退 20至 30年 ?超過 25萬間企業(yè)破產(chǎn)，失業(yè)人高達(dá) 4500萬國(guó)際貿(mào)易急速萎縮， 1933年 貿(mào)易額比 1929年減少約 40%。 ?各國(guó)股市腰斬 . 亞洲金融 危機(jī)，高 速發(fā)展的 經(jīng)濟(jì)受挫 1997年 7月 2日，由泰國(guó)開始，之后進(jìn)一步影響了鄰近亞洲國(guó)家的貨幣、股票市場(chǎng)和其它的資產(chǎn)價(jià)值，之后更是影響到俄羅斯，造成全球影響。 對(duì)美元匯率 GNP（ 10億美元） 97年 6月 98年 7月 97年 6月 98年 7月 泰國(guó) 泰銖 41 170 102 印尼 2,380 印尼盾 14,150 205 34 菲律賓 42 75 47 馬來西亞 令吉 90 55 韓國(guó) 850 韓圓 1,290 430 283 在 2022年改革論壇（順德）上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)教授、博導(dǎo)鐘偉對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因、背景以及對(duì)中國(guó)乃至世界經(jīng)濟(jì)的影響作了專題演講。他認(rèn)為，中國(guó)乃至世界經(jīng)濟(jì)，至少需要三年的調(diào)整周期。 美國(guó)次貸引發(fā)的世界金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的出口市場(chǎng)形成沖擊，對(duì)中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形成下行壓力，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行拐點(diǎn)出現(xiàn)。 ?中國(guó)出口曲線與世界經(jīng)濟(jì)保持趨勢(shì)一致。當(dāng)次貸危機(jī)引發(fā)世界金融危機(jī)時(shí)，中國(guó)出口也必將遭受巨額損失 ?2022年前 3季度，我國(guó)進(jìn)出口貿(mào)易順差比上年同期減少 47億美元，凈出口對(duì) GDP增長(zhǎng)速度的拉動(dòng)作用比上年同期減少 ，出口增速顯著下滑。 ?時(shí)至今日，這種比例正在縮小，中國(guó)經(jīng)濟(jì)相比國(guó)際市場(chǎng)，復(fù)蘇時(shí)間，已經(jīng)提前。 中國(guó)經(jīng)濟(jì) 目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的背景已經(jīng)發(fā)生根本性的變化，經(jīng)濟(jì)面臨下行周期，保增長(zhǎng)、控通脹成為目前決策層面對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的思路；中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也飽受金融危機(jī)的折磨；此刻，中國(guó)政府已經(jīng)出手相助。 2022年 11月 2022年 7月 2022年 10月 防止經(jīng)濟(jì)由偏快轉(zhuǎn)向過熱 防止全面通貨膨脹 股市暴漲，全國(guó)房?jī)r(jià)快速大幅上漲，投資信心膨脹 上半年重大自然災(zāi)害頻發(fā)物價(jià)指數(shù)連創(chuàng)新高 通脹壓力明顯減弱 金融危機(jī)爆發(fā)沖擊世界經(jīng)濟(jì) 全力保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，控制通貨膨脹（一保一控） 保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 控制物價(jià)過快上漲 經(jīng)濟(jì)背景 宏觀調(diào)控 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱之一 ， 在此次經(jīng)濟(jì)大潮中 ， 經(jīng)歷潮起潮落 ， 打破了房地產(chǎn)永不言敗的神話 ，提高行業(yè)入行門檻 ， 經(jīng)歷房地產(chǎn)行業(yè)完全市場(chǎng)化以后的第一輪洗牌 。 通觀世界發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程 ， 本論房地產(chǎn)行業(yè)至少還有 10年以上的向上發(fā)展道路要走 。 由于需求減弱引發(fā)的大宗資源性產(chǎn)品價(jià)格的回落 ，使得通脹的風(fēng)險(xiǎn)大為降低 ， 客觀為寬松的金融政策的調(diào)整創(chuàng)造了條件 ， 中國(guó)進(jìn)入減息通道 中國(guó)人民銀行從 10月 15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ；從10月 9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 ，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。