【正文】 態(tài) 面積 (M2) 單價(jià) (元 /M2) 容積率 銷售狀態(tài) 包河區(qū) 玫瑰紳城 聯(lián)排別墅 220240 850011000 在售 包河區(qū) 眾安 〃 綠色港灣 雙拼、聯(lián)排別墅、疊加別墅 208363 6500（疊加） 7000（聯(lián)排） 13000（獨(dú)幢 ） 在售 包河區(qū) 碧湖云溪 .緣墅 疊加別墅 183246 均價(jià)： 9000 720012022 在售 碧湖云溪 玫瑰紳城 半島 1號(hào) 國建香榭水都 瀾溪鎮(zhèn) 阿奎利亞 金星家園 萬振逍遙苑 維也納森林花園 新華學(xué)府春天 帝豪星港灣 御景山莊 和順東方花園 維多利亞 蜀山名筑 ? 新開別墅樓盤少： 近年來，市場(chǎng)上別墅供應(yīng)量較小，整個(gè)市場(chǎng)主要為消化以前余量。 豪宅 現(xiàn)狀 PART 2 合肥別墅 時(shí)間 代表 體量 建筑形態(tài) 備注 90年代初 琥珀山莊別墅一期 18棟 2～ 3層獨(dú)棟別墅 8＃、 18＃等是競(jìng)拍的， 18＃為新加坡人（天榮公司）購走。 ?從近期合肥高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)看 ， 一些高端別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺 ， 未受到國際金融危機(jī)的影響 。 2022年 9月碧湖云西開盤 ， 11月和莊開盤； 2022年維也納森林和城市庭院相繼開盤 ， 華府絲竹苑花園洋房產(chǎn)品出現(xiàn) 。 2022年 1季度合肥市商品房銷售情況，總體形勢(shì)是供求兩旺局面 銷售情況 ?目前尚無具體的豪宅定義標(biāo)準(zhǔn) ， 對(duì)于合肥高端市場(chǎng)的層次界定 ，我司認(rèn)為可以從以下三個(gè)層面進(jìn)行：區(qū)域 、 產(chǎn)品和價(jià)格 。 中鐵國際城是隸屬于世界 500強(qiáng)企業(yè)中國鐵建的中鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) ， 項(xiàng)目以 220萬方的超大體量的主城區(qū)建筑集群 。 隨后 ， 快速打造了在合肥的首個(gè)作品 —— 萬科金色名郡 ， 并成功以精裝房亮相市場(chǎng) ， 引起了業(yè)界及購房者的廣泛關(guān)注 ， 開啟了合肥樓市精裝房的新紀(jì)元 。 ?同比全國其它部分省會(huì)城市及省內(nèi)主要城市 ， 合肥商品房住宅均價(jià)相對(duì)較低 ， 這和合肥近兩年開發(fā)量過大 、 城市人口基數(shù)又相對(duì)較少 ， 同時(shí)相應(yīng)的資金 、 硬件等投入并不能完全跟上自身城市發(fā)展進(jìn)程有關(guān) 。 ?持續(xù)高速的增幅揭示了合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速穩(wěn)定 08年 GDP的漲幅顯示出合肥的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展的階段 合肥經(jīng)濟(jì) ?08年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，增長(zhǎng) ％； ?從 07年開始，房地產(chǎn)投資持續(xù)平穩(wěn)，所占比重也穩(wěn)定變化 08年合肥全社會(huì)固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定變化 合肥經(jīng)濟(jì) ?08年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為 15590元和 5300元 ， 增長(zhǎng) ％ 和 18％ 。 ?城市整體的大規(guī)劃 ， 必然在未來加快各個(gè)新區(qū)的城市化建設(shè)進(jìn)程 ， 城市化建設(shè)進(jìn)程的加快必然會(huì)使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期 ， 連帶會(huì)拉動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)行業(yè)在城市新區(qū)域的擴(kuò)散 。 ?高新區(qū)： 東以二環(huán)西路、合九鐵路為界，北到董鋪水庫南岸，南到滬 漢 蓉高速鐵路，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 35萬左右 。 ? 西區(qū)： 蜀山行政區(qū)域的一部分 ， 東以金寨路 、 環(huán)城西路為界 ， 西到二環(huán)西路 、合九鐵路 ， 北到南淝河 ， 南以 312國道為界 ， 包含政務(wù)文化新區(qū) ， 建設(shè)用地面積約 ， 人口 48萬左右 ， 政務(wù)區(qū)規(guī)劃人口 15萬 。 就房市而言，在宏觀調(diào)控及金融風(fēng)暴沖擊等多種因素的影響下，08年以來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)回落，成交量大幅萎縮，從 2022年年初開始，全國大部分房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖（反彈）。 通觀世界發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程 ， 本論房地產(chǎn)行業(yè)至少還有 10年以上的向上發(fā)展道路要走 。當(dāng)次貸危機(jī)引發(fā)世界金融危機(jī)時(shí)，中國出口也必將遭受巨額損失 ?2022年前 3季度，我國進(jìn)出口貿(mào)易順差比上年同期減少 47億美元，凈出口對(duì) GDP增長(zhǎng)速度的拉動(dòng)作用比上年同期減少 ，出口增速顯著下滑。 