德江城南新區(qū)項(xiàng)目管理及前期定位分析報(bào)告-wenkub
2023-02-27 20:06:15 本頁面
【正文】 填寫商業(yè)部分 19份，占比 %；商業(yè)和住宅部分同時(shí)填寫 62份，占比 %。 五、小結(jié) 第二章 市場需求、消費(fèi)心理及行為特征分析 ? 充分的了解市場需求、消費(fèi)心理及消費(fèi)行為特征，是產(chǎn)品定位的重要前提，為更加充分的了解德江市場的真實(shí)需求及需求特征，我們采用問卷調(diào)查的方式，對德江房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面的調(diào)查。 四、在售樓盤銷售情況綜述 通過比較分析，目前德江在售競品樓盤項(xiàng)目的特征是： ? 項(xiàng)目同質(zhì)化較嚴(yán)重，沒有一個(gè)具有自身獨(dú)特賣點(diǎn)的項(xiàng)目。 ? 大多數(shù)戶型的平面布局能做到干濕、動(dòng)靜分區(qū)，各功能空間的面積配比相對合理。 ? 項(xiàng)目容積率相對較高，密度較大，總平規(guī)劃布局為了兼顧大體量商業(yè)，合理性較差。 ? 合計(jì)：住宅 10286戶，商業(yè) 250000平方米 上述可見德江城南新區(qū)競爭項(xiàng)目規(guī)模、體量龐大，后市的競爭將非常激烈。 ?雖然交通條件改善了，但諸多制約條件使德江的發(fā)展受到了一定的局限和抑制，發(fā)展速度肯定不如預(yù)期的高。 城市發(fā)展 我司觀點(diǎn) ? 雖然受先天條件的限制，德江的發(fā)展不如民眾預(yù)期，但隨著交通條件的改善，德江在未來幾年發(fā)展的大旋律是不會(huì)改變的，這種縣域發(fā)展的機(jī)遇將給房地產(chǎn)市場帶來新的需求和新的發(fā)展機(jī)遇，為本項(xiàng)目在德江的運(yùn)作提供了宏觀市場環(huán)境的支撐。 第一節(jié) 地理概況、人口及區(qū)域未來發(fā)展 地理位置 2023年底全縣總?cè)丝?52萬，縣城人口 12萬（此數(shù)據(jù)來源于德江政府網(wǎng)）。1 德江城南新區(qū)項(xiàng)目前期定位報(bào)告 謹(jǐn)呈：德江惠田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 奧維百特地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 縣城戶籍常駐人口與外來流動(dòng)人口總和約為 13萬人，約合家庭數(shù)量為 。 ?從地理位置上看，德江具備區(qū)域性中心城市的潛質(zhì)。 ? 起步較晚，價(jià)格飛速上漲，超出市場接受度 ? 市場容量小，供應(yīng)量大，對后期人口增長的依賴性強(qiáng) ? 競者對客戶資源虎視眈眈，競爭進(jìn)入白熱化階段 第二節(jié) 縣城房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 以明顯優(yōu)勢差別于競爭項(xiàng)目的產(chǎn)品，以快速的市場姿態(tài)搶占市場，縮短前期準(zhǔn)備工作迅速進(jìn)入銷售期，以合理的價(jià)格迅速占領(lǐng)市場高地，爭奪市場份額，注重項(xiàng)目推廣營銷策略，科學(xué)的引導(dǎo)市場消理念，是本項(xiàng)目的競爭戰(zhàn)略。 第三節(jié) 典型競爭項(xiàng)目分析 ? 規(guī)劃和建筑風(fēng)格 ? 多維國際和世紀(jì)明珠采用了開放式的規(guī)劃布局，使住宅品質(zhì)無法得以提升。 ? 三個(gè)項(xiàng)目均采用了現(xiàn)代風(fēng)格建筑。 三 、在售項(xiàng)目產(chǎn)品對比分析 ? 目前，玉龍湖在未取得任何政府證件許可的條件下，收取了部分房款，但不能說是實(shí)質(zhì)的銷售，真正實(shí)際銷售的僅世紀(jì)明珠項(xiàng)目。 ? 玉龍湖已經(jīng)拉起了價(jià)格競爭的大旗，未來還會(huì)加劇。 ? 調(diào)查人員分 4組，共 42人次參與調(diào)查，分片區(qū)對德江縣城進(jìn)行隨機(jī)抽樣調(diào)查，抽樣對象由公務(wù)員、教師、商業(yè)經(jīng)營者、常駐居民、企業(yè)主、普通職員、農(nóng)民等職業(yè)組成。 ? 回收的問卷中，絕大部分受訪對象都留有電話號碼，為本項(xiàng)目亮相初期積累了電話客戶資源。住宅和商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)心理及消費(fèi)行為特征主要包含消費(fèi)意愿、需求特征、消費(fèi)行為特征、購買能力、物業(yè)期望值等幾個(gè)方面。 第三節(jié) 受訪對象基本情況 ? 受訪者的家庭結(jié)構(gòu)中，三代同堂和單身貴族在未來的一定時(shí)期內(nèi)會(huì)產(chǎn)生購房需求的可能性更大，占到了 1/3，三口之家和小兩口對住房的改善型需求也將會(huì)在未來的一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)生。 三、現(xiàn)有住房面積和房型 ? 從住房結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、現(xiàn)居住房面積和房型來看，德江房地產(chǎn)市場具有一定的需求。 第四節(jié) 受訪對象對城南新區(qū)的認(rèn)知度和認(rèn)可度 購房計(jì)劃 ? ? 從時(shí)間上看，兩年以內(nèi)的需求計(jì)劃占到了大數(shù)，一年以內(nèi)計(jì)劃購房的也有較大的比例。 第五節(jié) 住宅物業(yè)的消費(fèi)需求、心理及行為特征 ? 數(shù)據(jù)顯示，從面積段上看，需求分布比較均衡，有少量小戶型需求和大戶型需求，主要集中在 61120平方米。 三、購房目的 ? 在走訪過程中，走訪的被調(diào)查對象都認(rèn)為，現(xiàn)在購買電梯公寓產(chǎn)實(shí)際居住是個(gè)人及家庭實(shí)力與身份的象征，很多人都愿意接受高層電梯公寓并表達(dá)了購買意向。 四、對樓層的需求特征 五、購買力分析 從家庭收入來看，德江家庭年收入 2萬以內(nèi)占大多數(shù)，絕大多數(shù)家庭年收入都在 6萬以內(nèi)，少數(shù)家庭年收入在 10萬以上。 五、購買力分析 問卷設(shè)計(jì)時(shí)，我們從第 19題至第 28題，用了 10個(gè)題目向受訪者調(diào)查對物業(yè)的期望值，包含客戶關(guān)注的賣點(diǎn)要素、小區(qū)景觀、戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、交房條件及時(shí)間、社區(qū)內(nèi)部配套等多種要素，為項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)提供足夠的市場依據(jù)。 關(guān)注的賣點(diǎn)要素 ? ? 對于小區(qū)景觀，走訪調(diào)查時(shí)，認(rèn)為水景、綠化、休閑廣場都應(yīng)該出現(xiàn)在小區(qū)的綠化景觀系統(tǒng)中，通過問卷數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，受訪者對休閑廣場和小區(qū)綠化的關(guān)注度更高，小區(qū)水景可以用較小的面積處理，但須保持水景功能。結(jié)果顯示，需求量從大到小的順序分別是生活陽臺(tái)、入戶花園、獨(dú)立書房、儲(chǔ)物間。 建
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