德江城南新區(qū)項(xiàng)目管理及前期定位分析報(bào)告(完整版)
【正文】 不買(mǎi)房的為 23人，占回答該問(wèn)題總數(shù)的 %，數(shù)量較少，需求比較旺盛。不管從面積上還是從房型上看，都是小房型占比最大，絕大多數(shù)的現(xiàn)居住房都以小戶(hù)型為主。對(duì)城南新區(qū)的認(rèn)知情況主要涉及受訪對(duì)象對(duì)城南新區(qū)的地段認(rèn)知度和認(rèn)可度等。 五、小結(jié) 第二章 市場(chǎng)需求、消費(fèi)心理及行為特征分析 ? 充分的了解市場(chǎng)需求、消費(fèi)心理及消費(fèi)行為特征，是產(chǎn)品定位的重要前提，為更加充分的了解德江市場(chǎng)的真實(shí)需求及需求特征，我們采用問(wèn)卷調(diào)查的方式，對(duì)德江房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查。 ? 大多數(shù)戶(hù)型的平面布局能做到干濕、動(dòng)靜分區(qū)，各功能空間的面積配比相對(duì)合理。 ? 合計(jì)：住宅 10286戶(hù)，商業(yè) 250000平方米 上述可見(jiàn)德江城南新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模、體量龐大，后市的競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。 城市發(fā)展 我司觀點(diǎn) ? 雖然受先天條件的限制，德江的發(fā)展不如民眾預(yù)期，但隨著交通條件的改善，德江在未來(lái)幾年發(fā)展的大旋律是不會(huì)改變的，這種縣域發(fā)展的機(jī)遇將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的需求和新的發(fā)展機(jī)遇，為本項(xiàng)目在德江的運(yùn)作提供了宏觀市場(chǎng)環(huán)境的支撐。1 德江城南新區(qū)項(xiàng)目前期定位報(bào)告 謹(jǐn)呈：德江惠田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 奧維百特地產(chǎn)機(jī)構(gòu) ?從地理位置上看，德江具備區(qū)域性中心城市的潛質(zhì)。 第三節(jié) 典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ? 規(guī)劃和建筑風(fēng)格 ? 多維國(guó)際和世紀(jì)明珠采用了開(kāi)放式的規(guī)劃布局，使住宅品質(zhì)無(wú)法得以提升。 三 、在售項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)比分析 ? 目前，玉龍湖在未取得任何政府證件許可的條件下，收取了部分房款，但不能說(shuō)是實(shí)質(zhì)的銷(xiāo)售，真正實(shí)際銷(xiāo)售的僅世紀(jì)明珠項(xiàng)目。 ? 調(diào)查人員分 4組，共 42人次參與調(diào)查，分片區(qū)對(duì)德江縣城進(jìn)行隨機(jī)抽樣調(diào)查，抽樣對(duì)象由公務(wù)員、教師、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、常駐居民、企業(yè)主、普通職員、農(nóng)民等職業(yè)組成。住宅和商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)心理及消費(fèi)行為特征主要包含消費(fèi)意愿、需求特征、消費(fèi)行為特征、購(gòu)買(mǎi)能力、物業(yè)期望值等幾個(gè)方面。 三、現(xiàn)有住房面積和房型 ? 從住房結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、現(xiàn)居住房面積和房型來(lái)看，德江房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的需求。 第五節(jié) 住宅物業(yè)的消費(fèi)需求、心理及行為特征 ? 數(shù)據(jù)顯示，從面積段上看，需求分布比較均衡，有少量小戶(hù)型需求和大戶(hù)型需求，主要集中在 61120平方米。 四、對(duì)樓層的需求特征 五、購(gòu)買(mǎi)力分析 從家庭收入來(lái)看，德江家庭年收入 2萬(wàn)以?xún)?nèi)占大多數(shù)，絕大多數(shù)家庭年收入都在 6萬(wàn)以?xún)?nèi)，少數(shù)家庭年收入在 10萬(wàn)以上。 關(guān)注的賣(mài)點(diǎn)要素 ? ? 對(duì)于小區(qū)景觀，走訪調(diào)查時(shí)，認(rèn)為水景、綠化、休閑廣場(chǎng)都應(yīng)該出現(xiàn)在小區(qū)的綠化景觀系統(tǒng)中，通過(guò)問(wèn)卷數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，受訪者對(duì)休閑廣場(chǎng)和小區(qū)綠化的關(guān)注度更高，小區(qū)水景可以用較小的面積處理，但須保持水景功能。 建筑風(fēng)格 ? 從交房條件的受訪者選擇來(lái)看， 61%的受訪者選擇了毛坯房， 23%的受訪者選擇了精裝房。 社區(qū)內(nèi)部配套 需要購(gòu)買(mǎi) 不需要購(gòu)買(mǎi) ? 德江市場(chǎng)整體以首置首改為主， 80120平方米，兩室兩廳單衛(wèi)、三室兩廳單衛(wèi)、三室兩廳雙衛(wèi)為主。 第六節(jié) 商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)需求、心理及行為特征 ? 從受訪者的投資現(xiàn)狀，我們可以看出，租鋪經(jīng)營(yíng)和尋找商業(yè)口岸的經(jīng)營(yíng)者占到了 60%，其中有部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為能找到長(zhǎng)期穩(wěn)定的商業(yè)口岸進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)商鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所。各尺寸不宜低于上述所列尺寸。 在規(guī)劃過(guò)程中，應(yīng)充分將劣勢(shì)規(guī)避和轉(zhuǎn)化，對(duì)自建安置房部分，應(yīng)預(yù)留景觀二次設(shè)計(jì)空間，采用高大植物或樹(shù)陣遮擋。 ? 游泳館、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、晨練步道、老年活動(dòng)中心、健身中心、幼兒園、兒童游樂(lè)場(chǎng)等共同組成的高品質(zhì)生活配套分布于小區(qū)中。 第七節(jié) 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 9:12:21 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。倡導(dǎo)家的溫情、置業(yè)的快樂(lè)和對(duì)生活的熱愛(ài) 第四節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃定位 ? 社區(qū)開(kāi)發(fā)文化理念：人與自然的和諧共生，以自然之美，共享生活之愜意 ? 社區(qū)氛圍：利用新建市政廣場(chǎng)，與區(qū)內(nèi)景觀共同形成雙景生活休閑圈。 ?應(yīng)對(duì)威脅點(diǎn)的方法，是將有限的客戶(hù)資源集中在本項(xiàng)目，最大化占有市場(chǎng)，減小本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)房門(mén)的設(shè)置，卷閘門(mén)和落地大玻璃門(mén)的配置需求相當(dāng)，
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