xxxx年鞍山始峰商貿(mào)城營銷方案-全文預(yù)覽
【正文】 過 80% 招商超過 90% 蓄客期 公開 發(fā)售期 強勢 發(fā)售期 第二次公開 發(fā)售期 持續(xù) 銷售期 銷售 尾期 關(guān)鍵 工作 大客戶洽淡 /部門建立 /售樓處完工 /圍墻（準(zhǔn)備銷售）資料（樓書、招商手冊） 落實主力店及品牌商戶 落實銷售資料 落實首批單位 落實銷售方案，洽談分銷商 落實首批單位及定價 籌備開盤，確定分銷方案 順利開盤，代租中心同時啟動 遼寧巡回展 重點城市房展會 二次集中發(fā)售，以省內(nèi)銷售帶動本地 以熱銷帶動持續(xù)銷售 收尾 關(guān)鍵 賣點 地段 /規(guī)模 地段 /規(guī)劃 /商業(yè)前景 地段 /投資前景 /回報 熱銷 鋪王 低門檻 /小單位 /主力店 全新單位 /高回報 促銷 /即買即收租 /罕見機(jī)遇 最后機(jī)遇 /促銷 活動 奠基儀式 全城品牌征集活動 全球品牌巡訪活動 鞍山商業(yè)大會 鞍山商業(yè)高峰論壇 投資大會 （誠聘知名教授） 吉利斯金飯碗展示 選鋪大會 黃金周大型活動（知名藝人、模特） 鋪王拍賣 永續(xù)經(jīng)營工程 知名專家演講 主力店簽約儀節(jié) 商業(yè)巨子演講 封頂儀式業(yè)主與商家面對面 大型新聞發(fā)布及酒會 媒體 報紙 /雜志 /路牌 /戶外 /建立初步形象，力度：弱 高端媒體 /專業(yè)造勢 報紙 /電視 力度：一般 高端媒體/專業(yè)造勢 報紙 /電視 力度：較強 強勢媒體 /軟文 /硬廣等全面覆蓋 力度：強 主流媒體/軟文 /硬廣 /媒體轟炸 力度：超強 相關(guān)城市媒介 力度：一般 強勢媒體 /軟文 /硬廣等全面覆蓋 力度：強 高端媒體 /專業(yè)造勢 報紙 /電視 力度：較強 高端媒體 /專業(yè)造勢 報紙 /電視 力度：一般 蓄客期（ 2023年 5月以前） 推廣策略 以強勢的市場形象全面啟動市場，通過大量的戶外宣傳，樹立項目定位鮮明的市場形象，喚起市 場對項目的強烈關(guān)注。 能吸引人流量的商戶。 知名商戶的進(jìn)駐，一方面對消費的核心 —— 消費者形成吸引力，另一方面，知名商戶的形象也 能使商場的形象更加深化。這樣，開發(fā)商與商戶才能一同成 長，實現(xiàn)共贏。核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗與否，購物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影 響。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)， 并能讓顧客身心體驗變化，提高其消費興趣與欲望。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。 付款方式 銷售組織 營銷總監(jiān) 銷售經(jīng)理 銷售主管 銷售內(nèi)業(yè) 組長 組長 組長 銷售員 2名 銷售員 2名 銷售員 2名 ?前臺接待區(qū) —— 一人或 2人接待臺； ?洗腦區(qū) —— 介紹項目定位和特點； ?裱板區(qū) —— 介紹開發(fā)商開發(fā)經(jīng)歷、經(jīng)驗、項目所在和名稱； ?項目區(qū)位圖 —— 介紹該項目的具體位置，可以幫助客戶更快的認(rèn)知本案地理位置； ?沙盤區(qū) —— 介紹產(chǎn)品、規(guī)劃； ?洽談區(qū) —— 與客戶談判區(qū)域，需要 68張銷售桌，座椅以舒適為主； ?財務(wù)室 —— 首款、打發(fā)票的專用區(qū)域； ?助理室 —— 錄入客戶資料和各種表格的人員辦公室； ?更衣室 —— 需要有衣柜、椅子； ?經(jīng)理辦公室 —— 電腦一臺、辦公桌、辦公椅； ?