這是 央行近９年來下調(diào)所有存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率；存貸款基準(zhǔn)利率雙雙下調(diào)的舉措也為近年來罕見 為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融動(dòng)蕩，中國(guó)也將根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，及時(shí)調(diào)整政策，加強(qiáng) 宏觀調(diào)控的靈活性、針對(duì)性 ，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，保持金融市場(chǎng)穩(wěn)定，保持資本市場(chǎng)穩(wěn)定 。 —— 溫家寶總理 中國(guó)經(jīng)濟(jì) 減息的 同時(shí) ， 刺激內(nèi)需成為目前力保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的另外一條關(guān)鍵路徑 ， 其中擴(kuò)張性的財(cái)政政策及減稅促進(jìn)消費(fèi)成為可選方式 ?次貸危機(jī)，美國(guó)消費(fèi)支出驟減，間接影響歐盟、日本等世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易 ?美元貶值、人民幣升值，中國(guó)產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)侵蝕 ?世界原材料價(jià)格上漲，增加出口企業(yè)生產(chǎn)成本 中國(guó)出口受傷嚴(yán)重 投資受挫，信心大減 內(nèi)需仍有拉升潛力和空間 ? 擴(kuò)張性的財(cái)政政策 ? 減稅政策 ?次貸危機(jī)，全球股市暴跌，投資者對(duì)市場(chǎng)無信心 ?中國(guó)沒有完全面向世界開放市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)受次貸危機(jī)影響有限 ?中國(guó)擁有最廣大的市場(chǎng)，居民儲(chǔ)蓄全球第一 中國(guó)經(jīng)濟(jì)三駕馬車 擴(kuò)大內(nèi)需成為力保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)鍵路徑 ?2022年以來，我國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格持續(xù)回落，特別是下半年以來，房?jī)r(jià)回落速度明顯加快 ?主要地區(qū)商品房成交量持續(xù)萎縮， 08年隨著金融危機(jī)的蔓延，市場(chǎng)觀望氣氛更加濃重，北京、上海等城市成交量同比降幅都在 40%左右 年前房?jī)r(jià)漲幅回落、成交低迷、觀望濃重；年后有所改觀。 就房市而言，在宏觀調(diào)控及金融風(fēng)暴沖擊等多種因素的影響下，08年以來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)回落，成交量大幅萎縮，從 2022年年初開始，全國(guó)大部分房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖（反彈）。 中國(guó)房市 ?首次購(gòu)買 90平米以下普通住房 契稅稅率降到 1% ?首次購(gòu)買普通自住住房改善性自住房 貸款利率下限擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率 最低貸款比例調(diào)整為 20% ?買賣住房免征收印花稅 ?下調(diào)公積金貸款利率 ? 個(gè)人銷售住房免征土地增值稅 ?各檔次利率下調(diào) 財(cái)政部 央行 救市重點(diǎn)：恢復(fù)信心、重在民生 08年 10月 22日（ 財(cái)政部央行聯(lián)手救市細(xì)則 ） 將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過 5年（含 5年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅，改為 超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅 將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足 2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的 差額征收營(yíng)業(yè)稅 爭(zhēng)取用 3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題 取消城市房地產(chǎn)稅 支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求 加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度 08年 12月 20日（ 國(guó)務(wù)院再次出臺(tái)救市細(xì)則） 由于市場(chǎng)目前已經(jīng)形成了下行預(yù)期，中央政府出臺(tái)救市政策以求刺激市場(chǎng)，恢復(fù)信心，解決民生問題 中國(guó)救市 ?房企 在經(jīng)濟(jì)周期中的發(fā)展策略 企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的專業(yè)水平、資源儲(chǔ)備及融資能力在行業(yè)周期的收縮階段采取有效的針對(duì)措施 ?