【正文】 ）看供應(yīng)2023年，總計(jì) 12個(gè)億的貨量，其中新推貨量?jī)H 1，庫(kù)存貨值 全年供應(yīng)量31目標(biāo)盤(pán)點(diǎn)3）看任務(wù)7億 目標(biāo)分解產(chǎn)品 39648 272323濱江競(jìng)品競(jìng)品分析小結(jié)：濱江競(jìng)品供應(yīng)覆蓋全年各時(shí)段，價(jià)格戰(zhàn)不可避免，本案地段優(yōu)勢(shì)漸顯，建議低價(jià)快走。南北通透216。入戶花園設(shè)計(jì)216。占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡容積率 9 總戶數(shù) 804戶綠化率 30% 裝修情況 毛坯價(jià)格 13000元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) /㎡ /月車位配比 1: 梯戶比 2T3ABCD項(xiàng)目 2023年余貨 總套 數(shù) 銷售 率 剩余套 數(shù) 均價(jià) 面積潮宗御苑 A、 B、 C 504 44% 283 13296145215合計(jì)潮宗御苑： 13年去化 160套，剩余 283套， 2023年無(wú)新貨入市23濱江競(jìng)品4室 2廳 2衛(wèi) 161㎡ 4室 2廳 3衛(wèi) 210㎡216。餐廳無(wú)陽(yáng)臺(tái)216。5 352 68% 77 8994 107136E3入戶花園設(shè)計(jì)，可觀江景216。 16199 11369 9229 10325 7786 %合計(jì) 1183 %4555 120 240280㎡ 31 122 11168144180㎡ 107 % 宏觀政策支持剛需抑制投資性需求，置業(yè)投資者將更加謹(jǐn)慎22宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)平穩(wěn)，剛需類產(chǎn)品主導(dǎo)市場(chǎng)22長(zhǎng)沙市場(chǎng)市場(chǎng)成交產(chǎn)品去化量分析： 90140產(chǎn)品仍為長(zhǎng)沙市場(chǎng)主流去化產(chǎn)品最近 12個(gè)月銷售情況看， 60144面積段占總銷售面積的 81%； 144㎡以上面積段銷售面積僅占 14%戶型面積 面積（萬(wàn)㎡ ) 銷售面積占比 銷售額 (億元 ) 均價(jià) (元 /㎡ )60㎡ 以下 73 % 另外，此稅種改變，對(duì)大戶型的投資置業(yè)會(huì)影響較大。?全員營(yíng)銷：住宅：客戶完成簽約且按揭資料齊全，即給予 10000元 /套獎(jiǎng)勵(lì)；一樓商鋪：客戶完成簽約且按揭資料齊全，即給予成交金額的千分之五獎(jiǎng)勵(lì)；一拖二商鋪：客戶完成簽約且按揭資料齊全，即給予成交金額的百分之一獎(jiǎng)勵(lì)；已聯(lián)系 76個(gè)樓盤(pán)共 186個(gè)置業(yè)顧問(wèn)， 累計(jì)帶客 60批，成交 30批。 19日晚保利西海岸即通過(guò)微信、 等釋放 6998起信息?；顒?dòng)：上半年以小型活動(dòng)為主，為現(xiàn)場(chǎng)制造氛圍13推廣回顧活動(dòng)：下半年 “ 上海遇見(jiàn)長(zhǎng)沙之旗袍暗香 ” 大型活動(dòng)為項(xiàng)目起勢(shì)13推廣回顧時(shí)間： 2023年 7月 27日晚上 7點(diǎn) 10點(diǎn)地點(diǎn)：復(fù)地崑玉國(guó)際營(yíng)銷中心效果：簽到嘉賓約 150組， 200余人，因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng) 包裝也比較有特色，引得不少路人圍觀。 成交客戶以 私營(yíng)業(yè)主為主， 其余則來(lái)自于 政府、銀行、醫(yī)院、設(shè)計(jì)院、事業(yè)單位 等高收入單位。 成交客戶以 私營(yíng)業(yè)主為主 ，其次是 醫(yī)生，銀行 等高收入行業(yè) ；216。1樓總共 79套，面積 ，已經(jīng)簽約 41套，面積 ， 去化率 %萬(wàn)科紫臺(tái) 13 2126 定江洋 25 3876 2023年簽約任務(wù)為 8億，完成簽約 6億，完成率 75%；u 13018 15052690㎡戶型庫(kù)存較多，上半年去化速率明顯較快，基本全部去化；216。