【正文】 第一部分 城市基本背景及城市主要社會經(jīng)濟發(fā)展指標城市基本概況區(qū)位及歷史沿革q合肥有2000多年歷史，素以“三國故地、包拯家鄉(xiāng)”聞名。自東漢末來，數(shù)為州郡治所，一直是江淮地區(qū)重要的行政中心和軍事重鎮(zhèn)。“合肥”之名，最早出現(xiàn)在司馬遷的《史記?貨殖列傳》中：“合肥受南北潮，皮革、鮑、木輸會也”。秦漢之交，合肥正式建“合肥縣”，屬九江郡。東漢劉秀升合肥為侯國，三國時為揚州治所。明清時為廬州府治，故又別稱“廬州”。合肥解放后由縣設市，三年后安徽省人民政府正式成立，駐合肥市。今日合肥已建設成為全國園林城市、全國甲級對外開放城市、全國城市綜合實力50強城市、全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、全國四大科教基地之一、全國45個公路交通樞紐城市之一、全國建設中的鐵路交通樞紐，是全省的政治、經(jīng)濟、交通、文化中心。城市空間布局q合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河4區(qū)和肥東、肥西、長豐3縣，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗區(qū)市級管理權(quán)限。，；，，市區(qū)建成區(qū)面積為224平方公里。人口規(guī)模及分布q2006年，全年出生人口55998人，‰，；死亡人口9960人，‰，；‰。其中，；。至2020年，城市市區(qū)人口分布規(guī)劃：區(qū)域區(qū)域范圍區(qū)域規(guī)模（平方公里）人口規(guī)模（萬人）人口密度（人/平方公里）老城區(qū)環(huán)城馬路以內(nèi)地區(qū)約12萬約22727 東區(qū)瑤海區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，即板橋河、南淝河左岸地區(qū)，包括瑤海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和磨店職教基地約88萬約10806 南區(qū)包河行政區(qū)域的一部分，西以金寨路為界，北到環(huán)城南路，東到南淝河，南以312國道為界約47萬約13176 西區(qū)蜀山行政區(qū)域的一部分，東以金寨路、環(huán)城西路為界，西到二環(huán)西路、合九鐵路，北到南淝河，南以312國道為界，包含政務文化新區(qū)約48萬約13695 北區(qū)除老城區(qū)以外的廬陽區(qū)行政區(qū)域，板橋河右岸和南淝河左岸地區(qū)，包括廬陽工業(yè)園區(qū)約38萬約12052 經(jīng)開區(qū)312國道以南，滬蓉高速公路以西，合九鐵路以東，派河以北地區(qū)約36萬約5942 高新區(qū)東以二環(huán)西路、合九鐵路為界，北到董鋪水庫南岸，南到滬漢蓉高速鐵路，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)約35萬約5553 濱湖新區(qū)312國道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西，派河以北地區(qū)，包括濱湖新區(qū)和包河工業(yè)園區(qū)約56萬約11814 合計約360萬平均：約11970【結(jié)論】：從規(guī)模上來看，城市人口，特別是市區(qū)人口正處于快速增長期；從人口分布來看，未來城市人口導向?qū)⒓杏谖鲄^(qū)、南區(qū)、濱湖新區(qū)。合肥市自然環(huán)境與歷史人文宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)及總量性指標綜述q合肥是一座以機械、輕工、化工為主要特色的工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)占全市GDP總量的50%以上。在家電、工程機械生產(chǎn)等領域全國市場占有率位居前列。美菱、榮事達、合肥海爾、江淮、昌河、佳通輪胎、日立建機、聯(lián)合利華等品牌聚集于此。合肥正在建設國內(nèi)外重要的制造加工業(yè)基地，將成為沿海城市乃至世界跨國公司制造加工業(yè)轉(zhuǎn)移的重點城市之一。國民生產(chǎn)總值q2006年，合肥國民生產(chǎn)總值（GDP），%，創(chuàng)10年最高。其中，%；，%；，%。%%。人均GDP 23205元（按戶籍人口計算），%。【結(jié)論】：近5年合肥經(jīng)濟保持高速增長勢頭，特別是2002006年GDP可比價增長率超過17%，增長勢頭迅猛。持續(xù)的高速增長且邊際遞增說明合肥正處于整體上升期，整體城市經(jīng)濟處于平穩(wěn)、健康的快速發(fā)展期。人均GDP及居民消費水平q%。其中居住類、家庭設備及用品類、煙酒及用品類、%、%、%、%%；交通和通訊工具類、衣著類、%、%、%。【結(jié)論】：較快的人均國民生產(chǎn)總值增長意味著社會總體投資水平和居民消費水平快速提高，將從投資和需求雙方面支撐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。社會固定資產(chǎn)投資q，%，創(chuàng)10年最高。其中，%；。，%。，；。【結(jié)論】：20022006年間，合肥市固定資產(chǎn)投資額度逐年遞增，%，出現(xiàn)了一個增長高位。之后隨著房地產(chǎn)投資增幅下滑，2004年投資恢復原位。調(diào)控之后雖然房地產(chǎn)投資的提升未出現(xiàn)猛增，但合肥固定資產(chǎn)投資還是保持著高速增長。國內(nèi)貿(mào)易及對外經(jīng)濟q2006年，%，創(chuàng)10年新高。同年，%。，%；，%。全年新批外商投資企業(yè)155家，較上年增加64戶；，；，增長77。6%居民收入及居住水平q2006年，全市在崗職工年平均工資為21905元，%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11013元，%；人均消費性支出8165元，%；%。農(nóng)民人均純收入3690元，%；農(nóng)民人均生活消費支出2795元，%；%。財政收入及金融數(shù)據(jù)q，%。