【正文】 及水質(zhì)條件將直接影響房屋的使用功能及使用效果，并在很大程度上影響物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而且飲用水的質(zhì)量也會(huì)直接關(guān)系到人的身體健康。 ? （ 6）定期檢查、測(cè)試消防給水系統(tǒng)的狀態(tài)。 ? 加強(qiáng)物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，保證安全正常的供電，有效地防止各種意外的發(fā)生，既是供配電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理的根本目的，也是其工作的出發(fā)點(diǎn)。 （二）房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? （ 5）防止污水管渠內(nèi)出現(xiàn)淤塞及蚊蟲(chóng)滋生，防止污水外泄引起環(huán)境污染。 ? （ 2）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)供配電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)與維修 （ 1）加強(qiáng)房屋配電房的管理，保持配電房安全、正常地供配電。 ? 而對(duì)于有吸煙的情況 ,其通風(fēng)是應(yīng)控制在 16～ 25公升 /人 .秒。 （二）空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容 ? （ 1）熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法，制定相應(yīng)的操作規(guī)程并嚴(yán)格執(zhí)行。領(lǐng)班應(yīng)組織好空調(diào)工按照巡回檢查制度的要求 ? （ 2）嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。因故障停梯接到報(bào)修后，維修人員應(yīng)在 15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。但第 2個(gè)周期是大修周期，如進(jìn)行大修則免去中修。指不到中、大修周期又超過(guò)小修范圍的某些需及時(shí)修理的項(xiàng)目，如較大的設(shè)備故障或事故造成的損壞，稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)修理或?qū)ｍ?xiàng)大修。如整臺(tái)電梯需要更換的稱(chēng)為更新。 ? （ 5）電梯工和機(jī)電工程師負(fù)責(zé)對(duì)電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。因?yàn)閭鹘y(tǒng)的設(shè)備管理只注意設(shè)備的技術(shù)性能管理；而現(xiàn)代綜合設(shè)備管理除此以外還考慮設(shè)備壽命期的經(jīng)濟(jì)性管理，即設(shè)備購(gòu)置時(shí)一次性投資的經(jīng)濟(jì)性，運(yùn)行使用時(shí)的經(jīng)濟(jì)性，維護(hù)檢修和更新改造時(shí)的經(jīng)濟(jì)性等。 ? （ 2）決定必要的維修任務(wù)。 ? （ 3）詳細(xì)的計(jì)劃是有效監(jiān)督維修的基礎(chǔ)，維修人員要完成的維修工作的特殊要求都要列入計(jì)劃。 ? （ 4）維修方法。 三、 能源管理技術(shù) ? （ 1）用熱能單位來(lái)進(jìn)行核算。 ? （ 4）列出各種有效的節(jié)能方法和相應(yīng)成本。 ? （ 8）執(zhí)行計(jì)劃。 （一）價(jià)值工程的含義和內(nèi)容 ? 價(jià)值工程是一種以產(chǎn)品功能研究為基礎(chǔ)的有組織的集體創(chuàng)造活動(dòng)，是一種以最低的壽命周期成本，可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的管理技術(shù)。 ? 剔除不必要功能的過(guò)程就是剔除不必要成本的過(guò)程 （二）價(jià)值工程的指導(dǎo)原則 ? （ 1）分析問(wèn)題避免一般化、概念化 ? （ 2）收集一切可用的成本資料。 ? （ 6）找出障礙，克服障礙。 ? （ 10）利用和購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)業(yè)化工廠的技術(shù)和知識(shí)。 五、壽命周期成本技術(shù) ? 案例：優(yōu)質(zhì)地毯的購(gòu)買(mǎi)成本和安裝成本分別為 8000美元和 2023美元。試分析物業(yè)管理者應(yīng)選購(gòu)哪種地毯。 ? 但這種簡(jiǎn)單壽命周期成本分析有兩個(gè)缺陷： ? ① 它沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值 ? ② 它沒(méi)有考慮項(xiàng)目的不同壽命周期長(zhǎng)度的影響 ? 所以必須將壽命周期發(fā)生的所有費(fèi)用，在考慮時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上將其折現(xiàn)。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ? 普通地毯方案： ? 凈現(xiàn)值＝ 8000＋ 1250*[1－ (1＋ )^－ 7]/＝14737； ? 