1拖 2總共 32套，面積 , 銀行客戶以 中國(guó)銀行和建設(shè)銀行 較多；216。成交客戶小結(jié) 準(zhǔn)度： 由于客戶行業(yè)比較集中，客戶拓展和圈層活動(dòng)可做重點(diǎn)突破； 寬度： 由于外地客戶的購(gòu)買力較高，且占比達(dá)到 26%，因此可增加外地客戶的攔截； 高度： 客戶對(duì)項(xiàng)目品牌的認(rèn)同仍然偏低，需要持續(xù)以線上推廣來(lái)樹(shù)立項(xiàng)目的形象。Call客、大客戶單位、轉(zhuǎn)介線下渠道效果較好，建議持續(xù)進(jìn)行。整個(gè)活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)氣氛十分火爆， 很多客戶都站著看完了整個(gè)活動(dòng) 。產(chǎn)品滯銷，任務(wù)艱巨14年末沖刺棟號(hào) 總量 認(rèn)購(gòu)情況 庫(kù)存情況開(kāi)盤(pán)時(shí)間 套數(shù) 面積（㎡） 金額（萬(wàn)元） 套數(shù) 面積（㎡） 金額（萬(wàn)元） 套數(shù) 面積（㎡） 金額（萬(wàn)元） 月均去化3棟 . 172 31354 39812 14 2735 3455 158 28619 36357 34棟 .?二三級(jí)聯(lián)動(dòng)：目前正在聯(lián)系門店 64家， 58家已簽署協(xié)議， 14家處于帶客狀態(tài)，基本上都是項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)中介門店， 總共帶客 35批，成交 5批。建立公開(kāi)規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制。 6699 6056總計(jì) 1550 % 120144㎡ 293 28 %5565 113 %***********總價(jià)段（萬(wàn)元）庫(kù)存面積（萬(wàn)㎡）庫(kù)存去化時(shí) 間（月）6090㎡ 85937 % 62746180200㎡ 19603 % 23542低價(jià)中小面積產(chǎn)品與高價(jià)超大面積產(chǎn)品去化較好，高價(jià)中大等面積產(chǎn)品去化艱難23濱江競(jìng)品140㎡以上產(chǎn)品市場(chǎng)存量較大，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈戶型面積 面積（㎡ ) 占比 庫(kù)存去化時(shí)間（月） 均價(jià) (元 /㎡ )60㎡ 以下 4321 % 144180㎡ 108145 % 總計(jì) 507576 % 次臥和一書(shū)房帶飄窗產(chǎn)品設(shè)計(jì)傳統(tǒng)，中規(guī)中矩，無(wú)設(shè)計(jì)硬傷23濱江競(jìng)品北辰三角洲： 13年普宅去化 1391套，剩余 2312套；預(yù)計(jì) 14年新推 E6區(qū) SOHO住宅，面積 70120㎡定江洋去化 35套，余貨 336套，預(yù)計(jì) 14年下半年新推 D3， 260套，面積 193285㎡，物業(yè)類型 城市綜合體 最早開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20234物業(yè)構(gòu)成 寫(xiě)字樓、公寓、住宅底商、集中式商業(yè)、五星酒店開(kāi)發(fā)單位 長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積 110萬(wàn)㎡ 建筑面積 537萬(wàn)㎡容積率 總戶數(shù) 新批預(yù)售 4382戶綠化率 50% 裝修情況 毛坯價(jià)格 普宅組團(tuán) 9000元 /㎡，定江洋組團(tuán)13000元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) /㎡ /月建筑設(shè)計(jì) 香港凱達(dá)環(huán)球 施工單位 北京建工集團(tuán)有限公司 項(xiàng)目 2023年余貨 總套數(shù) 銷售率 剩余套數(shù) 均價(jià)（元 /㎡） 戶型面積（㎡）北辰定江洋 D15 150 34% 99 12898 182—200合計(jì)北辰普宅 E3大面寬，短進(jìn)深216。