【正文】 其中的（ P/A， i， n）為年金現(xiàn)值系數(shù) 六、物業(yè)設(shè)備的備品配件管理 ? 設(shè)備在運(yùn)行過程中要使任何故障得到及時(shí)的維修，必須儲(chǔ)備一定的備品配件并對(duì)其進(jìn)行管理。 設(shè)備購置多方案比較的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)方法 ? 主要有年費(fèi)法和現(xiàn)值法。 （三）設(shè)備購置的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ? 對(duì)于設(shè)備，特別是大型設(shè)備的購置必須進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，以保證技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理、功效上適用的目的，從而才有可能獲得業(yè)主和用戶的支持和批準(zhǔn)。 ? 設(shè)備更新有原型更新和技術(shù)更新兩種形式。 ? 設(shè)備技術(shù)壽命的長(zhǎng)短取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度和周期。 ? 設(shè)備的壽命通?？梢苑殖稍O(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。一個(gè)系統(tǒng)或幾個(gè)系統(tǒng)直至整個(gè)企業(yè)性的停機(jī)大檢修。除包括小修內(nèi)容之外，對(duì)設(shè)備的主要零部件進(jìn)行局部的修復(fù)和更換。工作重點(diǎn) 磨損度 時(shí)間 初期磨損階段 正常磨損階段 劇烈磨損階段 圖 圖 設(shè)備故障理論曲線 初期故障期 故障率 偶發(fā)故障期 磨損故障期 時(shí)間 2．計(jì)劃?rùn)z修的種類 ? 根據(jù)設(shè)備檢修的部位，修理工作量的大小及修理費(fèi)用的高低，計(jì)劃?rùn)z修可以分成小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四類。工作重點(diǎn) ? 偶發(fā)事故期。 ? 劇烈磨損階段。 磨損理論 ? 初期磨損階段。設(shè)備的點(diǎn)檢就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。是指操作人員在設(shè)備正常運(yùn)行中進(jìn)行的保養(yǎng)工作。 （一）維護(hù)保養(yǎng) ? ? 設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)是一種養(yǎng)護(hù)性質(zhì)的工作，其目的是及時(shí)處理設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)使用過程中由于技術(shù)狀態(tài)發(fā)生變化而引起的大量常見問題，隨時(shí)改善設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，防患于未然，保證設(shè)備的正常運(yùn)行，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。 ? （ 3）安全管理措施建立。 ? ③ 工作輪班組織。 ? 優(yōu)化勞動(dòng)組織的具體任務(wù)是： ? 一是合理配置勞動(dòng)力， ? 二是采取合理的勞動(dòng)組織形式。 ? （ 2）其他員工及業(yè)主使用人的宣傳教育。包括基礎(chǔ)資料管理制度、節(jié)能管理制度、培訓(xùn)教育制度、設(shè)備事故管理制度及獎(jiǎng)懲制度等。如巡視抄表制度、安全運(yùn)行制度、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度、文明運(yùn)行制度及值班制度等。如報(bào)修程序、信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考核和獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)等。 （二）標(biāo)準(zhǔn)化管理 ? 物業(yè)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化管理的基本任務(wù)有兩個(gè)方面： ? 一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同的行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)； ? 二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基本的依據(jù)和手段。 ? 物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理工作主要有 4項(xiàng)內(nèi)容 ? （一）資料檔案管理 ? （ 二 ） 標(biāo)準(zhǔn)化管理 ? （ 三 ） 規(guī)章制度建立 ? （ 四 ） 教育培訓(xùn) （一）資料檔案管理 ? 物業(yè)設(shè)備檔案資料管理的基本任務(wù)有兩個(gè)方面： ? 一是做好設(shè)備技術(shù)檔案資料的保管， ? 二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供信息資料。 ? 自動(dòng)扶梯在構(gòu)造上與電梯相似，但比電梯簡(jiǎn)單，主要有驅(qū)動(dòng)裝置、運(yùn)動(dòng)裝置和支撐裝置 3個(gè)部分組成。 ? 按驅(qū)動(dòng)方式可分為交流電梯、直流電梯、液壓電梯、直線電機(jī)驅(qū)動(dòng)電梯。 5．辦公自動(dòng)化設(shè)備系統(tǒng) ? 為了提高辦公效率，保證辦公質(zhì)量，使各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)和信息管理工作更加合理化、科學(xué)化、規(guī)范化和現(xiàn)代化，許多企事業(yè)單位引進(jìn)了辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。 ? （ 4）車庫管理系統(tǒng)。 ? （ 1）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。 ? 