【正文】 展而出現(xiàn)的光、溫、煙等參數(shù)，以期早期發(fā)現(xiàn)火情并及時(shí)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，以便迅速組織人們疏散和滅火的一種設(shè)施的總稱。（ 2）通訊設(shè)備和接口。 1．信息通訊系統(tǒng) ? 信息通訊系統(tǒng)主要由有線通訊、無(wú)線通訊、衛(wèi)星接收和共用天線、廣播和音響、同聲翻譯設(shè)備等組成。 ? （ 4）裝飾照明系統(tǒng)。 ? 一般房屋的排水設(shè)備排放的水包括生活污水、工業(yè)廢水及雨水。 ? 通常，室內(nèi)給水設(shè)備按供水對(duì)象的不同，可以分為生活給水設(shè)備，生產(chǎn)給水設(shè)備及消防給水設(shè)備。 （一）給排水設(shè)備系統(tǒng) ? 房屋的給排水設(shè)備系統(tǒng)是為房屋用戶提供足夠數(shù)量的，符合水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)或生活用水，同時(shí)將使用過(guò)的污、廢水進(jìn)行一定的凈化處理后，進(jìn)行排放或重復(fù)使用的系統(tǒng)。 （二）物業(yè)設(shè)備管理的含義和作用 ? 1．物業(yè)設(shè)備管理的含義 ? 物業(yè)設(shè)備管理是指按照科學(xué)的管理方法、程序和技術(shù)要求，對(duì)各種物業(yè)設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行管理。物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行和維修管理是保障物業(yè)功能正常發(fā)揮的有利保證，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 ? 包括給（供）水設(shè)備、排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備及消防設(shè)備等。 1．房屋的給水設(shè)備 ? （ 3）消防給水設(shè)備。 ? 我國(guó)當(dāng)前的室外排水設(shè)備主要有合流制及分流制兩種類型， （二）燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)； ? 燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)可以分成 4類：調(diào)壓設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、用氣設(shè)備和安全保護(hù)裝置及管道。分為節(jié)日彩燈、泛光照明及專用彩燈等 3大類。 ? （ 1）有線通訊主要有電話交換機(jī)系統(tǒng)和有線對(duì)講系統(tǒng)兩種形式。（ 3） DDC現(xiàn)場(chǎng)控制器及控制部件。 ? 消防報(bào)警系統(tǒng)一般應(yīng)特別注意報(bào)警的準(zhǔn)確性與可靠性。 ? 按控制方式分為信號(hào)控制、集選控制、微機(jī)程序控制和手柄控制等。 ? （ 2）設(shè)備維修資料。如崗位責(zé)任制度、記錄和報(bào)表制度、報(bào)告制度、交接班制度和出入登記制度等。對(duì)設(shè)備部門員工教育培訓(xùn)包括技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)道德規(guī)范教育。主要方法有按設(shè)備定員、按崗位定員和按比例定員 3種。 四、物業(yè)設(shè)備的維修管理 ? 物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對(duì)設(shè)備維修活動(dòng)的組織、計(jì)劃和控制。是以操作人員為主，檢修人員協(xié)助，有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行而進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)。 ? 正常磨損階段。工作重點(diǎn) ? 磨損故障期。對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使設(shè)備恢復(fù)原有的技術(shù)特性。 ? 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是設(shè)備更新的主要依據(jù)，設(shè)備更新的最佳更新時(shí)期，應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限。 ? 設(shè)備的技術(shù)更新這種形式真正達(dá)到了設(shè)備更新的目的， （ 2）設(shè)備改造 ? 設(shè)備改造是指應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)的先進(jìn)技術(shù)，對(duì)原有的設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，提高設(shè)備的技術(shù)功能及經(jīng)濟(jì)特性，以適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求。 ? 設(shè)備的年總費(fèi)用＝ CF（ A/P， i， n）＋ CV ? 其中 CF－設(shè)備初期投資費(fèi)用； ? CV－設(shè)備的年均使用費(fèi)； ? （ A/P， i， n）－投資回收系數(shù)（ i為折現(xiàn)率； n為設(shè)備使用年限）。K/P ? 其中： ? N0－備件的年平均消耗量（件/年）； ? A－具有相同備件的設(shè)備臺(tái)數(shù)； ? K－每臺(tái)設(shè)備中相同的備件數(shù)； ? P－備件的平均使用壽命。 第三節(jié) 常見(jiàn)物業(yè)設(shè)備的維修、保養(yǎng)及管理 ? 一、房屋給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修與管理 ? （ 二 ） 房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 （一）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? 