對(duì)美元匯率 GNP（ 10億美元） 97年 6月 98年 7月 97年 6月 98年 7月 泰國 泰銖 41 170 102 印尼 2,380 印尼盾 14,150 205 34 菲律賓 42 75 47 馬來西亞 令吉 90 55 韓國 850 韓圓 1,290 430 283 在 2022年改革論壇（順德）上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)教授、博導(dǎo)鐘偉對(duì)美國次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因、背景以及對(duì)中國乃至世界經(jīng)濟(jì)的影響作了專題演講。 ?作為全球最大的經(jīng)濟(jì)體，深刻影響著全球的經(jīng)濟(jì)，不僅在貿(mào)易環(huán)節(jié)，還包括金融和信心領(lǐng)域； ?次貸危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響主要體現(xiàn)在四個(gè)方面： ； ； ； 。合肥豪宅市場(chǎng)研究 僅呈新鴻意地產(chǎn) PART 1 大勢(shì)研讀 金融業(yè)規(guī)模爆發(fā)增長(zhǎng) 資本市場(chǎng)成為金融市場(chǎng) 主體 經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定性增加 次債危機(jī)爆發(fā) ? 金融衍生工具的開發(fā)和推廣使全球金融業(yè)規(guī)模快速增長(zhǎng) ? 全球金融業(yè)的核心資產(chǎn)總額已達(dá)１４０萬億美元 ； ? 資本市場(chǎng)進(jìn)一步成為全球金融市場(chǎng)的主體 ? 銀行資產(chǎn)占全球金融資產(chǎn)比重由 1980年的 42％下降到 2022年的 27％ ? 經(jīng)濟(jì)金融化一方面促進(jìn)了全球資源有效配置 ? 同時(shí)增加了全球經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性、投機(jī)性和風(fēng)險(xiǎn)性 ? 次債危機(jī)爆發(fā)，導(dǎo)致大范圍金融風(fēng)暴 ? 次債影響深遠(yuǎn)，拖累世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 全球經(jīng)濟(jì)在過去 4年里增長(zhǎng)非常強(qiáng)勁，年均增長(zhǎng)率達(dá)到近 5%， 2022年以后，世界經(jīng)濟(jì)面臨諸多挑戰(zhàn)， 本輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入調(diào)整期。 世界經(jīng)濟(jì) 回顧世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期，預(yù)計(jì)世界經(jīng)濟(jì)未來將進(jìn)入 35年的衰退周期；中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)嚴(yán)冬里緩慢爬升。他認(rèn)為，中國乃至世界經(jīng)濟(jì)，至少需要三年的調(diào)整周期。 ?時(shí)至今日，這種比例正在縮小，中國經(jīng)濟(jì)相比國際市場(chǎng)，復(fù)蘇時(shí)間，已經(jīng)提前。 由于需求減弱引發(fā)的大宗資源性產(chǎn)品價(jià)格的回落 ，使得通脹的風(fēng)險(xiǎn)大為降低 ， 客觀為寬松的金融政策的調(diào)整創(chuàng)造了條件 ， 中國進(jìn)入減息通道 中國人民銀行從 10月 15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ；從10月 9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 ，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。 中國房市 ?首次購買 90平米以下普通住房 契稅稅率降到 1% ?首次購買普通自住住房改善性自住房 貸款利率下限擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率 最低貸款比例調(diào)整為 20% ?買賣住房免征收印花稅 ?下調(diào)公積金貸款利率 ? 個(gè)人銷售住房免征土地增值稅 ?各檔次利率下調(diào) 財(cái)政部 央行 救市重點(diǎn)：恢復(fù)信心、重在民生 08年 10月 22日（ 財(cái)政部央行聯(lián)手救市細(xì)則 ） 將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過 5年（含 5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為 超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅 將個(gè)人購買普通住房不足 2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的 差額征收營業(yè)稅 爭(zhēng)取用 3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題 取消城市房地產(chǎn)稅 支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求 加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度 08年 12月 20日（ 國務(wù)院再次出臺(tái)救市細(xì)則） 由于市場(chǎng)目前已經(jīng)形成了下行預(yù)期，中央政府出臺(tái)救市政策以求刺激市場(chǎng)，恢復(fù)信心，解決民生問題 中國救市 ?房企 在經(jīng)濟(jì)周期中的發(fā)展策略 企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的專業(yè)水平、資源儲(chǔ)備及融資能力在行業(yè)周期的收縮階段采取有效的針對(duì)措施 ?世界經(jīng)濟(jì)將面臨減速風(fēng)險(xiǎn) ， 甚至將步入一個(gè)衰退期 ?