，%。，%，%。，%。人口增長與城市化水平q2002至2006年，合肥戶籍人口總量整體趨勢穩(wěn)步增長。雖然2004年出現(xiàn)較大負增長，自2005年后起年均人口增長量持續(xù)出現(xiàn)小幅上揚。2006年全市總體戶籍人口數(shù)較2005增長了14萬人，屬近幾年人口增長最快的一年。從人口增長看城市化進程，合肥城市化進程正進入新階段?！窘Y(jié)論】：國際經(jīng)驗表明，城市化程度在30%60%之間，房地產(chǎn)市場將進入高速發(fā)展期。合肥目前的城市化水平表明其房地產(chǎn)市場正進入高度發(fā)展階段。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)支柱及特色，未來經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃及趨勢城市規(guī)劃及未來發(fā)展遠景城市規(guī)劃發(fā)展綜述q目前，《合肥城市總體規(guī)劃(19952010)》所確定的社會、經(jīng)濟及城市建設各項目標到2005年底均已實現(xiàn)或突破。經(jīng)建設部同意，合肥市人民政府組織對城市總體規(guī)劃進行修編。在新的時期，合肥迎來了重大發(fā)展機遇，國家“中部崛起”及安徽省“東向發(fā)展”戰(zhàn)略的實施，對合肥的發(fā)展提出了新的要求，緊扣“大環(huán)境、大建設、大發(fā)展”的主題，充分發(fā)揮省會城市和全國科教基地的優(yōu)勢，促進合肥奮力率先崛起?！逗戏适谐鞘锌傮w規(guī)劃(20062020)》提出把合肥建設成為先進制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務業(yè)基地和獨具魅力的現(xiàn)代化濱湖城市。城市定位及功能表現(xiàn)q合肥是安徽省省會，全國重要的科研教育基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地和區(qū)域性交通樞紐，長江中下游重要的中心城市之一。具體功能表現(xiàn)為：l安徽省政治、經(jīng)濟、文化中心；全國重要的科研教育基地；l現(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務業(yè)基地；l區(qū)域性交通樞紐；l區(qū)域旅游會展、商貿(mào)物流、金融信息中心。l規(guī)劃范圍及重點q本次規(guī)劃范圍為合肥市域范圍。其中重點為中心城區(qū)，包括合肥現(xiàn)狀市區(qū)、肥西縣南崗鎮(zhèn)、桃花鎮(zhèn)和煙墩鄉(xiāng)，(含巢湖水域)?？臻g發(fā)展策略與空間形態(tài)q規(guī)劃期內(nèi)，城市主要向西、向南發(fā)展，適當向北、向東方向發(fā)展。老城提升，三面整合，兩向拓展，兩帶控制。城市以老城為中心，沿幾條對外交通放射線向東、南、西南、西、北五個方向伸展，形成星形的空間形態(tài)。城市分區(qū)q注：各分區(qū)范圍及人口發(fā)展規(guī)模之詳情參見前文（P3）。中心城區(qū)骨架道路布局及公共交通規(guī)劃q城市骨架路網(wǎng)由快速路和I級主干路組成，快速路網(wǎng)在整個城鎮(zhèn)密集區(qū)內(nèi)構(gòu)建，規(guī)劃為“四橫四縱”網(wǎng)絡，I級主干路布局結(jié)構(gòu)為“環(huán)形、放射加方格網(wǎng)”：在二環(huán)內(nèi)組成環(huán)網(wǎng)狀，向外圍組團及功能區(qū)呈網(wǎng)狀放射形結(jié)構(gòu)。推行公共交通優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，加快確立公共客運交通在城市日常出行中的主導地位。規(guī)劃設置“兩橫兩縱”四條軌道交通線路，總長度為120公里。規(guī)劃設快速公交線路總長度180公里，形成“一環(huán)五射”格局。交通體系及格局q市域鐵路系統(tǒng)：l規(guī)劃形成六條線（北淮南線、南淮南線、西西寧線、東西寧線、合九線、滬漢蓉鐵路），銜接七個方向（淮南、蚌埠、南京、蕪湖、九江、西安、武漢），具有以合肥東站為編解系統(tǒng)，以合肥高鐵站、合肥站、合肥西站為客運系統(tǒng)和以合肥北站為貨運系統(tǒng)的樞紐格局。市域公路系統(tǒng)：l市域?qū)ν夤分饕蓢?、省道和高速公路組成，形成“一環(huán)十射”對外公路網(wǎng)絡骨架。在市域內(nèi)規(guī)劃形成“雙墩—元疃—橋頭集—長臨河，豐樂—柿樹崗—山南—官亭—高劉—吳山”的市級公路環(huán)路，促進市域各經(jīng)濟區(qū)及各旅游區(qū)之間的橫向交通聯(lián)系。航空港：l在肥西縣高劉鎮(zhèn)建設合肥新橋國際機場，機場飛行區(qū)等級為4E，搬遷駱崗機場。水運及港口：l在南淝河下游段規(guī)劃集裝箱碼頭。在店埠河合裕路南側(cè)和派河合安高速路西側(cè)規(guī)劃綜合貨運港。在巢湖沿岸規(guī)劃建設旅游客運碼頭。在濱湖新區(qū)規(guī)劃設立一處水上搜救中心。近期規(guī)劃及重點發(fā)展區(qū)域q城市規(guī)模l到2010年，合肥中心城區(qū)總?cè)丝?00萬人，建設用地300平方公里。近期城市發(fā)展方向l近期重點向南、向西發(fā)展，建設濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地，適度向北部、東部和西南部發(fā)展。近期城市重點發(fā)展地區(qū)l近期重點建設濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地(包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū))、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、磨店地區(qū)、新站北地區(qū)、黃山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等6個地區(qū)。第二部分 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況