xxxx年青島魯商廣場營銷方案-全文預(yù)覽
【正文】 尊重自我實(shí)現(xiàn)區(qū)域地緣客戶山東客戶青島本地客戶其他區(qū)域不同客戶與馬斯諾理論的匹配不同客戶與馬斯諾理論的匹配生理安全歸屬尊重自我實(shí)現(xiàn)外籍客戶如何與客群的對(duì)話方式如何與客群的對(duì)話方式區(qū)域內(nèi)地緣客戶青島本地客戶山東客戶其他區(qū)域產(chǎn)品信息公布主流媒體宣傳重度關(guān)心項(xiàng)目具備青島本土認(rèn)知性市場口碑，重點(diǎn)群體渠道活動(dòng)DM精準(zhǔn)投放、魯商易居資源與青島聯(lián)系密切追隨特點(diǎn) 航機(jī)雜志、公關(guān)活動(dòng)配合外籍客戶 精準(zhǔn)投放、公關(guān)活動(dòng)配合關(guān)心價(jià)值易居會(huì)資源——中國最大的地產(chǎn)客戶平臺(tái)目標(biāo)簡影目標(biāo)簡影他們。宗地四至北至香港中路；南至珠海路；西至燕兒島路；東至珠海一路 。v 價(jià)格穩(wěn)步上升 …… 如不遭遇大的政策調(diào)控影響以及巨大的市場同步供應(yīng)，區(qū)域市場的價(jià)格水平仍將保持持續(xù)平穩(wěn)上漲。青島地產(chǎn)成交分析 青島市成交比例 120平米以上戶型占 14%21%， 單價(jià)產(chǎn)品占成交總比例的 3%4%青島地產(chǎn)未來供應(yīng)量 今年供應(yīng)量 105萬 方！青島格局青島格局對(duì)手分析潛在對(duì)手分析市南區(qū)前海一線是近兩年來競爭最為激烈的板塊，眾多本土和外來大型開發(fā)商進(jìn)入，大量貨源銷售。確立市場地位，棲身地產(chǎn) 領(lǐng)軍陣營 ！整體運(yùn)營 實(shí)力體現(xiàn) ！ 王者的時(shí)代 —— 2023深圳萬象城王者的時(shí)代 ——2023 北京世貿(mào)中心王者的時(shí)代 —— 1997上海金茂大廈王者的時(shí)代 —— 2023天津 “津門 ”“津塔 ”2023青島 我們的戰(zhàn)場 ！ 我們的輝煌 ！政策掃描政策掃描國家政策土地供應(yīng)量加大銷售過程中房源控制土地出讓金比例調(diào)整土地開發(fā)年限抑制市場價(jià)格過度增長，加強(qiáng)對(duì)地方市場控制青島視角青島視角青島土地供應(yīng) 青島市土地供應(yīng)量隨著今年青島的發(fā)展在穩(wěn)步上升， 土地面積以住宅為主 ，比例增長最大以商業(yè)用地為主。v 產(chǎn)品趨于同質(zhì)化 …… 大型綜合體超過 40%，市南區(qū)產(chǎn)品多為高端或豪宅產(chǎn)品。周邊市政配套齊全，交通便利 。 房源分析1A區(qū)房源共 366套1B區(qū) 5房源共 186套房源 總量 預(yù)計(jì)銷售額 建筑形式 面積段1A 1A3 10億 高層 120165平米1B區(qū) 150260平米房源多為舒適性產(chǎn)品，市場對(duì)本區(qū)域認(rèn)可度較高，同時(shí)總貨值均在200萬以上?？傮w戰(zhàn)略思想 —— 一個(gè)中心 、 二個(gè)基本點(diǎn) 、 五個(gè)聲音2個(gè)基本出發(fā)點(diǎn)定位：產(chǎn)品基礎(chǔ)點(diǎn)；、產(chǎn)品基礎(chǔ)點(diǎn)；魯商品牌；、魯商品牌；從兩個(gè)不同出發(fā)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)從兩個(gè)不同出發(fā)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營銷，基礎(chǔ)角度是產(chǎn)品角行營銷，基礎(chǔ)角度是產(chǎn)品角度，高角度是企業(yè)品牌角度，高角度是企業(yè)品牌角度。