經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減弱的表現(xiàn)之一就是市場(chǎng)信心受挫 ， 消費(fèi)需求的減弱 ?經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減弱的表現(xiàn)之二就是市場(chǎng)流動(dòng)性不足 ?經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減弱表現(xiàn)之三就是大宗資源性產(chǎn)品價(jià)格的回落 ?此次世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的衰退周期將持續(xù) 3到 5年時(shí)間 中國宏觀經(jīng)濟(jì)的總結(jié) ?目前宏觀經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入下行周期 ， 保增長(zhǎng)控通脹將成為政府在相當(dāng)一時(shí)間內(nèi)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)原則 ?資源型價(jià)格的回落將是的宏觀經(jīng)濟(jì)通脹的風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)減弱 ， 寬松金融政策時(shí)機(jī)已經(jīng)到來 ?刺激消費(fèi)將成為下一階段的主思路 ， 積極地財(cái)政政策及減稅成為備選方式 世界經(jīng)濟(jì)背景總結(jié) ?市場(chǎng)已經(jīng)形成下行預(yù)期 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間 ?房地產(chǎn)行業(yè)的地位使得政府將會(huì)出臺(tái)一定的暖市政策 ， 但不會(huì)根本的扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)疲弱的狀態(tài) ?房地產(chǎn)行業(yè)下行周期將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)大幅調(diào)整 ?經(jīng)濟(jì)周期對(duì)運(yùn)作單一物業(yè)房企影響較大 ， 抗風(fēng)險(xiǎn)能力變?nèi)? 房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 經(jīng)濟(jì)背景思考小結(jié) 合肥市宏觀環(huán)境 年份 市域人口 城鎮(zhèn)化水平 2022年 580萬人 62% 2020年 710萬人 74% 城市分區(qū)： 規(guī)劃將中心城區(qū)劃分為八個(gè)城市分區(qū)： 老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū) 合肥 141發(fā)展戰(zhàn)略： “ 一個(gè)主城、四個(gè)組團(tuán)、一個(gè)濱湖新區(qū) ” 合肥近期向南重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)濱湖新區(qū)，本案處于城市發(fā)展主軸上，新老城區(qū)的銜接帶 ? 老城區(qū)： 環(huán)城馬路以內(nèi)地區(qū) ， 建設(shè)用地面積約 ， 人口控制在 12萬左右 。 ? 南區(qū)： 包河行政區(qū)域的一部分 ， 西以金寨路為界 ， 北到環(huán)城南路 ， 東到南淝河 ， 南以 312國道為界 。 ?濱湖新區(qū)： 312國道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西，派河以北地區(qū)，包括濱湖新區(qū)和包河工業(yè)園區(qū)， 建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 56萬左右 。 合肥未來將多個(gè)和老城區(qū)并舉的中心區(qū)域 濱湖新區(qū) 老城區(qū) ?2022年合肥市地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) ％。 ?合肥 CPI的增長(zhǎng)是平穩(wěn)攀高 ， 而房?jī)r(jià)同比卻是跳躍性的彈升 08年合肥新建住房?jī)r(jià)格同比上揚(yáng)幅度就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了 CPI的漲幅 合肥經(jīng)濟(jì) ?目前 ， 合肥人均 GDP接近 5000美元 ， 城市居民處在消費(fèi)升級(jí)的階段 。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式良好，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 合肥經(jīng)濟(jì) 稅收類政策 土地類政策 其他類 房地產(chǎn)市場(chǎng) 1 金融類政策 2 3 住房保障類 4 5 多種政策出臺(tái)，顯示了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的強(qiáng)大力量，了解政策利于規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)中的一些風(fēng)險(xiǎn) 合肥政策 稅收政策 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地稅收管理工作的通知 》 、耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知 》 、下調(diào)住房交易稅費(fèi)房貸利率 金融政策 《 經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法 》《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管 理的通知 》 、 《 關(guān)于對(duì)房抵產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知 》 《 土地登記辦法 》