【正文】 其中的（ P/A， i， n）為年金現(xiàn)值系數(shù) 六、物業(yè)設備的備品配件管理 ? 設備在運行過程中要使任何故障得到及時的維修，必須儲備一定的備品配件并對其進行管理。 設備購置多方案比較的經(jīng)濟性評價方法 ? 主要有年費法和現(xiàn)值法。 （三）設備購置的技術(shù)經(jīng)濟評價 ? 對于設備，特別是大型設備的購置必須進行技術(shù)經(jīng)濟論證，以保證技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理、功效上適用的目的，從而才有可能獲得業(yè)主和用戶的支持和批準。 ? 設備更新有原型更新和技術(shù)更新兩種形式。 ? 設備技術(shù)壽命的長短取決于社會技術(shù)進步和技術(shù)更新的速度和周期。 ? 設備的壽命通?？梢苑殖稍O備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命。一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)直至整個企業(yè)性的停機大檢修。除包括小修內(nèi)容之外，對設備的主要零部件進行局部的修復和更換。工作重點 磨損度 時間 初期磨損階段 正常磨損階段 劇烈磨損階段 圖 圖 設備故障理論曲線 初期故障期 故障率 偶發(fā)故障期 磨損故障期 時間 2．計劃檢修的種類 ? 根據(jù)設備檢修的部位，修理工作量的大小及修理費用的高低，計劃檢修可以分成小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四類。工作重點 ? 偶發(fā)事故期。 ? 劇烈磨損階段。 磨損理論 ? 初期磨損階段。設備的點檢就是對設備有針對性的檢查。是指操作人員在設備正常運行中進行的保養(yǎng)工作。 （一）維護保養(yǎng) ? ? 設備的維護保養(yǎng)是一種養(yǎng)護性質(zhì)的工作，其目的是及時處理設備運轉(zhuǎn)使用過程中由于技術(shù)狀態(tài)發(fā)生變化而引起的大量常見問題，隨時改善設備的技術(shù)狀態(tài)，防患于未然，保證設備的正常運行，延長設備的使用壽命。 ? （ 3）安全管理措施建立。 ? ③ 工作輪班組織。 ? 優(yōu)化勞動組織的具體任務是： ? 一是合理配置勞動力， ? 二是采取合理的勞動組織形式。 ? （ 2）其他員工及業(yè)主使用人的宣傳教育。包括基礎資料管理制度、節(jié)能管理制度、培訓教育制度、設備事故管理制度及獎懲制度等。如巡視抄表制度、安全運行制度、經(jīng)濟運行制度、文明運行制度及值班制度等。如報修程序、信息處理標準、服務規(guī)范及標準、考核和獎懲標準等。 （二）標準化管理 ? 物業(yè)設備標準化管理的基本任務有兩個方面： ? 一是為設備管理職能的實施提供共同的行為準則和標準； ? 二是為設備的技術(shù)經(jīng)濟活動提供基本的依據(jù)和手段。 ? 物業(yè)設備的基礎管理工作主要有 4項內(nèi)容 ? （一）資料檔案管理 ? （ 二 ） 標準化管理 ? （ 三 ） 規(guī)章制度建立 ? （ 四 ） 教育培訓 （一）資料檔案管理 ? 物業(yè)設備檔案資料管理的基本任務有兩個方面： ? 一是做好設備技術(shù)檔案資料的保管， ? 二是為設備運行、維護、管理等提供信息資料。 ? 自動扶梯在構(gòu)造上與電梯相似，但比電梯簡單，主要有驅(qū)動裝置、運動裝置和支撐裝置 3個部分組成。 ? 按驅(qū)動方式可分為交流電梯、直流電梯、液壓電梯、直線電機驅(qū)動電梯。 5．辦公自動化設備系統(tǒng) ? 為了提高辦公效率，保證辦公質(zhì)量，使各項業(yè)務活動和信息管理工作更加合理化、科學化、規(guī)范化和現(xiàn)代化，許多企事業(yè)單位引進了辦公自動化系統(tǒng)。 ? （ 4）車庫管理系統(tǒng)。 ? （ 1）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。 ? 設備監(jiān)控系統(tǒng)主要由 3個部分組成： ? （ 1）中央電腦。包括無線呼叫（ BP機）和無線對講兩種形式。 ? 