【正文】 競(jìng)爭(zhēng)格局。 以站前為商業(yè)中心逐漸向周邊區(qū)域發(fā)展 政府對(duì)城市建設(shè)布局的重新規(guī)劃，促進(jìn)鞍山商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。 項(xiàng)目所處位置原址，具有自發(fā)形成的集市，同時(shí)項(xiàng)目附近的東北商貿(mào)城面臨拆遷，為本項(xiàng)目提供了一部分經(jīng)營(yíng)商戶(hù)。 鞍山商業(yè)的升級(jí)與換代還需要一定時(shí)間來(lái)完成，目前階段在非傳統(tǒng)商圈進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，如果定位規(guī)劃不好，會(huì)有較大風(fēng)險(xiǎn)。一旦機(jī)會(huì)到來(lái)，他們的投資是看準(zhǔn)理想鋪位就勢(shì)在必得，而且也 會(huì)是最早的一批落定者。 消費(fèi)者分析 : 隨著商業(yè)形態(tài)的不斷演變，消費(fèi)者的習(xí)慣和要求也跟著不斷在變，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： 有豐富的產(chǎn)品內(nèi)容：在這里能滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的消費(fèi)需求和消費(fèi)者的購(gòu)物欲望。 永續(xù)經(jīng)營(yíng)之道 主要為投資者、經(jīng)營(yíng)戶(hù)搭建一個(gè)很好的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，通過(guò)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)形 成良好的口碑，不斷提高項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值以謀求更廣闊的商業(yè)發(fā)展空間。 □ 模式： 2＋ 3＋ 5（ 10年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) ） ?2：前 2年投資回報(bào)從房?jī)r(jià)中扣除 : ?3：第 35年投資回報(bào)每年支付； ?5：第 610年投資回報(bào)業(yè)主與管理公司分成 。 （ 1）、把握業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)比例 通過(guò)對(duì)國(guó)際知名與國(guó)內(nèi)成功的大型購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)配比進(jìn)行深入的研究分析，針對(duì)項(xiàng)目的情況，招商 時(shí)注意維護(hù)和管理好商場(chǎng)的業(yè)態(tài)比例。 （ 4）、核心主力店互動(dòng)原則 在大型購(gòu)物中心的招商方面來(lái)講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先， 輔助項(xiàng)目配套的原則。 招商原則 知名商戶(hù)或連鎖商戶(hù)。 只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場(chǎng)。 第二階段： 2月－ 3月 廣告： 通過(guò)售樓處現(xiàn)場(chǎng)展示與線下渠道、宣傳資料及網(wǎng)站等配合進(jìn)行造勢(shì)，在原來(lái)的基礎(chǔ)上逐漸加強(qiáng)廣告力 度，樹(shù)立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。 第三階段： 4月 廣告： 通過(guò)軟文、硬廣、電視、雜志等有效媒體，強(qiáng)勢(shì)媒介的操作，全面覆蓋鞍山地區(qū)以及周邊地 區(qū)，極強(qiáng)增加項(xiàng)目的知名度以及美譽(yù)度。 銷(xiāo)售與招商： 大量的收取意向客戶(hù)的誠(chéng)意金，造成緊銷(xiāo)的市場(chǎng)形象。 廣告： 通過(guò)報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車(chē)身流動(dòng)廣告等主流媒介超強(qiáng)的廣告力度，全方位的進(jìn)行媒體轟炸，為 項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)造勢(shì)。 永續(xù)經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)班 組織前期已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)和經(jīng)營(yíng)客戶(hù)，舉行永續(xù)經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)班，對(duì)他們進(jìn)行免費(fèi)培訓(xùn)，主要是幫助客戶(hù) 提升經(jīng)商技巧。 組織當(dāng)?shù)赜幸庀蚩蛻?hù)來(lái)鞍山參觀。 持續(xù)銷(xiāo)售期（ 9月 10月） 推廣策略： 通過(guò)全新的銷(xiāo)售措施的出臺(tái)及系列事件活動(dòng)的舉行，促使項(xiàng)目年度銷(xiāo)售任務(wù)完成。 （三）費(fèi)用預(yù)算及分配 按照項(xiàng)目的銷(xiāo)售額以 4億元計(jì)算，估計(jì)項(xiàng)目的廣告費(fèi)用將會(huì)為銷(xiāo)售額的 %，約 1000萬(wàn)。 第二次：首次公開(kāi)發(fā)售期，以后每次公開(kāi)發(fā)售期均安排一次。 車(chē)身廣告 在鞍山市內(nèi)的公交車(chē)做車(chē)身廣告，通過(guò)其流動(dòng)的宣傳效果，使項(xiàng)目更廣為傳播。 :52:4413:52:44January 31, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :52:4413:52Jan2331Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , January 31, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 1月 31日星期二 1時(shí) 52分 44秒 13:52:4431 January 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :52:4413:52Jan2331Jan23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :52:4413:52:44January 31, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 在鞍山通往周邊區(qū)域的短途火車(chē)車(chē)廂發(fā)布廣告，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力以及銷(xiāo)售區(qū)域。 電臺(tái) 主要為項(xiàng)目每次開(kāi)盤(pán)前使用，包括電臺(tái)正點(diǎn)新聞播報(bào)廣告，電臺(tái)采訪，開(kāi)盤(pán)電臺(tái)直播等形式，其中 正點(diǎn)新聞播報(bào)為純廣告（ 5秒），電臺(tái)采訪類(lèi)廣告由電臺(tái)組織采訪（ 3－ 5分鐘），闡述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的 理念。 （ 2）、在整個(gè)項(xiàng)目的推廣當(dāng)中，前期廣告投入所塑造的品牌將是一筆巨大的無(wú)形資產(chǎn)，前期投入的廣告，將累積到項(xiàng)目的形象當(dāng)中，有利于后續(xù)項(xiàng)目的推廣。 銷(xiāo)售與招商： 銷(xiāo)售進(jìn)入持續(xù)階段，招商進(jìn)入收官，完美的招商已經(jīng)為后階段的銷(xiāo)售打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 第二次公開(kāi)發(fā)售（ 8月） 推廣策略 通過(guò)降低投資門(mén)檻，推出全新單位來(lái)吸引新的投資者。 遼寧巡展會(huì) 作為鞍山一個(gè)體量相當(dāng)大的商業(yè)項(xiàng)目，僅僅是依靠本地的消化，銷(xiāo)售量始終有限，并且難以保證較快 的銷(xiāo)售速度。 投資大會(huì) 組織意向客戶(hù)在星級(jí)酒店舉行投資大會(huì)（開(kāi)盤(pán)前 1014天），通過(guò)邀請(qǐng)專(zhuān)家講解項(xiàng)目，全面煽 動(dòng)，為公開(kāi)發(fā)售打心理基礎(chǔ)。 目標(biāo)： 收取意向客戶(hù)誠(chéng)意金 1000個(gè)以上，同時(shí)落實(shí)品牌客戶(hù)，為開(kāi)盤(pán)蓄積大量的有效客戶(hù)。 銷(xiāo)售與招商： 開(kāi)始收取意向客戶(hù)的誠(chéng)意金，同時(shí)繼續(xù)洽談大型的買(mǎi)家；招商工作全面展開(kāi)，通過(guò)前期的宣傳，全 面展開(kāi)蓄客。同時(shí)落實(shí)所有的銷(xiāo)售資料以及首批銷(xiāo)售單 位。 招商目標(biāo) 推 廣 策 略 蓄客期 公開(kāi) 發(fā)售期 強(qiáng)勢(shì) 發(fā)售期 第二次公 開(kāi)發(fā)售期 持續(xù) 銷(xiāo)售期 銷(xiāo)售 尾期 時(shí)間軸 2月前 23月 34月 45月 6月 7月 8月 910月 1112月 工程 開(kāi)工 出地面 封頂 銷(xiāo)售 策略 /初級(jí)培訓(xùn) 完成培訓(xùn) 3月底收誠(chéng)意金 大量收取誠(chéng)意金，造勢(shì) 首次公開(kāi)發(fā)售 （開(kāi)盤(pán)） 強(qiáng)勢(shì) 銷(xiāo)售期 第二次 公開(kāi)發(fā)售 持續(xù) 銷(xiāo)售 銷(xiāo)售 收尾 洽談大買(mǎi)家 開(kāi)始接待客戶(hù)， 并登記、洽談大買(mǎi)家 洽談大買(mǎi)家 確定大買(mǎi)家 招商 洽談大商家 開(kāi)始招商，前期針對(duì)品牌商戶(hù) 全面展開(kāi)，同時(shí)外地招商同步進(jìn)行 全面 展開(kāi) 全面展開(kāi) 全面展開(kāi) 招商進(jìn)入高潮 進(jìn)入 收官 基本 結(jié)束 整合 關(guān)系 基本劃清銷(xiāo)售面積和招商面積 招商先行，同時(shí)積蓄買(mǎi)客 在建立項(xiàng)目形象之后，全面展開(kāi)蓄客 商業(yè)形象深入人心，為銷(xiāo)售奠立良好基礎(chǔ) 同步進(jìn)入 高潮 全面進(jìn)入 高潮 全面進(jìn)入良性互動(dòng) 完美招商為銷(xiāo)售，打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 同步 實(shí)現(xiàn) 目標(biāo) 基本落實(shí)幾個(gè)意向主力客戶(hù) 3050個(gè)品牌商戶(hù)，大量一般商戶(hù)和第一批買(mǎi)客 誠(chéng)意金200個(gè)以上，基本落實(shí)品牌商戶(hù) 誠(chéng)意金1000個(gè)以上，落實(shí)品牌客戶(hù) 銷(xiāo)售目標(biāo)30% 銷(xiāo)售目標(biāo)超過(guò)45% 招商目標(biāo)超過(guò)30% 銷(xiāo)售目標(biāo)60% 招商目標(biāo)50% 銷(xiāo)售超過(guò) 70%招商超過(guò) 75% 銷(xiāo)售超過(guò) 80% 招商超過(guò) 90% 蓄客期 公開(kāi) 發(fā)售期 強(qiáng)勢(shì) 發(fā)售期 第二次公開(kāi) 發(fā)售期 持續(xù) 銷(xiāo)售期 銷(xiāo)售 尾期 關(guān)鍵 工作 大客戶(hù)洽淡 /部門(mén)建立 /售