主臥套間設(shè)計(jì)物業(yè)類型 住宅、商業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓 最早開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023118晚建筑形態(tài) 板搭結(jié)合、超高層 (4046F)開(kāi)發(fā)單位 長(zhǎng)沙市萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ,保利地產(chǎn) 大橫廳設(shè)計(jì)216。PART3： 2023目標(biāo)展望31：目標(biāo)盤(pán)點(diǎn)32：價(jià)值梳理31目標(biāo)盤(pán)點(diǎn)1）看目標(biāo)全年總計(jì)： 7個(gè)億 的目標(biāo)31目標(biāo)盤(pán)點(diǎn)類別 棟號(hào) 總套數(shù) 剩余套數(shù) 面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡ ） 金額（萬(wàn)）住宅 1 100 100 240 15000 36000已推 111 40 5302 樓棟 成交套數(shù) 7 47 148 14000 9738資金雄厚，總管理資產(chǎn)超過(guò) 2023億元；216。心醫(yī)院分院、中南大學(xué)湘雅醫(yī)院等；p商業(yè)配套： 五一商圈、黃興路商圈、百聯(lián)東方廣場(chǎng)、春天百貨、王府井、中山商業(yè)廣場(chǎng)等；p科教配套： 湖南省博物館、長(zhǎng)沙市博物館、長(zhǎng)沙市青少年宮等、兩館一廳。商業(yè)主要是以大戶型一拖二為主，貫穿全年銷售，不做線上推廣，拓展大客戶為主商業(yè)持續(xù)銷售第一步：一期戰(zhàn)時(shí)間點(diǎn)： 2023年 2月 —5 月任務(wù)點(diǎn)： 7尾貨清盤(pán)第二步：二期戰(zhàn)時(shí)間點(diǎn)： 任務(wù)點(diǎn)： 1樓王的起勢(shì)，帶動(dòng) 3的去化第三步：三期戰(zhàn)時(shí)間點(diǎn)： 2023年 10月 —12 月任務(wù)點(diǎn)： 1樓王首批開(kāi)盤(pán) +持續(xù)銷售2023年戰(zhàn)略布局41營(yíng)銷策略2023年?duì)I銷主線2023年?duì)I銷主線：以 1樓王產(chǎn)品帶動(dòng)銷售兩大產(chǎn)品尾貨 148180㎡ 1瞰江樓王連接兩大產(chǎn)品的紐帶愛(ài) 與 家2023， Top Family年2023，第一家庭年41營(yíng)銷策略Tactical Explanations分階段戰(zhàn)術(shù)詳解銷售點(diǎn)2023年戰(zhàn)略總控圖1月 5月 7月 12月2月 8月 10月3月 4月 6月 9月 11月2023年2偶數(shù)層加推 3開(kāi)盤(pán)一期戰(zhàn) 二期戰(zhàn) 三期戰(zhàn)戰(zhàn)略點(diǎn)事件點(diǎn) 2—5月2月，第一家庭的第一關(guān)懷3月，因?yàn)閻?ài)，給您關(guān)懷4月，因?yàn)閻?ài)時(shí)尚5月，因?yàn)閻?ài)生活謹(jǐn)獻(xiàn)給復(fù)地第一家庭推廣點(diǎn)*34營(yíng)銷執(zhí)行34營(yíng)銷執(zhí)行3形象打造 ——從產(chǎn)品上給客戶一個(gè)特色將 3高樓層的部分房源，打造出 4套復(fù)式樓， 180㎡變成 360㎡的復(fù)式；做出一套復(fù)式樓樣板房；一期戰(zhàn)主題第一家庭的第一關(guān)懷章法 ： 從營(yíng)銷、推廣到活動(dòng)及大客戶始終貫穿一期主題34營(yíng)銷執(zhí)行2月 14日，元宵節(jié) +情人節(jié)活動(dòng)目的：打響開(kāi)年的頭炮，制造新年聲勢(shì)；為返鄉(xiāng)客戶提供一個(gè)溫暖愛(ài)感覺(jué)元宵節(jié) +情人節(jié) 34營(yíng)銷執(zhí)行2月，第一家庭的第一關(guān)懷3月，因?yàn)閻?