德江城南新區(qū)項(xiàng)目管理及前期定位分析報(bào)告-文庫吧
2025-01-29 20:06 本頁面
【正文】 。 ? 各項(xiàng)目前期定位都有或大或小的偏差，與市場真正的需求有一定差別，部分產(chǎn)品偏離消費(fèi)者的心理需求。 ? 在售項(xiàng)目為本案的定位提供了豐富的市場經(jīng)驗(yàn)，我們在對在售項(xiàng)目產(chǎn)品定位、規(guī)劃進(jìn)行綜合分析后，可從同質(zhì)的產(chǎn)品圈中脫離出來，規(guī)劃更適合市場需求，賣點(diǎn)突出的產(chǎn)品。 五、小結(jié) 第二章 市場需求、消費(fèi)心理及行為特征分析 ? 充分的了解市場需求、消費(fèi)心理及消費(fèi)行為特征，是產(chǎn)品定位的重要前提，為更加充分的了解德江市場的真實(shí)需求及需求特征，我們采用問卷調(diào)查的方式，對德江房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面的調(diào)查。 ? 調(diào)查人員分 4組，共 42人次參與調(diào)查，分片區(qū)對德江縣城進(jìn)行隨機(jī)抽樣調(diào)查，抽樣對象由公務(wù)員、教師、商業(yè)經(jīng)營者、常駐居民、企業(yè)主、普通職員、農(nóng)民等職業(yè)組成。 ? 此次調(diào)查共發(fā)放問卷 300份，回收問卷 258份，問卷回收率 86%?；厥盏膯柧碇?，無效問卷 12份，有效問卷 246份，有效率 %。有效問卷中，只填寫住宅部分問卷 165份，占比 %；只填寫商業(yè)部分 19份，占比 %；商業(yè)和住宅部分同時(shí)填寫 62份，占比 %。 ? 回收的問卷中，絕大部分受訪對象都留有電話號(hào)碼，為本項(xiàng)目亮相初期積累了電話客戶資源。 第一節(jié) 概述 ? 此次調(diào)查問卷設(shè)計(jì)共分四個(gè)部分， 43題，分別是受訪對象的基本情況，共 5題；對城南新區(qū)的認(rèn)知情況，共 3題；對住宅物業(yè)的消費(fèi)心理及消費(fèi)行為特征，共 21題、商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)心理及消費(fèi)行為特征，共 14題。 ? 受訪對象的基本情況包含現(xiàn)有物業(yè)的持有情況、家庭結(jié)構(gòu)、家庭收入等。對城南新區(qū)的認(rèn)知情況主要涉及受訪對象對城南新區(qū)的地段認(rèn)知度和認(rèn)可度等。住宅和商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)心理及消費(fèi)行為特征主要包含消費(fèi)意愿、需求特征、消費(fèi)行為特征、購買能力、物業(yè)期望值等幾個(gè)方面。 第二節(jié) 問卷設(shè)計(jì) 一 、 現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)顯示 ， 德江房地產(chǎn)市場以自建房為主 ， 根據(jù)走訪 ， 自建房大多建于近 10年 ， 以周邊農(nóng)民為主 ， 縣城主要街道上的多層住宅 ， 也有部分是集資建房的成果 。 但自購商品房的比例僅占 7%， 租房居住人群占據(jù)了1/3的比例 ， 說明德江房地產(chǎn)市場存在著大量的剛性需求 。 自建房和單位福利房占比的受訪對象中 ， 也有一部分改善型住房的市場需求 。 第三節(jié) 受訪對象基本情況 ? 受訪者的家庭結(jié)構(gòu)中，三代同堂和單身貴族在未來的一定時(shí)期內(nèi)會(huì)產(chǎn)生購房需求的可能性更大，占到了 1/3，三口之家和小兩口對住房的改善型需求也將會(huì)在未來的一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)生。 二、受訪者家庭結(jié)構(gòu) ? 從受訪對象現(xiàn)居住房面積段上看，雖然各面積段占比比較均衡，但占比最大的是 60平方米以下和 6180平方米。從房型上看，一房兩廳占比最大，兩房兩廳占比其次。不管從面積上還是從房型上看，都是小房型占比最大，絕大多數(shù)的現(xiàn)居住房都以小戶型為主。 三、現(xiàn)有住房面積和房型 ? 從住房結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、現(xiàn)居住房面積和房型來看，德江房地產(chǎn)市場具有一定的需求。首先，自購商品房 7%的占比，說明商品房市場在過去一直沉寂，商品房開發(fā)起步較晚；家庭結(jié)構(gòu)的多樣性顯示了住房相對緊張，會(huì)產(chǎn)生新的剛性需求。而從現(xiàn)有住房面積段和房型上看，以小面積小戶型為主，改善型住房的需求是可以明顯預(yù)見的。 四、小結(jié) ? 從被調(diào)查對象反應(yīng)出的結(jié)果來看，絕大部分被訪問對象對城南新區(qū)認(rèn)知度和認(rèn)可度較高，對城南新區(qū)未來的發(fā)展看好，如圖所示，占有絕對數(shù)量的受訪者表示愿意在城南新區(qū)購房。 第四節(jié) 受訪對象對城南新區(qū)的認(rèn)知度和認(rèn)可度 購房計(jì)劃 ? ? 從時(shí)間上看，兩年以內(nèi)的需求計(jì)劃占到了大數(shù)，一年以內(nèi)計(jì)劃購房的也有較大的比例。因此，短期內(nèi)的消費(fèi)需求是客觀存在的。本項(xiàng)目的開發(fā)體量和開發(fā)節(jié)奏決定了 2年甚至 3年以內(nèi)的現(xiàn)有需求和即將產(chǎn)生的新的需求，都將成為本項(xiàng)目的潛在客戶群體。明確表示不買房的為 23人，占回答該問題總數(shù)的 %，數(shù)量較少，需求比較旺盛。 第五節(jié) 住宅物業(yè)的消費(fèi)需求、心理及行為特征 ? 數(shù)據(jù)顯示，從面積段上看，需求分布比較均衡，有少量小戶型需求和大戶型需求，主要集中在 61120平方米。 ? 房型的需求特征表現(xiàn)則更加明顯，德江房地產(chǎn)市場的主力需求戶型是兩房和三房戶型，三房戶型的需求略大于兩房，有少量一房需求。 二、 面積及戶型需求分析 數(shù)據(jù)顯示，購房目的中無自有房居住的剛性需求和改善型需求較大，而其他購房的需求較小。尤其是改善型需求明顯高于其他任何購房目的，這與德江房地產(chǎn)開發(fā)市場剛剛起步，大部分改善型需求沒有得到滿足的市場現(xiàn)狀是吻合的。 三、購房目的 ? 在走訪過程中，走訪的被調(diào)查對象都認(rèn)為，現(xiàn)在購買電梯公寓產(chǎn)實(shí)際居住是個(gè)人及家庭實(shí)力與身份的象征，很多人都愿意接受高層電梯公寓并表達(dá)了購買意向。 ? 但從問卷調(diào)查結(jié)果顯示，選擇低樓層，尤其是 15層的矮樓層受訪者占據(jù)了絕大多數(shù)。經(jīng)分析，主要源于兩個(gè)方面的原因，其一是高層的價(jià)格越高越貴。其次，更多的受訪者本身的思維意識(shí)還停留在多層階段，他們對高層電梯公寓缺乏實(shí)際的切身感受。
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