物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)與維修管理(完整版)
【正文】 、 雙支 、 多支保護(hù) 。 15 .. 計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)大致有： （ 1） 修理周期及其結(jié)構(gòu) 修理周期 是指相鄰兩次大修之間機(jī)器設(shè)備的工作時(shí)間； 修理周期結(jié)構(gòu) 是指一個(gè)修理周期內(nèi) ， 大修 、 中修 、 定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列次序； 修理間隔期 是指相鄰兩次修理之間的時(shí)間間隔 。 17 .. 2． 設(shè)備改造更新應(yīng)注意的問題 （ 1） 確定設(shè)備合理的使用年限 。 20 .. （ 1） 年費(fèi)法 。 25 .. ? 4．所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。 ，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。 8．由助理跟進(jìn)維修保養(yǎng)的落實(shí)情況。 8．配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。 32 .. ? 2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報(bào)告維修領(lǐng)班： ，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。 、改造、或加工修理。 。 。如有較大故障，值班人員無力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級領(lǐng)班或主管。 ，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。 ，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。漏水造成三樓裝修損壞。業(yè)主要求物業(yè)公司賠償 3人， A的醫(yī)療費(fèi)是 5000元 ,B的醫(yī)療費(fèi)是 6500元？ C的醫(yī)療費(fèi)是 8000元。 2．在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題，應(yīng)立即用對講機(jī)通知領(lǐng)班，并在可能的情況下自行消除故障。 、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題。 6．值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。 5．除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級人員。 、代換或加工維修。 、換班、倒休、病假、事假等。 ，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 31 .. 報(bào)告制度 ? 1．各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書面報(bào)告專業(yè)領(lǐng)班： 。 2．察看所有計(jì)量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號裝置等是否正常工作。 2．各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求，將任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組或人員，安排好時(shí)間、器材、工具。 ? ，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。 6．必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。 這種方法的思路同年費(fèi)法的主要區(qū)別在于將每年平均維修費(fèi)用 ， 借助年金現(xiàn)值系數(shù)換算成初期現(xiàn)值總額 ，然后加上初期投資費(fèi) ， 估算出壽命周期維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用最省的方案為優(yōu)選方案 。 （ 3） 設(shè)備的最佳更新時(shí)期 ， 應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限 。 （ 3） 修理勞動(dòng)量定額 是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動(dòng)量標(biāo)準(zhǔn) ， 通常以完成一個(gè)修理系數(shù)所需要的勞動(dòng)時(shí)間表示 。 其作用： （ 一 ） 是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障 （ 二 ） 是延長設(shè)備設(shè)施使用壽命 ， 保障設(shè)備安全運(yùn)行 、 發(fā)揮設(shè)備設(shè)施價(jià)值的保證 （ 三 ） 利于推動(dòng)房屋建筑設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)代化 （ 四 ） 利于強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè) 8 .. ? 二、【物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容】 （ 一 ） 物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理 1． 資料檔案管理 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料：設(shè)備原始資料 設(shè)備維修資料 設(shè)備管理資料 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理工作任務(wù)： 設(shè)備技術(shù)檔案的保管 為設(shè)備運(yùn)行 、 維護(hù) 、 管理提供信息依據(jù) 2． 標(biāo)準(zhǔn)化管理 兩類標(biāo)準(zhǔn)： 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) （ 設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 、 完好標(biāo)準(zhǔn) 、 維修等級標(biāo)準(zhǔn) ） 管理標(biāo)準(zhǔn) （ 報(bào)修程序 、 信息處理標(biāo)準(zhǔn) 、 服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 、 考核獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn) ） 功用：提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn) 提供基本依據(jù)與手段 9 .. 3. 規(guī)章制度建設(shè) 三類： 技術(shù)操作規(guī)程 （ 設(shè)備安全操作規(guī)程 、 保養(yǎng)維修規(guī)程 ） 管理工作制度 （ 運(yùn)行管理制度 、 安全管理制度 、 檢修制度 、 值班工作制度等 ） 責(zé)任制度 （ 崗位責(zé)任制度 、 紀(jì)錄與報(bào)告制度 、 安全制度 、 交接班制度等 ） 4． 教育培訓(xùn) （ 對內(nèi) 、 對業(yè)主住用戶 ） 1
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