總體戰(zhàn)略思想 —— 一個(gè)中心 、 二個(gè)基本點(diǎn) 、 五個(gè)聲音總線：總線： 該項(xiàng)目所有營銷動(dòng)作將圍繞該項(xiàng)目所有營銷動(dòng)作將圍繞 “火爆火爆 ”這一核心，從高低兩種這一核心，從高低兩種不同起點(diǎn)作為出發(fā)點(diǎn)，不同起點(diǎn)作為出發(fā)點(diǎn)， 一、產(chǎn)品的一、產(chǎn)品的 火爆。 為為達(dá)到這兩個(gè)基礎(chǔ)點(diǎn)，整體營銷過程中將組合發(fā)出達(dá)到這兩個(gè)基礎(chǔ)點(diǎn)，整體營銷過程中將組合發(fā)出 五個(gè)聲音五個(gè)聲音 作為推作為推廣主調(diào)，來廣主調(diào)，來 營造火爆氛圍營造火爆氛圍 ， 最后達(dá)到火爆營銷這一目的。 魯商廣場開盤應(yīng) “低價(jià)入市、火速去化 ”的價(jià)格策略！總體戰(zhàn)術(shù)思想 —— 推售思路總體 高速有效 為主，圍繞 火爆營銷 這一策略思想核心進(jìn)行四大戰(zhàn)術(shù)的進(jìn)行銷售戰(zhàn)術(shù)一：尖兵戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)二：快速攻堅(jiān)戰(zhàn)術(shù)三：逐個(gè)擊破戰(zhàn)術(shù)四：借勢而發(fā)以點(diǎn)破面，圈層營銷。如自然均分至 6個(gè)月廣告蓄水期，每月到訪客戶為 300組客戶共計(jì) 1800組，那缺口的 3600組客戶是本案 是否成功完成關(guān)鍵 ！均價(jià)暫按 19000元 /㎡ 計(jì)算1A區(qū)房源共 366套， 85％的去化量＝ 311套1B區(qū)房源推 140套， 70％的去化量＝ 98套 ＝ 409套＝ 10億（約）3600組 到訪客戶的缺口，我們?cè)鯓油瓿赡?？前期有限的廣告量下，單純依靠到訪售樓部的客戶，我們能夠做到嗎？一、第一個(gè) 3全城共享二、第二個(gè) 3全城矚目三、第三個(gè) 3全城引爆四、第四個(gè) 3全城關(guān)注2023魯商商全城攻略之 4個(gè) 3計(jì)劃2023魯商全城攻略 之 4個(gè) 3計(jì)劃【 圈層營銷 】尋找目標(biāo)客戶蓄勢期2023年 3月－ 5月10億完成、圈子形成、雪球效應(yīng)【 事件營銷 】產(chǎn)品、價(jià)格落位鎖客期【 口碑營銷 】 快開快銷快頻快調(diào)暴力開盤【 體驗(yàn)營銷 】樣板房推出持續(xù)銷售 全城共享 全城矚目 全城引爆 全城關(guān)注 20232023年 6月－ 8月 2023年 9月－－－－－－ 12月3天3月3月 3批2023魯商全城攻略 之一 3個(gè)月 全城共享目標(biāo)： 3月 ~5月蓄水 3600組培育客戶、提前讓客戶 關(guān)注項(xiàng)目、參與項(xiàng)目、期待項(xiàng)目目標(biāo)細(xì)化 ： 尋找 有能力、有需求 的客戶 增大關(guān)注群體數(shù)量 訪談、 互動(dòng)并修正 產(chǎn)品 提升項(xiàng)目檔次、關(guān)注度、知名度 鍛煉、確定核心銷售團(tuán)隊(duì) 實(shí)施細(xì)則 ： A、擬定 拜訪 流程計(jì)劃 B、擬定配合活動(dòng)方案 C、客戶資料獲得共享 D、案場禮品物料準(zhǔn)備 E、與客戶互動(dòng)活動(dòng)參與邀請(qǐng) F、分階段 淘汰 不合格銷售人員一、客戶數(shù)量保證 尖兵戰(zhàn)術(shù) ：行銷聯(lián)銷結(jié)合坐銷，以客戶所在為陣地，售樓中心為根據(jù)地展開蓄水。3月 ~5月蓄水 3600
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