物業(yè)設(shè)備管理全面概述-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 統(tǒng)由電腦、打印機(jī)、文字處理機(jī)、電話、傳真機(jī)、繪圖儀等設(shè)備組成。 （八）防雷設(shè)備 ? 建筑物防雷設(shè)施有針式和柵式兩大類，其中避雷針又可分為單支、雙支和多支保護(hù)等幾種形式。 ? 設(shè)備管理的標(biāo)準(zhǔn)主要有兩類： ? （ 1）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 ? （ 3）維修制度。主要是要求他們愛護(hù)設(shè)備并合理和安全使用設(shè)備的宣傳教育。 三、物業(yè)設(shè)備的安全管理 ? 設(shè)備的安全管理既可避免人身傷亡，又可以減少設(shè)備維修損失、延長(zhǎng)設(shè)備壽命。 ? 維護(hù)保養(yǎng)的方式主要是 清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查 等。設(shè)備的點(diǎn)檢可分為日常點(diǎn)檢和計(jì)劃點(diǎn)檢。設(shè)備壽命的后期，磨損量急劇增加，設(shè)備的性能、精確度迅速降低。 2．計(jì)劃?rùn)z修的種類 ? （ 1）小修。 3．計(jì)劃?rùn)z修與維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系 ? 計(jì)劃?rùn)z修與維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備維修管理的兩個(gè)重要方面，二者相輔相成，不可偏廢。 ? 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命與設(shè)備本身的物理性能、技術(shù)進(jìn)步的速度及設(shè)備使用的外部環(huán)境變化都有關(guān)系 （二）設(shè)備更新改造的類型 ? 設(shè)備的更新改造分成兩類：設(shè)備的更新和設(shè)備的改造。 ? 技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)考慮的因素主要有以下 3條： ? （ 1）技術(shù)性要求。 ? （一）備品配件管理的原則 ? （ 二 ） 備品配件的技術(shù)管理 （一）備品配件管理的原則 ? 備品配件管理的原則是，既要科學(xué)地組織備件儲(chǔ)備，及時(shí)滿足設(shè)備維修的需要，保證設(shè)備維修的質(zhì)量和進(jìn)度，又要將儲(chǔ)備的數(shù)量壓縮到最低限度，降低備件儲(chǔ)備費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。T ? 其中： ? N2－備件的訂購(gòu)量（件） ? T－備件的訂購(gòu)周期（年） ? ④ 備件的最低儲(chǔ)備量： N3＝(件 ) ? 其中： N3－備件的最低儲(chǔ)備量。 ? （ 4）對(duì)具有凈水系統(tǒng)的給水系統(tǒng)應(yīng)注意保持凈水系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，要定期進(jìn)行水質(zhì)檢查 ? （ 5）建立給水系統(tǒng)的報(bào)修制度。 ? （ 3）負(fù)責(zé)供配電運(yùn)作和保養(yǎng)維修的人員必須持證上崗，并做好相應(yīng)的上崗前培訓(xùn) ? （ 4）建立各項(xiàng)規(guī)章制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。 三、空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)與維修管理 ? 對(duì)一些公共物業(yè)或客流較大場(chǎng)所的控制要求： ? ① 室內(nèi)氣溫能夠保持在 19℃ ～ 23℃ ； ? ② 相對(duì)濕度保持在 40%～ 70%； ? ③ 新鮮空氣供應(yīng)是為 4～ 6個(gè)換氣量 /小時(shí)； ? ④ 通風(fēng)是大于 8公升 /人 .秒。 ? （ 9）定期檢查鍋爐燃燒室及煙道的炭灰 ? （ 10）每年停爐期間，對(duì)鍋爐進(jìn)行全面保養(yǎng) （三）空調(diào)系統(tǒng)工作制度 ? （ 1）空調(diào)工對(duì)當(dāng)班空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)負(fù)有完全責(zé)任。指運(yùn)行較長(zhǎng)時(shí)間后進(jìn)行的全面檢修保養(yǎng)，周期一般定為 3年。 ? 對(duì)只要更換主要設(shè)備如牽引、控制等設(shè)備的稱為改造。 第四節(jié) 物業(yè)設(shè)備成本管理技術(shù)介紹 ? 現(xiàn)代綜合設(shè)備管理與傳統(tǒng)設(shè)備管理相比較，更具有一定的科學(xué)性、合理性和先進(jìn)性。 ? 安排從 3方面來考慮， ? 一是考慮維修保養(yǎng)任務(wù)的時(shí)間特性要求，如日、周、月、季、半年、 1年等； ? 二是要考慮物業(yè)管理企業(yè)的資源情況，如維修部門的人力、財(cái)力等； （三）預(yù)防性維修與保養(yǎng)計(jì)劃成本控制的幾點(diǎn)措施 ? （ 1）對(duì)計(jì)劃內(nèi)的各種維修保養(yǎng)項(xiàng)目，不斷尋找長(zhǎng)期或短期的成本降低的機(jī)會(huì) ? （ 2）將維修保養(yǎng)的管理和操作功能分開。 ? （ 7）維修時(shí)間。 ? （ 7）準(zhǔn)備措施實(shí)施計(jì)劃。 ? 不必要功能包括無用功能、重復(fù)功能和過剩功能。 ? （ 9）盡量利用專業(yè)化工廠的現(xiàn)成產(chǎn)品。貼現(xiàn)率為 7%。 ? 因此物業(yè)管理者應(yīng)該選購(gòu)優(yōu)質(zhì)地毯。 ? 結(jié)論：從初期購(gòu)買成本和簡(jiǎn)單壽命周期成本分析應(yīng)該購(gòu)買普通地毯。 （三）價(jià)值工程的一般工作程序 ? （ 1）選擇對(duì)象； ? （ 2）組成價(jià)值工程工作小組； ? （ 3）制定工作計(jì)劃； ? （ 4）收集整理信息資料； ? （ 5）功能系統(tǒng)分析； ? （ 6）功能評(píng)價(jià)； ? （ 7）方案創(chuàng)新； ? （ 8）方案評(píng)價(jià)； ? （ 9）提案編寫； ? （ 10）審批； ? （ 11）實(shí)施和檢查； ? （ 12）成果鑒定。 ? （ 5）發(fā)揮真正的獨(dú)立性。 ? （ 4）價(jià)值工程就是研究提高產(chǎn)品價(jià)值的管理技術(shù)（ 5）提高產(chǎn)品的價(jià)值從設(shè)計(jì)階段開始成效最大，運(yùn)用集體智慧，有組織、有計(jì)劃地對(duì)功能與成本進(jìn)行系統(tǒng)的分析，才能取得良好的效果。 ? 可以采用 ABC管理技術(shù)確定關(guān)鍵的 A類設(shè)備和地方。 ? （ 3）維修順序。 第四節(jié) 物業(yè)設(shè)備成本管理技術(shù)介紹 ? 一 、 預(yù)防性維修與保養(yǎng)計(jì)劃技術(shù) ? 二 、 維修管理的 七問題 技術(shù) ? 三 、 能源管理技術(shù) ? 四 、 價(jià)值工程技術(shù) ? 五 、 壽命周期成本技術(shù) （二）預(yù)防性維修與保養(yǎng)計(jì)劃的制定步驟 ? （ 1）列出設(shè)備和建筑清單。 ? （ 2）電梯工每天對(duì)各電梯全面巡視一次 ? （ 3）工程部經(jīng)理周檢 ? （ 4）工程部經(jīng)理組織人員按有關(guān)規(guī)定對(duì)電梯分包方進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審合格后方能承擔(dān)電梯維修保養(yǎng)工作。 （一）電梯維修等級(jí)、周期和要求 ? （ 4）專項(xiàng)修理。指日常的維護(hù)保養(yǎng)，其中包括排除故障的急修和定時(shí)定點(diǎn)的常規(guī)保養(yǎng)。 ? （ 6）科學(xué)制定物業(yè)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)維修計(jì)劃 ? （ 7）加強(qiáng)能源管理，保持空調(diào)系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 （二）供配電系統(tǒng)日常保養(yǎng)與維修管理 ? （ 1）加強(qiáng)房屋配電房的管理，保持配電房安全、正常地供配電。 二、物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? 電力是物業(yè)用電系統(tǒng)的動(dòng)力，是提供并改善物業(yè)內(nèi)人們工作及生活條件，保證并提高物業(yè)使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值必不可少的基礎(chǔ)條件； ? 但電力也是非常危險(xiǎn)的，使用不當(dāng)或供電及用電設(shè)施的故障都可能引發(fā)嚴(yán)重的災(zāi)難。 ? 訂購(gòu)周期可以小于 1，如訂購(gòu)周期為 3個(gè)月，則計(jì)算為 。 （ 2）備件儲(chǔ)備的計(jì)算公式 ① 備件的年平均消耗量：N0=A ? ① 年費(fèi)法。 ? 設(shè)備的原型更新不利于提高設(shè)備的技術(shù)性能和設(shè)備管理的業(yè)務(wù)水平。 ? 一般來說，設(shè)備的技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命要短于其物質(zhì)壽命，設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命要短于技術(shù)壽命。 ? （ 3）大修。 ? 發(fā)生的原因 。主要是由于設(shè)備內(nèi)部相對(duì)運(yùn)動(dòng)的零件表面較粗糙，在受力的情況下迅速磨損。 ? （ 2）定期保養(yǎng)。 ? （ 4）安全責(zé)任制度落實(shí)。 ? 具體來說包括 3方面的工作： ? ① 定員工作。 （四）教育培訓(xùn) ? 教育培訓(xùn)工作分成兩類： ? （ 1）設(shè)備部門的員工教育培訓(xùn)。 （三）規(guī)章制度建立 ? 設(shè)備管理制度主要包括 3類： ? （ 1）責(zé)任制度。 ? 物業(yè)設(shè)備的檔案資料主要包括 3類： ? （ 1）設(shè)備原始資料。 ? 按速度可分為低速梯（速度低于 1米 /秒）、中速梯（速度為 12米 /秒）、高速梯（速度高于2米 /秒）。 4．消防監(jiān)控系統(tǒng) ? 房屋的消防報(bào)警系統(tǒng)是探測(cè)隨著火災(zāi)產(chǎn)生和發(fā)
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1