【正文】 11月 20日 前言 如何通過宣傳推廣，在較短時間內(nèi)，讓更多 的目標消費者關(guān)注、知曉、了解鳳凰御景園，并 對鳳凰御景園有一個良好的項目印象，購買別墅 首選鳳凰御景園，最終促進鳳凰御景園的快速銷 售；是我們本案所要分析和解決的事情。 現(xiàn)建成別墅施工較粗糙，許多細節(jié)處理不佳，如外立面 顏色、大門顏色整體上搭配不太協(xié)調(diào)，項目的整體檔次不能 得到較高體現(xiàn)。 整體質(zhì)素綜合評價：綜合性住宅區(qū)，景觀、外立面尚可，中等質(zhì)素。 競爭分析 西苑世紀名門 地址：清河西路 ６６ 號 建筑面積：總共 ４０ 萬平米 建筑類型：聯(lián)排 \多層 宣傳廣告語：買別墅 送轎車 銷售均價：聯(lián)排別墅 ３８００ 元／平米 銷售狀況：一期銷售完畢，二期銷售過半。 項目別墅主要為法、德、英等國造型及風格，較易提升項目檔次，并供客戶挑選空間較大。 年底前項目景觀及綠化營造出來，現(xiàn)場實景能有效提升項目的形象及促進項目銷售。 較有實力的國企負責人或高層管理者。 目標消費者分析及描述 ? 審美品位： 要求項目整體氣派、舒適、有身份感。 目標消費者分析及描述 ? 信息接受方式： 以朋友和關(guān)系方介紹為主，報紙、電視和戶外廣告也是其接受信息的主要來源。 目標消費者分析及描述 三、一部分較有權(quán)力的政府官員 ? 購置產(chǎn)業(yè)的政府官員有著公開的、相對穩(wěn)定的收入，并有著超過公開收入更多的隱性收入，有相當?shù)慕?jīng)濟實力購買別墅。 目標消費者分析及描述 ? 審美品位： 在內(nèi)心受著深厚傳統(tǒng)文化的影響，喜歡一大家人在一起生活，比較注重小區(qū)的安全、健康、環(huán)境。 有英國、法國、德國等各類別墅，較易提升別墅區(qū)形 象及檔次。 有英國、法國、德國等各類別墅，類型多，供客戶選 擇面大，且歐式風格，高闊空間，美觀大方、時尚典雅。 一期別墅 18套，現(xiàn)已預訂出 4套，余 14套；根據(jù)二八定 律，順利銷售 14套別墅，至少積累有效意向客戶不少于 70 人；積累有效意向客戶 70人，至少積累普通客戶 350人；積累 普通客戶 350人，至少需要 3500個目標客戶知道了解鳳凰御景 園（按照 10個目標客戶中有 1個近期有購買別墅的需求）。塑造專業(yè)性的、規(guī)范的售樓部形象，能有力增強樓盤銷售。 統(tǒng)一規(guī)范置業(yè)顧問的著裝、行為舉止，并統(tǒng)一客戶接待話術(shù)。 策略： 工地現(xiàn)場的整潔、有序，并留出看房通道，以方便客戶看房。 目標消費者常出入場合的設點宣傳咨詢（如白金漢宮、漢豐鮑翅店、英皇國際、歐上等，每個場所根據(jù)接待咨詢情況設點 1— 2個月）。 整合營銷推廣方案 售樓部接待流程 根據(jù)見客制度，輪流接待客戶。 在來訪客戶接待和廣告宣傳中，突出我方項目的供不應求性，對購房者的限制性，快速增值性。 , February 8, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 2月 8日星期三 5時 22分 38秒 17:22:388 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 8日星期三 下午 5時 22分 38秒 17:22: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 8日星期三 5時 22分 38秒 17:22:388 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 8, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :22:3817:22Feb238Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 整合營銷推廣方案 價格策略 低開高走策略 前期價格略低，便于宣傳推廣；但價格逐漸上漲，以促進客 戶的及時購買。 意向客戶催逼下定，催逼簽署合同。 整合營銷推廣方案 電視游動字幕的長期進行（每 1個月?lián)Q次內(nèi)容，長期） 目標消費者常出入場合樓書及宣傳單頁的放置（如阜陽國際大酒店、阜陽白金漢宮、太和華源國際酒店、界首錦華賓館、阜南國際大酒店、阜南南山賓館、臨泉凱悅酒店客房等）。 整合營銷推廣方案 二、營銷宣傳相關(guān)物料的完善 營銷宣傳相關(guān)物料包括銷售工具物料和宣傳物料。 形象：彌漫豐富的生活信息，并令人耳目一新。 策略： 售樓部外包裝高檔、專業(yè)、醒目，符合項目形象。 二、營銷宣傳相關(guān)物料的完善。 多位風水大師對鳳凰御景園進行風水調(diào)校，項目風水 極佳?！凹兇馕鳉W別墅”給人的 印象是：高貴的，老牌的，典雅的，高檔的，優(yōu)美的，符合 我方項目定位，并能有力凸現(xiàn)我方項目形象。購買別墅，一般在其退居二線后購買或以其親屬經(jīng)商獲利名義購買，較注意社會影響；付款方式上受傳統(tǒng)習慣的影響，一次性付款居多。 ? 他們的年齡在 40— 60歲之間，多為正科級以上有實權(quán)的官員。 另外，適度的隱秘性是他們購買產(chǎn)品時關(guān)注的另一方面。 ? 購買行為表現(xiàn)： 信息來源會較多地聽取朋友和社交圈內(nèi)人士的意見，并自信與自己的眼光。 目標消費者分析及描述 目標消費者描述 一、初具規(guī)模的私營企業(yè)主 ? 此部分人群為有完全購買實力的人群，其事業(yè)一般較穩(wěn)定，文化程度差異較大，但大都在初中以上。 SWOT分析 T（威脅） 聚隆美墅的售罄，