普通地毯的平均年成本為 14737/7＝ （美元）。 ? 普通地毯的初期投入為 8000美元，簡(jiǎn)單壽命周期成本為 8000＋7 1250＝ 16750美元。普通地毯的購(gòu)買(mǎi)成本和安裝成本分別為 6000美元和 2023美元，使用壽命是 7年，每年的維護(hù)成本是 1250元。 ? （ 12）盡量采用合適的標(biāo)準(zhǔn) ? （ 13）要以 我是否這樣花自己的錢(qián) 作為判別標(biāo)準(zhǔn)。 ? （ 8）對(duì)重要的公差要換算成費(fèi)用加以考慮。 ? （ 4）打破框框，進(jìn)行創(chuàng)新和提高。（ 2）產(chǎn)品的功能分析主要是掌握用戶(hù)需要的必要功能，發(fā)現(xiàn)并剔除不必要功能。 ? （ 3）產(chǎn)品的功能和實(shí)現(xiàn)功能所花費(fèi)的成本之比可看作產(chǎn)品的價(jià)值。 ? （ 6）確定選用的節(jié)能措施。 ? （ 3）選擇節(jié)能潛力可能大的項(xiàng)目。 ? （ 6）維修人員。 ? （ 2）維修地點(diǎn)。 ? （ 4）時(shí)間規(guī)劃。此外，固定資產(chǎn)的賬目、折舊、報(bào)廢等資產(chǎn)管理也應(yīng)加以關(guān)心、了解。 ? （ 8）未取得 《 準(zhǔn)用證 》 的電梯嚴(yán)禁投入使用。 （三）電梯安全管理規(guī)定 ? （ 1）電梯工必須持證上崗，無(wú)證人員禁止操作。電梯連續(xù)運(yùn)行超過(guò) 15年以上，如主機(jī)或其他主要配套件磨損嚴(yán)重，不能修復(fù)又無(wú)法更換（舊型號(hào)已淘汰或已換代）時(shí)，就需要進(jìn)行改造或更新。指中修后繼續(xù)運(yùn)行 3年時(shí)間，因設(shè)施磨損嚴(yán)重需要更換主機(jī)和較多的機(jī)電配套件，以恢復(fù)設(shè)備原有性能而進(jìn)行的全面徹底的維修。 ? （ 2）中修。 ? （ 5）負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和一般故障檢修； ? （ 6）值班人員違反制度或失職造成設(shè)備損壞，將追究其責(zé)任 四、電梯系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? （ 一 ） 電梯維修等級(jí) 、 周期和要求 ? （ 二 ） 電梯機(jī)房管理規(guī)定 ? （ 三 ） 電梯安全管理規(guī)定 ? （ 四 ） 電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定 （一）電梯維修等級(jí)、周期和要求 ? （ 1）小修。 ? （ 8）根據(jù)鍋爐用水量，定期清洗保養(yǎng)鍋爐、軟化用水裝置。 ? （ 3）制定嚴(yán)格的空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 ? （ 4）加強(qiáng)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)日常運(yùn)行的觀察與檢查，不可帶故障運(yùn)行 ? （ 5）定期清洗空氣過(guò)濾裝置，并對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行定期擦洗或抹油等。 ? ④ 物業(yè)停電，限電之前，應(yīng)提前通知用戶(hù) ? ⑤ 物業(yè)恢復(fù)供電時(shí)，管理人員應(yīng)及時(shí)通知各用戶(hù) ? ⑥ 特殊情況下應(yīng)有切實(shí)可行的管理措施或應(yīng)急措施。 ? （ 7）建立用戶(hù)隨時(shí)報(bào)修制度及管理人員的巡視制度，發(fā)現(xiàn)排水管網(wǎng)堵塞、外漏及有關(guān)設(shè)施出現(xiàn)故障，及時(shí)進(jìn)行修復(fù)。 ? （ 2）設(shè)定專(zhuān)門(mén)的職能部門(mén)或配備專(zhuān)門(mén)人員負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的供配電的管理、保養(yǎng)與維修。 ? （ 3）餐飲服務(wù)、醫(yī)療等行業(yè)及單位食堂的排水 ? （ 4）監(jiān)督用戶(hù)不準(zhǔn)在排水設(shè)施的下水管網(wǎng)、窖井及化糞池的蓋面上搭設(shè)棚屋和堆放過(guò)重物品，以免壓壞排水設(shè)施。 （一）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? （ 1）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理應(yīng)注重整個(gè)給水系統(tǒng)的每個(gè)環(huán)節(jié)及設(shè)施 ? （ 2）定期檢查清洗貯水池及水箱，一般要求每年至少清洗兩次 ? （ 3）加強(qiáng)對(duì)水泵的檢查、保養(yǎng)與維修。 ? 影響訂購(gòu)周期的因素很多，主要有備件制造加工的難易程度和交通運(yùn)輸?shù)谋憬菖c否。 ? ③ 備件的訂購(gòu)量： N2＝ N0 （ 1）備件的確定依據(jù) ? 易磨損的零件和使用壽命小于大修理間隔期的其他易損件； ? 制造周期長(zhǎng)、加工復(fù)雜或需要協(xié)作解決的零部件； ? 有較多同類(lèi)型設(shè)備的零部件； ? 停止運(yùn)行會(huì)帶來(lái)很大的影響的重要設(shè)備的主要零部件。 ? 設(shè)備的壽命周期總費(fèi)用現(xiàn)值＝ CF＋ CV（ P/A， i， n） ?