設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)主要由 3個(gè)部分組成： ? （ 1）中央電腦。包括無線呼叫（ BP機(jī)）和無線對(duì)講兩種形式。 ? 自動(dòng)控制設(shè)備系統(tǒng)主要包括：信息通訊系統(tǒng)，設(shè)備控制系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、保安和車庫管理系統(tǒng)及辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。 ? 我國的用電電壓標(biāo)準(zhǔn)一般有三類， 100V以下； 100V～1000V； 1000V以上。 ? （ 3）障礙照明。 （四）照明設(shè)備系統(tǒng) 照明設(shè)備系統(tǒng)主要由照明裝置和電氣部分組成，照明裝置主要是燈具，電氣部分包括照明開關(guān)、線路及配電盤等。 ? 整個(gè)排水設(shè)備應(yīng)由室外排水設(shè)備及室內(nèi)排水設(shè)備組成。 ? 通常，消防給水設(shè)備包括室外消防給水設(shè)備及室內(nèi)消防給水設(shè)備。室內(nèi)給水設(shè)備是將室外給水設(shè)備提供的水引入室內(nèi)，并在滿足用戶對(duì)水質(zhì)、水量及水壓等要求下，把水送到各配水點(diǎn)，包括龍頭、用水設(shè)備及消防設(shè)備等。 ? 它一般由室外給水設(shè)備與室內(nèi)給水設(shè)備兩個(gè)部分組成，兩部分缺一不可。 ? 房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備包括給排水設(shè)備系統(tǒng)、燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)及暖通空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)； ? 電氣工程設(shè)備包括供電設(shè)備系統(tǒng)、照明設(shè)備系統(tǒng)、自動(dòng)控制設(shè)備系統(tǒng)、運(yùn)輸設(shè)備系統(tǒng)和防雷裝置等。 ? （ 2）設(shè)備延長(zhǎng)使用壽命、安全運(yùn)行的保證。 ? 從法律意義上來說，房屋的設(shè)備和設(shè)施，是屬于構(gòu)成房屋所有權(quán)的不可分割的定著物（固置物）。 ? 在現(xiàn)代城市里，沒有水、電、煤等附屬設(shè)備配套的房屋建筑，是沒有使用價(jià)值的，不能算是完整的房屋； ? 設(shè)備設(shè)施的不配套，或配套的設(shè)施、設(shè)備相對(duì)落后，或經(jīng)常處于損壞待修狀態(tài)，也會(huì)降低房屋的使用價(jià)值和價(jià)值。 ? 2．物業(yè)設(shè)備管理的作用 ? 物業(yè)設(shè)備管理的作用主要有以下幾方面： ? （ 1）充分發(fā)揮房屋住用功能的保障。 二、 物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成 ? 我國城市常用的物業(yè)設(shè)備主要有兩大類：房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備和電氣工程設(shè)備。 1．房屋的給水設(shè)備 ? 房屋的給水設(shè)備也稱供水設(shè)備，是用來滿足房屋用戶生活、生產(chǎn)及消防等用水需要的設(shè)施的總稱。 ? （ 2）室內(nèi)給水設(shè)備。消防給水設(shè)備主要用于房屋的消防滅火，物業(yè)消防給水設(shè)備的設(shè)置主要取決于城市消防隊(duì)的滅火能力。它是由排水管網(wǎng)和污水處理設(shè)備組成。 ? （三）暖通空調(diào)設(shè)備系統(tǒng) ? 暖通空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)又稱空調(diào)系統(tǒng)， ? 按照其調(diào)節(jié)的范圍可以分成集中式空調(diào)系統(tǒng)和分體式空調(diào)系統(tǒng)； ? 按照其功能，又可以分成供暖設(shè)備、制冷設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備。分備用照明及緊急照明兩種。 （五）供電設(shè)備系統(tǒng) ? 房屋的供配電系統(tǒng)主要是指接受電源輸入的電力，并進(jìn)行檢測(cè)、計(jì)量、變壓和輸送等，然后向用戶和用電設(shè)備分配的系統(tǒng)的總稱。 （六）自動(dòng)控制設(shè)備系統(tǒng) ? 房屋的自動(dòng)控制設(shè)備系統(tǒng)是指利用先進(jìn)的電子技術(shù)，建立由計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)一管理的系統(tǒng)，也稱 5A型智能化建筑設(shè)備系統(tǒng)。 ? （ 2）無線通訊是指建筑區(qū)域內(nèi)的無線通訊。 ? （ 5）同聲翻譯 2．設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) ? 本系統(tǒng)對(duì)大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備實(shí)行集中監(jiān)控和管理，使設(shè)備始終處于所設(shè)定的最佳運(yùn)行狀態(tài)，以延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命和節(jié)約能源及人力資源。 3．保安和車庫管理系統(tǒng) ? 保安和車庫管理系統(tǒng)可以分為閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，門禁、報(bào)警及巡邏系統(tǒng)，訪客和報(bào)警系統(tǒng)，車庫管理系統(tǒng)。 ? （ 3）訪客和報(bào)警系統(tǒng)。 ? 消防報(bào)警系統(tǒng)一般由探測(cè)設(shè)備、布線系統(tǒng)及報(bào)警控制器等設(shè)備組成。 電梯的分類： ? 電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用梯等。 電梯的組成部分 ? 電梯的組成部分一般包括：傳動(dòng)設(shè)備、升降設(shè)備、安全設(shè)備和控制設(shè)備等。 第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理內(nèi)容