【正文】 五、壽命周期成本技術(shù) ? （ 2）求取兩個(gè)方案的凈現(xiàn)值做比較： ? 優(yōu)質(zhì)地毯方案： ? 凈現(xiàn)值＝ 10000＋ 1000 [1－（ 1＋ ） ^－10]/＝ 17024； ? 優(yōu)質(zhì)地毯的平均年成本為 17024/10＝ （美元）。按以往的經(jīng)驗(yàn)，該地毯的使用壽命是 10年，每年將需1000美元來維持較高的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 ? （ 7）充分利用有關(guān)專家，擴(kuò)大專業(yè)知識(shí)。價(jià)值工程活動(dòng)內(nèi)容的要點(diǎn)為： ? （ 1）壽命周期成本是分析產(chǎn)品成本的重要依據(jù)。 ? （ 5）分析比較各種節(jié)能方法的成本效益。 ? （ 5）維修的工具材料。 ? （ 3）估算費(fèi)用。 ? （ 6）統(tǒng)一設(shè)立報(bào)警點(diǎn) ? （ 7）懸掛 《 電梯困人救援規(guī)程 》 ，電梯發(fā)生困人故障時(shí)，嚴(yán)格按規(guī)程執(zhí)行。 ? （ 5）更新改造。常規(guī)保養(yǎng)分為周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、年保養(yǎng) 3個(gè)等級(jí)。 ? （ 2）定期巡查、記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況 ? （ 3）機(jī)組運(yùn)行時(shí)，應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi) ? （ 4）定時(shí)檢查各風(fēng)機(jī)、水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況 ? （ 5）定期檢查各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶的松緊情況 ? （ 6）定期巡查各管網(wǎng)有無裂縫或漏水、堵塞現(xiàn)象 （二）空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容 ? （ 7）定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對風(fēng)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查，防止卡死。 ? ① 定期打掃、清理配電房 ? ② 建立嚴(yán)格的配電房管理制度 ? ③ 定期對配電房內(nèi)的配電柜作全面的測試、檢查 ? ④ 定期檢查并記錄配電房設(shè)備的工作狀況 ? ⑤ 配電房內(nèi)嚴(yán)禁亂接拉電線或改變線路布置，嚴(yán)禁亂用其他電器 （ 2）加強(qiáng)對物業(yè)供配電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)與維修 ? ① 定期巡視、檢查物業(yè)公共區(qū)域供配電設(shè)施的運(yùn)行 ? ② 建立健全用戶報(bào)修制度 ? ③ 檢修時(shí)，必須使用電工絕緣工具，并在有關(guān)位置懸掛標(biāo)識(shí)牌；對在潮濕場地或夾層工作時(shí)，應(yīng)注意先切斷電源，不能斷電的，至少應(yīng)有兩名檢修人員在場一起工作。 二、物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? （ 一 ） 建立嚴(yán)密科學(xué)的組織保證體系 ? （ 二 ） 供配電系統(tǒng)日常保養(yǎng)與維修管理 ? (三 ) 供配電系統(tǒng)管理有關(guān)規(guī)定 （一）建立嚴(yán)密科學(xué)的組織保證體系 ? （ 1）嚴(yán)格遵守國家、地方政府及電力部門制定的有關(guān)供電、配電、用電及保養(yǎng)、維修管理等方面的各項(xiàng)法規(guī)及行政規(guī)章，嚴(yán)禁違章供配電。 ? 作為物業(yè)管理者應(yīng)十分注意房屋給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，一方面需確保房屋供水的正常；另一方面，要確保房屋的飲用水和特殊生產(chǎn)用水的質(zhì)量。 ? ② 備件的年儲(chǔ)備量： N1=N0 ? 其中： ? N1：備件的年儲(chǔ)備量。 ? ② 現(xiàn)值法。 ? 技術(shù)改造是在原有設(shè)備的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，花費(fèi)的技術(shù)改造費(fèi)用一般比設(shè)備更新要少得多 ? 設(shè)備技術(shù)改造的途徑 ? 對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，首先要對原設(shè)備進(jìn)行分析論證，編制改造方案。 設(shè)備壽命的決定因素 ? 設(shè)備物質(zhì)壽命的長短主要取決于設(shè)備本身的質(zhì)量以及運(yùn)行過程中的使用、保養(yǎng)和修理。 ? （ 4）系統(tǒng)大修。 ? 發(fā)生的原因 。這一階段的磨損速度較平穩(wěn)，磨損量增加緩慢。 ? （ 3）設(shè)備點(diǎn)檢。其內(nèi)容包括維護(hù)保養(yǎng)和計(jì)劃檢修。 ? ② 作業(yè)組的組織。主要是提高他們的技術(shù)水平、工作能力、工作態(tài)度和責(zé)任心。 ? （ 2）運(yùn)行管理制度。 ? （ 3）設(shè)備管理資料。 電梯的組成部分 ? 電梯的組成部分一般包括：傳動(dòng)設(shè)備、升降設(shè)備、安全設(shè)備和控制設(shè)備等。 ? 消防報(bào)警系統(tǒng)一般由探測設(shè)備、布線系統(tǒng)及報(bào)警控制器等設(shè)備組成。 