世界經(jīng)濟(jì)將面臨減速風(fēng)險(xiǎn) ， 甚至將步入一個(gè)衰退期 ?經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減弱的表現(xiàn)之一就是市場(chǎng)信心受挫 ， 消費(fèi)需求的減弱 ?經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減弱的表現(xiàn)之二就是市場(chǎng)流動(dòng)性不足 ?經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減弱表現(xiàn)之三就是大宗資源性產(chǎn)品價(jià)格的回落 ?此次世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的衰退周期將持續(xù) 3到 5年時(shí)間 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的總結(jié) ?目前宏觀經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入下行周期 ， 保增長(zhǎng)控通脹將成為政府在相當(dāng)一時(shí)間內(nèi)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)原則 ?資源型價(jià)格的回落將是的宏觀經(jīng)濟(jì)通脹的風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)減弱 ， 寬松金融政策時(shí)機(jī)已經(jīng)到來 ?刺激消費(fèi)將成為下一階段的主思路 ， 積極地財(cái)政政策及減稅成為備選方式 世界經(jīng)濟(jì)背景總結(jié) ?市場(chǎng)已經(jīng)形成下行預(yù)期 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間 ?房地產(chǎn)行業(yè)的地位使得政府將會(huì)出臺(tái)一定的暖市政策 ， 但不會(huì)根本的扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)疲弱的狀態(tài) ?房地產(chǎn)行業(yè)下行周期將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)大幅調(diào)整 ?經(jīng)濟(jì)周期對(duì)運(yùn)作單一物業(yè)房企影響較大 ， 抗風(fēng)險(xiǎn)能力變?nèi)? 房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 經(jīng)濟(jì)背景思考小結(jié) 合肥市宏觀環(huán)境 年份 市域人口 城鎮(zhèn)化水平 2022年 580萬人 62% 2020年 710萬人 74% 城市分區(qū)： 規(guī)劃將中心城區(qū)劃分為八個(gè)城市分區(qū)： 老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū) 合肥 141發(fā)展戰(zhàn)略： “ 一個(gè)主城、四個(gè)組團(tuán)、一個(gè)濱湖新區(qū) ” 合肥近期向南重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)濱湖新區(qū)，本案處于城市發(fā)展主軸上，新老城區(qū)的銜接帶 ? 老城區(qū)： 環(huán)城馬路以內(nèi)地區(qū) ， 建設(shè)用地面積約 ， 人口控制在 12萬左右 。 ? 東區(qū)： 瑤海區(qū)行政區(qū)域內(nèi) ， 即板橋河 、 南淝河左岸地區(qū) ， 包括瑤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和磨店職教基地 ， 建設(shè)用地面積約 ， 人口控制在88萬左右 。 ? 北區(qū)： 除老城區(qū)以外的廬陽(yáng)區(qū)行政區(qū)域 ， 板橋河右岸和南淝河左岸地區(qū) ， 包括廬陽(yáng)工業(yè)園區(qū) ， 建設(shè)用地面積約 ， 人口控制在 38萬左右 。 ? 西區(qū)： 蜀山行政區(qū)域的一部分 ， 東以金寨路 、 環(huán)城西路為界 ， 西到二環(huán)西路 、合九鐵路 ， 北到南淝河 ， 南以 312國(guó)道為界 ， 包含政務(wù)文化新區(qū) ， 建設(shè)用地面積約 ， 人口 48萬左右 ， 政務(wù)區(qū)規(guī)劃人口 15萬 。 ? 南區(qū)： 包河行政區(qū)域的一部分 ， 西以金寨路為界 ， 北到環(huán)城南路 ， 東到南淝河 ， 南以 312國(guó)道為界 。 建設(shè)用地面積約 ， 人口控制在 47萬左右 。 區(qū)域 狀況 ?經(jīng)開區(qū)： 312國(guó)道以南，滬 蓉高速公路以西，合九鐵路以東，派河以北地區(qū)， 建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 36萬左右 。 ?高新區(qū)： 東以二環(huán)西路、合九鐵路為界，北到董鋪水庫(kù)南岸，南到滬 漢 蓉高速鐵路，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)