物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的維護與維修管理(完整版)
【正文】 、 雙支 、 多支保護 。 15 .. 計劃修理的定額標準大致有： （ 1） 修理周期及其結(jié)構(gòu) 修理周期 是指相鄰兩次大修之間機器設(shè)備的工作時間； 修理周期結(jié)構(gòu) 是指一個修理周期內(nèi) ， 大修 、 中修 、 定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列次序； 修理間隔期 是指相鄰兩次修理之間的時間間隔 。 17 .. 2． 設(shè)備改造更新應(yīng)注意的問題 （ 1） 確定設(shè)備合理的使用年限 。 20 .. （ 1） 年費法 。 25 .. ? 4．所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件。 ，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。 8．由助理跟進維修保養(yǎng)的落實情況。 8．配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。 32 .. ? 2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領(lǐng)班： ，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。 、改造、或加工修理。 。 。如有較大故障，值班人員無力處理時，應(yīng)立即報告上級領(lǐng)班或主管。 ，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。 ，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。漏水造成三樓裝修損壞。業(yè)主要求物業(yè)公司賠償 3人， A的醫(yī)療費是 5000元 ,B的醫(yī)療費是 6500元？ C的醫(yī)療費是 8000元。 2．在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題，應(yīng)立即用對講機通知領(lǐng)班，并在可能的情況下自行消除故障。 、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題。 6．值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。 5．除以上各項外，所有有關(guān)工作事項必須口頭匯報上級人員。 、代換或加工維修。 、換班、倒休、病假、事假等。 ，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 31 .. 報告制度 ? 1．各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領(lǐng)班： 。 2．察看所有計量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號裝置等是否正常工作。 2．各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計劃的要求，將任務(wù)分別落實到各專業(yè)班組或人員，安排好時間、器材、工具。 ? ，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。 6．必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。 這種方法的思路同年費法的主要區(qū)別在于將每年平均維修費用 ， 借助年金現(xiàn)值系數(shù)換算成初期現(xiàn)值總額 ，然后加上初期投資費 ， 估算出壽命周期維修養(yǎng)護費用最省的方案為優(yōu)選方案 。 （ 3） 設(shè)備的最佳更新時期 ， 應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限 。 （ 3） 修理勞動量定額 是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動量標準 ， 通常以完成一個修理系數(shù)所需要的勞動時間表示 。 其作用： （ 一 ） 是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障 （ 二 ） 是延長設(shè)備設(shè)施使用壽命 ， 保障設(shè)備安全運行 、 發(fā)揮設(shè)備設(shè)施價值的保證 （ 三 ） 利于推動房屋建筑設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)代化 （ 四 ） 利于強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè) 8 .. ? 二、【物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容】 （ 一 ） 物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理 1． 資料檔案管理 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料：設(shè)備原始資料 設(shè)備維修資料 設(shè)備管理資料 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理工作任務(wù)： 設(shè)備技術(shù)檔案的保管 為設(shè)備運行 、 維護 、 管理提供信息依據(jù) 2． 標準化管理 兩類標準： 技術(shù)標準 （ 設(shè)備的驗收標準 、 完好標準 、 維修等級標準 ） 管理標準 （ 報修程序 、 信息處理標準 、 服務(wù)規(guī)范標準 、 考核獎懲標準 ） 功用：提供共同行為準則和標準 提供基本依據(jù)與手段 9 .. 3. 規(guī)章制度建設(shè) 三類： 技術(shù)操作規(guī)程 （ 設(shè)備安全操作規(guī)程 、 保養(yǎng)維修規(guī)程 ） 管理工作制度 （ 運行管理制度 、 安全管理制度 、 檢修制度 、 值班工作制度等 ） 責任制度 （ 崗位責任制度 、 紀錄與報告制度 、 安全制度 、 交接班制度等 ） 4． 教育培訓 （ 對內(nèi) 、 對業(yè)主住用戶 ） 1
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