ài)，給您關(guān)懷3月 8日：婦女節(jié) ——公益活動(dòng)，關(guān)愛(ài)婦女，送紅絲帶3月 12日：植樹(shù)節(jié) ——現(xiàn)場(chǎng)送樹(shù)苗、杜鵑花種子、盆栽（杜鵑花：長(zhǎng)沙市花）活動(dòng)目的：利用活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，釋放 2二批開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠；婦女節(jié) +植樹(shù)節(jié) 3月月34營(yíng)銷執(zhí)行4月，因?yàn)閻?ài)時(shí)尚主題：復(fù)地崑玉國(guó)際 —“ Folli Follie時(shí)尚奢華 1元拍賣會(huì) ”地點(diǎn)：復(fù)地崑玉國(guó)際營(yíng)銷中心內(nèi)容：在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，將 Folli Follie冬季時(shí)尚潮流商品現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行展示，包括首飾、手表及時(shí)尚配飾等，并且以1元的超低起價(jià)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)起拍。3借勢(shì)樓王的推廣，重新包裝啟動(dòng)認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)。規(guī)劃藍(lán)圖發(fā)布會(huì) +后續(xù)報(bào)道 ——通過(guò)事件活動(dòng)，傳達(dá) Top活動(dòng)目的：?利用雙 11的熱度，配合家族產(chǎn)品、挖掘部分客戶資源，進(jìn)行促銷活動(dòng)。 20:33:0820:33:0820:331/23/2023 8:33:08 PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 8:33:08 下午 8:33 下午 20:33:08一月 21? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 一月 218:33 下午 一月 2120:33January 23, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 一月 21一月 2120:33:0820:33:08January 23, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 218:33 下午 一月 2120:33January 23, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 8:33:08 下午 8:33 下午 20:33:08一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 20:33:0820:33:0820:331/23/2023 8:33:08 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 20:33:0820:33:0820:33Saturday, January 23, 2023? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。此次節(jié)點(diǎn)結(jié)合年末回饋，舉行圣誕促銷，可效仿今年成功的形式，但戰(zhàn)線可以拉長(zhǎng)，從 12月初開(kāi)始，結(jié)合 2023年第一家庭的概念，開(kāi)展長(zhǎng)沙復(fù)地公司總經(jīng)理宴席，成交客戶均可獲得圣誕大禮包或全家（ 5人） Club Med之旅，作為全年的完美落幕。利用七夕情人節(jié)，舉辦百人婚紗派對(duì)，為 3開(kāi)盤(pán)及 1認(rèn)籌啟動(dòng)預(yù)熱。3價(jià)格下調(diào)至低價(jià)開(kāi)盤(pán)，促進(jìn)熱銷，為 1認(rèn)籌制造市場(chǎng)口碑二期戰(zhàn)主題第一家庭，復(fù)地永恒章法 ： 從營(yíng)銷、推廣到活動(dòng)及大客戶始終貫穿二期主題34營(yíng)銷執(zhí)行6月，一切以家為中心邀約對(duì)象：3意向客戶；前期老業(yè)主；大客戶單位活