【正文】 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 ? 目標(biāo)客群的典型特征： 在控制購買成本的前提下，能享受到高品質(zhì)社區(qū)提供的優(yōu)質(zhì)居家環(huán)境和完善配套。從樓層上看，二層商鋪有一定的接受度，三層以上商鋪的接受度已經(jīng)非常低了。 交房條件及時(shí)間 ? 對(duì)于社區(qū)配套，受訪者選擇的數(shù)量從高到低依次是：超市、菜市場、診所、健身中心、藥房，對(duì)社區(qū)配套要求最低的是網(wǎng)球場、商業(yè)會(huì)所、游泳館。 六、對(duì)住宅物業(yè)本身及相關(guān)配套的市場期望值 關(guān)注的賣點(diǎn)要素 ? 根據(jù)調(diào)查結(jié)果數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，客戶關(guān)注度按從高到低的順序，前五位分別是地理位置、周邊環(huán)境、交通狀況、房型結(jié)構(gòu)、小區(qū)綠化環(huán)境，關(guān)注度最低的前三位分別是電梯品牌、內(nèi)部配套、物管水平等。因此，短期內(nèi)的消費(fèi)需求是客觀存在的。 第一節(jié) 概述 ? 此次調(diào)查問卷設(shè)計(jì)共分四個(gè)部分， 43題，分別是受訪對(duì)象的基本情況，共 5題；對(duì)城南新區(qū)的認(rèn)知情況，共 3題；對(duì)住宅物業(yè)的消費(fèi)心理及消費(fèi)行為特征，共 21題、商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)心理及消費(fèi)行為特征，共 14題。 二、在售項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)比分析 ? 戶型面積段及戶型設(shè)計(jì) ? 世紀(jì)明珠： 93135平方米 ? 多維國際：一期 80120平方米 ? 玉龍湖：一期 95149平方米 ? 但世紀(jì)明珠、多維國際的整體戶型面積較大，多維國際的戶型面積段分布相對(duì)合理。 人口 隨著“三高四鐵一港口”發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，德江會(huì)迎來新的發(fā)展機(jī)會(huì)，交通戰(zhàn)略使德江在黔東北的城市地位得以迅速提升。 ?從政府到老百姓，都對(duì)未來發(fā)展抱有較高的期望值，這種期望值會(huì)在各個(gè)領(lǐng)域演化成需求，對(duì)房地產(chǎn)市場也會(huì)有新的需求產(chǎn)生。 ? 世紀(jì)明珠的房價(jià)虛高，已超出消費(fèi)者預(yù)期，前期的熱銷是因?yàn)槠洫?dú)領(lǐng)風(fēng)騷的市場環(huán)境，把剛需部分的急需消費(fèi)刺激出來，但當(dāng)消費(fèi)者對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的觀望，導(dǎo)致其價(jià)格難以堅(jiān)挺。 但自購商品房的比例僅占 7%， 租房居住人群占據(jù)了1/3的比例 ， 說明德江房地產(chǎn)市場存在著大量的剛性需求 。 二、 面積及戶型需求分析 數(shù)據(jù)顯示，購房目的中無自有房居住的剛性需求和改善型需求較大，而其他購房的需求較小。我們在調(diào)查過程中，采用引導(dǎo)的方式與被訪者交流，通過公攤較大等等與受訪者進(jìn)行溝通后，對(duì)兩梯六戶的認(rèn)可度沒有很明顯的抗性。 ? 當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)建筑朝向、建筑風(fēng)格、規(guī)劃布局無特殊喜好和特殊抗性。而對(duì)房門的設(shè)置，卷閘門和落地大玻璃門的配置需求相當(dāng)，但有部分受訪者認(rèn)為落地大玻和卷閘門最好同時(shí)配置，以利于經(jīng)營和安全。倡導(dǎo)家的溫情、置業(yè)的快樂和對(duì)生活的熱愛 第四節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃定位 ? 社區(qū)開發(fā)文化理念：人與自然的和諧共生，以自然之美，共享生活之愜意 ? 社區(qū)氛圍：利用新建市政廣場，與區(qū)內(nèi)景觀共同形成雙景生活休閑圈。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 第七節(jié) 開發(fā)節(jié)奏建議 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 在規(guī)劃過程中，應(yīng)充分將劣勢規(guī)避和轉(zhuǎn)化，對(duì)自建安置房部分，應(yīng)預(yù)留景觀二次設(shè)計(jì)空間，采用高大植物或樹陣遮擋。 第六節(jié) 商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)需求、心理及行為特征 ? 從受訪者的投資現(xiàn)狀，我們可以看出，租鋪經(jīng)營和尋找商業(yè)口岸的經(jīng)營者占到了 60%，其中有部分商業(yè)經(jīng)營者為能找到長期穩(wěn)定的商業(yè)口岸進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，會(huì)選擇購買商鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)經(jīng)營的場所。 建筑風(fēng)格 ? 從交房條件的受訪者選擇來看， 61%的受訪者選擇了毛坯房， 23%的受訪者選擇了精裝房。 四、對(duì)樓層的需求特征 五、購買力分析 從家庭收入來看，德江家庭年收入 2萬以內(nèi)占大多數(shù)，絕大多數(shù)家庭年收入都在 6萬以內(nèi)，少數(shù)家庭年收入在 10萬以上。 三、現(xiàn)有住房面積和房型 ? 從住房結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、現(xiàn)居住房面積和房型來看，德江房地產(chǎn)市場具有一定的需求。 ? 調(diào)查人員分 4組，共 42人次參與調(diào)查，分片區(qū)對(duì)德江縣城進(jìn)行隨機(jī)抽樣調(diào)查，抽樣對(duì)象由公務(wù)員、教師、商業(yè)經(jīng)營者、常駐居民、企業(yè)主、普通職員、農(nóng)民等職業(yè)組成。 第三節(jié) 典型競爭項(xiàng)目分析 ? 規(guī)劃和建筑風(fēng)格 ? 多維國際和世紀(jì)明珠采用了開放式的規(guī)劃布局，使住宅品質(zhì)無法得以提升。1 德江城南新區(qū)項(xiàng)目前期定位報(bào)告 謹(jǐn)呈：德江惠田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 奧維百特地產(chǎn)機(jī)構(gòu) ? 合計(jì)：住宅 10286戶，商業(yè) 250000平方米 上述可見德江城南新區(qū)競爭項(xiàng)目規(guī)模、體量龐大，后市的競爭將非常激烈。 五、小結(jié) 第二章 市場需求、消費(fèi)心理及行為特征分析 ? 充分的了解市場需求、消費(fèi)心理及消費(fèi)行為特征