給水系統(tǒng)提供的水壓、水量及水質(zhì)條件將直接影響房屋的使用功能及使用效果，并在很大程度上影響物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而且飲用水的質(zhì)量也會(huì)直接關(guān)系到人的身體健康。 ? 加強(qiáng)物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，保證安全正常的供電，有效地防止各種意外的發(fā)生，既是供配電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理的根本目的，也是其工作的出發(fā)點(diǎn)。 ? （ 2）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)供配電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)與維修 （ 1）加強(qiáng)房屋配電房的管理，保持配電房安全、正常地供配電。 （二）空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容 ? （ 1）熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法，制定相應(yīng)的操作規(guī)程并嚴(yán)格執(zhí)行。因故障停梯接到報(bào)修后，維修人員應(yīng)在 15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。指不到中、大修周期又超過(guò)小修范圍的某些需及時(shí)修理的項(xiàng)目，如較大的設(shè)備故障或事故造成的損壞，稱專項(xiàng)修理或?qū)ｍ?xiàng)大修。 ? （ 5）電梯工和機(jī)電工程師負(fù)責(zé)對(duì)電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。 ? （ 2）決定必要的維修任務(wù)。 ? （ 4）維修方法。 ? （ 4）列出各種有效的節(jié)能方法和相應(yīng)成本。 （一）價(jià)值工程的含義和內(nèi)容 ? 價(jià)值工程是一種以產(chǎn)品功能研究為基礎(chǔ)的有組織的集體創(chuàng)造活動(dòng)，是一種以最低的壽命周期成本，可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的管理技術(shù)。 ? （ 6）找出障礙，克服障礙。 五、壽命周期成本技術(shù) ? 案例：優(yōu)質(zhì)地毯的購(gòu)買成本和安裝成本分別為 8000美元和 2023美元。 ? 但這種簡(jiǎn)單壽命周期成本分析有兩個(gè)缺陷： ? ① 它沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值 ? ② 它沒(méi)有考慮項(xiàng)目的不同壽命周期長(zhǎng)度的影響 ? 所以必須將壽命周期發(fā)生的所有費(fèi)用，在考慮時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上將其折現(xiàn)。 ? 普通地毯方案： ? 凈現(xiàn)值＝ 8000＋ 1250*[1－ (1＋ )^－ 7]/＝14737； ? 普通地毯的平均年成本為 14737/7＝ （美元）。普通地毯的購(gòu)買成本和安裝成本分別為 6000美元和 2023美元，使用壽命是 7年，每年的維護(hù)成本是 1250元。 ? （ 8）對(duì)重要的公差要換算成費(fèi)用加以考慮。（ 2）產(chǎn)品的功能分析主要是掌握用戶需要的必要功能，發(fā)現(xiàn)并剔除不必要功能。 ? （ 6）確定選用的節(jié)能措施。 ? （ 6）維修人員。 ? （ 4）時(shí)間規(guī)劃。 ? （ 8）未取得 《 準(zhǔn)用證 》 的電梯嚴(yán)禁投入使用。電梯連續(xù)運(yùn)行超過(guò) 15年以上，如主機(jī)或其他主要配套件磨損嚴(yán)重，不能修復(fù)又無(wú)法更換（舊型號(hào)已淘汰或已換代）時(shí)，就需要進(jìn)行改造或更新。 ? （ 2）中修。 ? （ 8）根據(jù)鍋爐用水量，定期清洗保養(yǎng)鍋爐、軟化用水裝置。 ? ④ 物業(yè)停電，限電之前，應(yīng)提前通知用戶 ? ⑤ 物業(yè)恢復(fù)供電時(shí)，管理人員應(yīng)及時(shí)通知各用戶 ? ⑥ 特殊情況下應(yīng)有切實(shí)可行的管理措施或應(yīng)急措施。 ? （ 2）設(shè)定專門的職能部門或配備專門人員負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的供配電的管理、保養(yǎng)與維修。 （一）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? （ 1）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理應(yīng)注重整個(gè)給水系統(tǒng)的每個(gè)環(huán)節(jié)及設(shè)施 ? （ 2）定期檢查清洗貯水池及水箱，一般要求每年至少清洗兩次 ? （ 3）加強(qiáng)對(duì)水泵的檢查、保養(yǎng)與維修。 ? ③ 備件的訂購(gòu)量： N2＝ N0 ? 設(shè)備的壽命周期總費(fèi)用現(xiàn)值＝ CF＋ CV（ P/A， i， n） ? 其中的（ P/A， i， n）為年金現(xiàn)值系數(shù) 六、物業(yè)設(shè)備的備品配件管理 ? 設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中要使任何故障得到及時(shí)的維修，必須儲(chǔ)備一定的備品配件并對(duì)其進(jìn)行管理。 （三）設(shè)備購(gòu)置的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ? 對(duì)于設(shè)備，特別是大型設(shè)備的購(gòu)置必須進(jìn)行技術(shù)經(jīng)