自動控制設備系統(tǒng)主要包括：信息通訊系統(tǒng)，設備控制系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、保安和車庫管理系統(tǒng)及辦公自動化系統(tǒng)。 ? 我國的用電電壓標準一般有三類， 100V以下； 100V～1000V； 1000V以上。 ? （ 3）障礙照明。 （四）照明設備系統(tǒng) 照明設備系統(tǒng)主要由照明裝置和電氣部分組成，照明裝置主要是燈具，電氣部分包括照明開關(guān)、線路及配電盤等。 ? 整個排水設備應由室外排水設備及室內(nèi)排水設備組成。 ? 通常，消防給水設備包括室外消防給水設備及室內(nèi)消防給水設備。室內(nèi)給水設備是將室外給水設備提供的水引入室內(nèi)，并在滿足用戶對水質(zhì)、水量及水壓等要求下，把水送到各配水點，包括龍頭、用水設備及消防設備等。 ? 它一般由室外給水設備與室內(nèi)給水設備兩個部分組成，兩部分缺一不可。 ? 房屋建筑衛(wèi)生設備包括給排水設備系統(tǒng)、燃氣設備系統(tǒng)及暖通空調(diào)設備系統(tǒng)； ? 電氣工程設備包括供電設備系統(tǒng)、照明設備系統(tǒng)、自動控制設備系統(tǒng)、運輸設備系統(tǒng)和防雷裝置等。 ? （ 2）設備延長使用壽命、安全運行的保證。 ? 從法律意義上來說，房屋的設備和設施，是屬于構(gòu)成房屋所有權(quán)的不可分割的定著物（固置物）。 ? 在現(xiàn)代城市里，沒有水、電、煤等附屬設備配套的房屋建筑，是沒有使用價值的，不能算是完整的房屋； ? 設備設施的不配套，或配套的設施、設備相對落后，或經(jīng)常處于損壞待修狀態(tài)，也會降低房屋的使用價值和價值。 ? 2．物業(yè)設備管理的作用 ? 物業(yè)設備管理的作用主要有以下幾方面： ? （ 1）充分發(fā)揮房屋住用功能的保障。 二、 物業(yè)設備的構(gòu)成 ? 我國城市常用的物業(yè)設備主要有兩大類：房屋建筑衛(wèi)生設備和電氣工程設備。 1．房屋的給水設備 ? 房屋的給水設備也稱供水設備，是用來滿足房屋用戶生活、生產(chǎn)及消防等用水需要的設施的總稱。 ? （ 2）室內(nèi)給水設備。消防給水設備主要用于房屋的消防滅火，物業(yè)消防給水設備的設置主要取決于城市消防隊的滅火能力。它是由排水管網(wǎng)和污水處理設備組成。 ? （三）暖通空調(diào)設備系統(tǒng) ? 暖通空調(diào)設備系統(tǒng)又稱空調(diào)系統(tǒng)， ? 按照其調(diào)節(jié)的范圍可以分成集中式空調(diào)系統(tǒng)和分體式空調(diào)系統(tǒng)； ? 按照其功能，又可以分成供暖設備、制冷設備和通風設備。分備用照明及緊急照明兩種。 （五）供電設備系統(tǒng) ? 房屋的供配電系統(tǒng)主要是指接受電源輸入的電力，并進行檢測、計量、變壓和輸送等，然后向用戶和用電設備分配的系統(tǒng)的總稱。 （六）自動控制設備系統(tǒng) ? 房屋的自動控制設備系統(tǒng)是指利用先進的電子技術(shù)，建立由計算機網(wǎng)絡統(tǒng)一管理的系統(tǒng)，也稱 5A型智能化建筑設備系統(tǒng)。 ? （ 2）無線通訊是指建筑區(qū)域內(nèi)的無線通訊。 ? （ 5）同聲翻譯 2．設備監(jiān)控系統(tǒng) ? 本系統(tǒng)對大樓內(nèi)所有機電設備實行集中監(jiān)控和管理，使設備始終處于所設定的最佳運行狀態(tài)，以延長設備使用壽命和節(jié)約能源及人力資源。 3．保安和車庫管理系統(tǒng) ? 保安和車庫管理系統(tǒng)可以分為閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，門禁、報警及巡邏系統(tǒng)，訪客和報警系統(tǒng)，車庫管理系統(tǒng)。 ? （ 3）訪客和報警系統(tǒng)。 ? 消防報警系統(tǒng)一般由探測設備、布線系統(tǒng)及報警控制器等設備組成。 電梯的分類： ? 電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用梯等。 電梯的組成部分 ? 電梯的組成部分一般包括：傳動設備、升降設備、安全設備和控制設備等。 第二節(jié) 物業(yè)設備管理內(nèi)容