【正文】 ? 從物業(yè)設(shè)備管理的全過程看，物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容范圍很廣，包括設(shè)備基礎(chǔ)管理、運(yùn)行管理、安全管理、維修管理、更新改造管理、備品配件管理、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理等 一、物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理 ? 物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是指為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備管理目標(biāo)及職能服務(wù)、提供有關(guān)資料信息依據(jù)、共同管理準(zhǔn)則和基本管理手段的必不可少的基礎(chǔ)管理工作。 ? （ 3）設(shè)備管理資料。 ? （ 2）管理標(biāo)準(zhǔn)。 ? （ 2）運(yùn)行管理制度。 ? （ 4）其他制度。主要是提高他們的技術(shù)水平、工作能力、工作態(tài)度和責(zé)任心。 ? （ 2）嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備運(yùn)行管理制度 1）優(yōu)化勞動(dòng)組織。 ? ② 作業(yè)組的組織。 ? （ 2）安全使用宣傳教育。其內(nèi)容包括維護(hù)保養(yǎng)和計(jì)劃?rùn)z修。 2．維護(hù)保養(yǎng)的種類 維護(hù)保養(yǎng)包括日常保養(yǎng)、定期保養(yǎng)及點(diǎn)檢 3種形式： ? （ 1）日常保養(yǎng)。 ? （ 3）設(shè)備點(diǎn)檢。 1．計(jì)劃?rùn)z修的理論依據(jù) ? 設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。這一階段的磨損速度較平穩(wěn)，磨損量增加緩慢。 故障理論 ? 初期故障期 ? 發(fā)生的原因 。 ? 發(fā)生的原因 。 ? （ 2）中修。 ? （ 4）系統(tǒng)大修。 ? 設(shè)備維修管理應(yīng)建立 維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃?rùn)z修為輔 的原則， 五、物業(yè)設(shè)備的更新改造管理 ? （一）設(shè)備更新改造的理論依據(jù) ? （ 二 ） 設(shè)備更新改造的類型 ? （ 三 ） 設(shè)備購(gòu)置的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) （一）設(shè)備更新改造的理論依據(jù) ? 設(shè)備的壽命原理是設(shè)備更新改造的重要理論依據(jù)。 設(shè)備壽命的決定因素 ? 設(shè)備物質(zhì)壽命的長(zhǎng)短主要取決于設(shè)備本身的質(zhì)量以及運(yùn)行過程中的使用、保養(yǎng)和修理。 ? 設(shè)備更新是指以新型的設(shè)備來替代原有的老設(shè)備。 ? 技術(shù)改造是在原有設(shè)備的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，花費(fèi)的技術(shù)改造費(fèi)用一般比設(shè)備更新要少得多 ? 設(shè)備技術(shù)改造的途徑 ? 對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，首先要對(duì)原設(shè)備進(jìn)行分析論證，編制改造方案。 ? （ 3）經(jīng)濟(jì)性要求。 ? ② 現(xiàn)值法。 （二）備品配件的技術(shù)管理 ? 備品配件的技術(shù)管理應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)，包括備品配件范圍確定，備件圖紙的收集和測(cè)繪整理，確定備件來源的途徑和方法，確定合理的儲(chǔ)備定額和儲(chǔ)備形式，編制備件卡和備件臺(tái)賬，為備件的制造，采購(gòu)、庫(kù)存提供科學(xué)的依據(jù)。 ? ② 備件的年儲(chǔ)備量： N1=N0 ? 其中： ? N1：備件的年儲(chǔ)備量。 訂購(gòu)周期 ? 是指以備件圖紙?zhí)岢龅絺浼霂?kù)的全過程所花的時(shí)間。 ? 作為物業(yè)管理者應(yīng)十分注意房屋給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，一方面需確保房屋供水的正常；另一方面，要確保房屋的飲用水和特殊生產(chǎn)用水的質(zhì)量。 （二）房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? （ 1）定期對(duì)排水設(shè)施，包括地上部分及地下部分進(jìn)行保養(yǎng)、維修和疏通清理 ? （ 2）監(jiān)督用戶，不準(zhǔn)向排水設(shè)施內(nèi)亂扔雜物，以免發(fā)生堵塞，并不準(zhǔn)私自挪動(dòng)、改裝及加裝。 二、物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? （ 一 ） 建立嚴(yán)密科學(xué)的組織保證體系 ? （ 二 ） 供配電系統(tǒng)日常保養(yǎng)與維修管理 ? (三 ) 供配電系統(tǒng)管理有關(guān)規(guī)定 （一）建立嚴(yán)密科學(xué)的組織保證體系 ? （ 1）嚴(yán)格遵守國(guó)家、地方政府及電力部門制定的有關(guān)供電、配電、用電及保養(yǎng)、維修管理等方面的各項(xiàng)法規(guī)及行政規(guī)章，嚴(yán)禁違章供配電。 ? （ 6）定期（一般為 3～ 5年）對(duì)外露的排水管道進(jìn)行油漆，以加強(qiáng)水管外層的保護(hù)及美觀。 ? ① 定期打掃、清理配電房 ? ② 建立嚴(yán)格的配電房管理制度 ? ③ 定期對(duì)配電房?jī)?nèi)的配電柜作全面的測(cè)試、檢查 ? ④ 定期檢查并記錄配電房設(shè)備的工作狀況 ? ⑤ 配電房?jī)?nèi)嚴(yán)禁亂接拉電線或改變線路布置，嚴(yán)禁亂用其他電器 （ 2）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)供配電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)與維修 ? ① 定期巡視、檢查物業(yè)公共區(qū)域供配電設(shè)施的運(yùn)行 ? ② 建立健全用戶報(bào)修制度 ? ③ 檢修時(shí)，必須使用電工絕緣工具，并在有關(guān)位置懸掛標(biāo)識(shí)牌；對(duì)在潮濕場(chǎng)地或夾層工作時(shí)，應(yīng)注意先切斷電源，不能斷電的，至少應(yīng)有兩名檢修人員在場(chǎng)一起工作。 (一 ) 空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理工作內(nèi)容 ? （ 1）專人負(fù)責(zé)或者委托具有資質(zhì)的承包商物業(yè)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理， ? （ 2）嚴(yán)格培訓(xùn)空調(diào)系統(tǒng)工作人員 ,提高他們的責(zé)任心和工作能力。 ? （ 2）定期巡查、記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況 ? （ 3）機(jī)組運(yùn)行時(shí)，應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi) ? （ 4）定時(shí)檢查各風(fēng)機(jī)、水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況 ? （ 5）定期檢查各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶的松緊情況 ? （ 6）定期巡查各管網(wǎng)有無裂縫或漏水、堵塞現(xiàn)象 （二）空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容 ? （ 7）定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對(duì)風(fēng)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查，防止卡死。 ? （ 3）堅(jiān)守工作崗位 ? （ 4）值班人員必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即報(bào)告，并及時(shí)處理、記錄。常規(guī)保養(yǎng)分為周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、年保養(yǎng) 3個(gè)等級(jí)。 ? （ 3）大修。 ? （ 5）更新改造。更新的周期因保養(yǎng)水平的不同而有很大的差別。 ? （ 6）統(tǒng)一設(shè)立報(bào)警點(diǎn) ? （ 7）懸掛 《 電梯困人救援規(guī)程 》 ，電梯發(fā)生困人故障時(shí)，嚴(yán)格按規(guī)程執(zhí)行。 ? 現(xiàn)代綜合設(shè)備管理的最終目的是從設(shè)備經(jīng)濟(jì)價(jià)值的變化過程中，尋求以最少投資得到最大經(jīng)濟(jì)效益的方法，包括初投資費(fèi)用、運(yùn)行費(fèi)用、能源費(fèi)用、勞動(dòng)力費(fèi)用、維修費(fèi)用、更新改造費(fèi)用等支出計(jì)劃的管理。 ? （ 3）估算費(fèi)用。 二、維修管理的 七問題 技術(shù) ? （ 1）維修范圍。 ? （ 5）維修的工具材料。 ? （ 2）列出用能設(shè)備清單。 ? （ 5）分析比較各種節(jié)能方法的成本效益。 四、價(jià)值工程技術(shù) ? 邁爾斯對(duì)于價(jià)值工程的研究歸結(jié)為以下幾個(gè)方面： ? （ 1）用戶購(gòu)買產(chǎn)品主要是購(gòu)買產(chǎn)品的功能，實(shí)現(xiàn)這些功能采取怎樣的結(jié)構(gòu)形式是無關(guān)重要的； ? （ 2）用戶購(gòu)買產(chǎn)品時(shí)，總希望在達(dá)到功能要求的前提下，花費(fèi)最少。價(jià)值工程活動(dòng)內(nèi)容的要點(diǎn)為： ? （ 1）壽命周期成本是分析產(chǎn)品成本的重要依據(jù)。 ? （ 3）使用最可靠的情報(bào)。 ? （ 7）充分利用有關(guān)專家，擴(kuò)大專業(yè)知識(shí)。 ? （ 11）利用專門化的生產(chǎn)工藝。按以往的經(jīng)驗(yàn)，該地毯的使用壽命是 10年，每年將需1000美元來維持較高的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 五、壽命周期成本技術(shù) ? 解：（ 1）從初期購(gòu)買成本或簡(jiǎn)單的壽命周期總成本分析： ? 優(yōu)質(zhì)地毯的初期投入為 10000美元，簡(jiǎn)單壽命周期成本為 10000＋10 1000＝ 20230美元。 五、壽命周期成本技術(shù) ? （ 2）求取兩個(gè)方案的凈現(xiàn)值做比較： ? 優(yōu)質(zhì)地毯方案： ? 凈現(xiàn)值＝ 10000＋ 1000 [1－（ 1＋ ） ^－10]/＝ 17024； ? 優(yōu)質(zhì)地毯的平均年成本為 17024/10＝ （