3．保安和車庫管理系統(tǒng) ? 保安和車庫管理系統(tǒng)可以分為閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，門禁、報(bào)警及巡邏系統(tǒng)，訪客和報(bào)警系統(tǒng)，車庫管理系統(tǒng)。 ? （ 2）無線通訊是指建筑區(qū)域內(nèi)的無線通訊。 （五）供電設(shè)備系統(tǒng) ? 房屋的供配電系統(tǒng)主要是指接受電源輸入的電力，并進(jìn)行檢測、計(jì)量、變壓和輸送等，然后向用戶和用電設(shè)備分配的系統(tǒng)的總稱。 ? （三）暖通空調(diào)設(shè)備系統(tǒng) ? 暖通空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)又稱空調(diào)系統(tǒng)， ? 按照其調(diào)節(jié)的范圍可以分成集中式空調(diào)系統(tǒng)和分體式空調(diào)系統(tǒng)； ? 按照其功能，又可以分成供暖設(shè)備、制冷設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備。消防給水設(shè)備主要用于房屋的消防滅火，物業(yè)消防給水設(shè)備的設(shè)置主要取決于城市消防隊(duì)的滅火能力。 1．房屋的給水設(shè)備 ? 房屋的給水設(shè)備也稱供水設(shè)備，是用來滿足房屋用戶生活、生產(chǎn)及消防等用水需要的設(shè)施的總稱。 ? 2．物業(yè)設(shè)備管理的作用 ? 物業(yè)設(shè)備管理的作用主要有以下幾方面： ? （ 1）充分發(fā)揮房屋住用功能的保障。 ? 從法律意義上來說，房屋的設(shè)備和設(shè)施，是屬于構(gòu)成房屋所有權(quán)的不可分割的定著物（固置物）。 ? 房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備包括給排水設(shè)備系統(tǒng)、燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)及暖通空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)； ? 電氣工程設(shè)備包括供電設(shè)備系統(tǒng)、照明設(shè)備系統(tǒng)、自動(dòng)控制設(shè)備系統(tǒng)、運(yùn)輸設(shè)備系統(tǒng)和防雷裝置等。室內(nèi)給水設(shè)備是將室外給水設(shè)備提供的水引入室內(nèi)，并在滿足用戶對水質(zhì)、水量及水壓等要求下，把水送到各配水點(diǎn)，包括龍頭、用水設(shè)備及消防設(shè)備等。 ? 整個(gè)排水設(shè)備應(yīng)由室外排水設(shè)備及室內(nèi)排水設(shè)備組成。 ? （ 3）障礙照明。 ? 自動(dòng)控制設(shè)備系統(tǒng)主要包括：信息通訊系統(tǒng)，設(shè)備控制系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、保安和車庫管理系統(tǒng)及辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。 ? 設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)主要由 3個(gè)部分組成： ? （ 1）中央電腦。 ? （ 4）車庫管理系統(tǒng)。 ? 按驅(qū)動(dòng)方式可分為交流電梯、直流電梯、液壓電梯、直線電機(jī)驅(qū)動(dòng)電梯。 ? 物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理工作主要有 4項(xiàng)內(nèi)容 ? （一）資料檔案管理 ? （ 二 ） 標(biāo)準(zhǔn)化管理 ? （ 三 ） 規(guī)章制度建立 ? （ 四 ） 教育培訓(xùn) （一）資料檔案管理 ? 物業(yè)設(shè)備檔案資料管理的基本任務(wù)有兩個(gè)方面： ? 一是做好設(shè)備技術(shù)檔案資料的保管， ? 二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供信息資料。如報(bào)修程序、信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考核和獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)等。包括基礎(chǔ)資料管理制度、節(jié)能管理制度、培訓(xùn)教育制度、設(shè)備事故管理制度及獎(jiǎng)懲制度等。 ? 優(yōu)化勞動(dòng)組織的具體任務(wù)是： ? 一是合理配置勞動(dòng)力， ? 二是采取合理的勞動(dòng)組織形式。 ? （ 3）安全管理措施建立。是指操作人員在設(shè)備正常運(yùn)行中進(jìn)行的保養(yǎng)工作。 磨損理論 ? 初期磨損階段。工作重點(diǎn) ? 偶發(fā)事故期。除包括小修內(nèi)容之外，對設(shè)備的主要零部件進(jìn)行局部的修復(fù)和更換。 ? 設(shè)備的壽命通常可以分成設(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。 ? 設(shè)備更新有原型更新和技術(shù)更新兩種形式。 設(shè)備購置多方案比較的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)方法 ? 主要有年費(fèi)法和現(xiàn)值法。 （ 1）備件的確定依據(jù) ? 易磨損的零件和使用壽命小于大修理間隔期的其他易損件； ? 制造周期長、加工復(fù)雜或需要協(xié)作解決的零部件； ? 有較多同類型設(shè)備的零部件； ? 停止運(yùn)行會(huì)帶來很大的影響的重要設(shè)備的主要零部件。 ? 影響訂購周期的因素