衛(wèi)生間 —— 男女分別分開，干凈整潔，需要有擦手紙、烘干機(jī)、鏡子； 售樓處整體要功能獨立、分開，以便助于現(xiàn)場開展銷售技巧和有效地導(dǎo)入客戶 售樓處功能要求 招商目標(biāo) 對本項目而言，招商不只是簡單解決商家進(jìn)場經(jīng)營的問題，而是挑選優(yōu)質(zhì)商家進(jìn)場促進(jìn)持續(xù)興旺； 保證商場的順利開業(yè)，開業(yè)時項目的招商率達(dá)到 90％以上。 返租形式 一次性付款。（吸引力最大） 分期支付 ： 每年定期支付，一般為季度或者半年。 2023年完成銷售任務(wù)的 80%， 2023年 5月項目整體商場開業(yè)時，完成銷售任務(wù)的 100％。將前 2年投資回報折入銷售價格為 9280元 /平 底價 租金收益 年回報率 含前兩年租金價格 8000 640 8% 9280 價格定位 投資回報率法 確定年收益： /㎡ 月 1 ㎡ 12=640元； 確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價 上漲因素和風(fēng)險系數(shù)取還原利率為 7% 使用年限： 40年 收益價格確定 運用 計算公式 V ＝ a/r [11/(1+r)n] 公式中 V：房地產(chǎn)的價格 a：房地產(chǎn)年收益 r：還原利率 n：未來可取得收益的年限 得出價格為 9362元 /平 租金還原法 價格定位 價格定位 建議取中間值 9300元 /平，同時給予付款方式優(yōu)惠，一次性 5個 點，貸款 2個點，則項目實際對外報價為 9800元 /平。 優(yōu)越的地段：項目擁有好的地理位置和便利的交通將會吸引更多的消費者，為消費者帶來更多的方便。 優(yōu)秀的硬件設(shè)施：項目的規(guī)劃、設(shè)計以及購物環(huán)境一定要好，能吸引更多的消費者。 客群定位 客群定位 經(jīng)營客戶分析： 經(jīng)營者大多有一定的商業(yè)背景，他們對商場經(jīng)營已經(jīng)具有一定的認(rèn)識，但是他們需要一個經(jīng)營的理想平 臺。 項 目 定 位 項目總體定位： 以主題商業(yè)為支撐的城市綜合建筑群 —— 通過主題商業(yè)、特色公共部分元素的營造提升其附加值，實現(xiàn)整體價值的提升與收益。 SWTO分析 SWTO分析 解決方法 對商業(yè)進(jìn)行精準(zhǔn)定位，與原有商業(yè)形成一定的差異化。 佳兆業(yè)、恒大等全國知名開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐項目所在區(qū)域，將逐步帶來近 10萬常駐人口。 項目周邊有一定常住人口，但流動人口不多，且經(jīng)濟(jì)水平與消費能力有限。 項目在整體規(guī)劃、設(shè)計等方面與鞍山原有的商業(yè)設(shè)施有著明顯的優(yōu)勢，在理念、動線等各方面都更具特色。 商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例不合理，不能滿足人們的消費需求。 先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式給鞍山人民帶來了生活和消費觀念的變革，消費者正從單純的購物行為向集購物、娛樂、餐 飲、觀光、旅游等多功能為一體的一站式消費模式轉(zhuǎn)變。鞍山始峰商貿(mào)城 2023年營銷方案 目 錄 項目本體 整體市場 營銷策略 項目定位 SWOT分析 鞍山商業(yè)經(jīng)過歷史的發(fā)展，在購物模式、競爭格局以及消費者觀念變化方面呈現(xiàn)以下特點。 消費觀念已經(jīng)逐漸發(fā)生變化。單一商圈已不能滿足城市發(fā)展需要，城市副 商圈開始出現(xiàn)。 整體市場狀況 項 目 本 體 項目本體介紹 項目位于立山區(qū)沙河鎮(zhèn)勝利北街沿線，距離鞍山站前區(qū)域 10公里，距離遼陽 20公里，主要公交線路有 64路、211路、 11路A線、 602路、604路 本案 非傳統(tǒng)商圈做商業(yè)如何成功
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