【正文】 :52:4413:52:44January 31, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 下午 1時 52分 :52January 31, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 下午 1時 52分 44秒 下午 1時 52分 13:52: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 13:52:4413:52:4413:521/31/2023 1:52:44 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 電視廣告制作 類型： 懸念篇（ 1 30秒） 形象篇（ 30/60秒） 促銷篇（ 30秒） 開盤篇（ 15/30秒） 電視雜志（ 35分鐘） 戶外廣告 戶外廣告主要包括繁華地段、高速公路出入口的投放與制作，勝利路的路牌廣告的制作。 收尾期（ 11月 — 12月）： 5%，約 50萬元。 銷售尾期（ 11月－ 12月） 已經(jīng)進(jìn)入收尾階段，進(jìn)行客戶維護(hù)，為 2023年開業(yè)做準(zhǔn)備 廣告： 主要通過報紙等高端媒體，進(jìn)行專業(yè)的造勢，向社會發(fā)布開業(yè)的消息，同時通過廣告推廣， 促進(jìn)尾盤的銷售。 廣告 ： 在這段時間我們再一次掀起銷售高潮，通過報紙、電視等強勢媒體再一次全面覆蓋，促進(jìn)銷售業(yè)績。 在當(dāng)?shù)鼐哂兄鹊木频?，設(shè)臨時展場及洽談室。 推廣目標(biāo) 形成項目在市場上的強勢銷售熱潮； 建立項目在市場的品牌知名度和美譽度，建立轟動的市場影響。 抓金活動 在項目售樓處門前設(shè)置現(xiàn)場抓金活動，放置 1元硬幣若干，客戶每人限抓一次，抓到多少即可領(lǐng) 走，以此帶動現(xiàn)場人氣。 第四階段： 5月 廣告： 通過軟文、硬廣、電視、雜志等有效媒體，強勢媒介的操作，全面覆蓋鞍山地區(qū)以及周邊地 區(qū)，極強增加項目的知名度以及美譽度。 目標(biāo)： 爭取落實 30－ 50個品牌客戶，以及大量的一般商戶和第一批買家。 主要工作： 銷售中心完工，進(jìn)入裝修布置階段；基本的銷售資料如： DM、招商手冊設(shè)計制作完畢。要真正做到吸引消 費者，個性鮮明商戶的引入，必不可少。 （ 5）、放水養(yǎng)魚原則 商業(yè)廣場經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，先將整個購物中心造旺，然后根據(jù)運營狀態(tài)， 適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金，讓經(jīng)營商家感到本項目的發(fā)展前景是大有空間的。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用品 的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。 客戶簽訂合同時，支付首期款 50%； 辦理銀行按揭手續(xù)，由銀行提供 50%的按揭款，最長還款年限為 10年。 （ 2）、在首期中一次性扣除返還金額。目前項目周邊社區(qū)商鋪售價在 8000元 /平左右（佳兆業(yè)水岸華府商鋪 10000元 /平，由于其商鋪面積小，數(shù)量少） 以 8000元 /平為價格基礎(chǔ)，按 8%年回報，租金為 /平 /月，比東北商貿(mào)城租金略高 25%左右 ，由于本項目商鋪面積小因此總體租金影響不大。 交通：項目周邊的交通一定要流暢、方便，并且要有一定規(guī)模的停車場。 合理定價與租金回報，維護(hù)好開發(fā)企業(yè)、管理公司、投資者、經(jīng)營者等多方關(guān)系，共同度過商業(yè)培育期。 鞍山對于濱河生態(tài)居住區(qū)的打造，將營造區(qū)域良好的生活居住環(huán)境，帶動居住與商業(yè)需求的增長。 整體市場狀況 項 目 本 體 項目本體介紹 項目位于立山區(qū)沙河鎮(zhèn)勝利北街沿線，距離鞍山站前區(qū)域 10公里，距離遼陽 20公里，主要公交線路有 64路、211路、 11路A線、 602路、604路 本案 非傳統(tǒng)商圈做商業(yè)如何成功？ 交通的易達(dá)性 定位高于需求 獨特的吸引力 非傳統(tǒng)商圈做商業(yè)成功要素 S W O T 優(yōu)勢 開發(fā)企業(yè)具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的多年歷史與成功經(jīng)驗，擁有一定的行業(yè)資源和一支經(jīng)驗豐富的執(zhí)行團(tuán)隊。 消費觀念已經(jīng)逐漸發(fā)生變化。 先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式給鞍山人民帶來了生活和消費觀念的變革，消費者正從單純的購物行為向集購物、娛樂、餐 飲、觀光、旅游等多功能為一體的一站式消費模式轉(zhuǎn)變。 項目在整體規(guī)劃、設(shè)計等方面與鞍山原有的商業(yè)設(shè)施有著明顯的優(yōu)勢，在理念、動線等各方面都更具特色。 佳兆業(yè)、恒大等全國知名開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐項目所在區(qū)域，將逐步帶來近 10萬常駐人口。 項 目 定 位 項目總體定位： 以主題商業(yè)為支撐的城市綜合建筑群 —— 通過主題商業(yè)、特色公共部分元素的營造提升其附加值，實現(xiàn)整體價值的提升與收益。 優(yōu)秀的硬件設(shè)施：項目的規(guī)劃、設(shè)計以及購物環(huán)境一定要好，能吸引更多的消費者。將前 2年投資回報折入銷售價格為 9280元 /平 底價 租金收益 年回報率 含前兩年租金價格 8000 640 8% 9280 價格定位 投資回報率法 確定年收益： /㎡ 月 1 ㎡ 12=640元； 確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價 上漲因素和風(fēng)險系數(shù)取還原利率為 7% 使用年限： 40年 收益價格確定 運用 計算公式 V ＝ a/r [11/(1+r)n] 公式中 V：房地產(chǎn)的價格 a：房地產(chǎn)年收益 r：還原利率 n：未來可取得收益的年限 得出價格為 9362元 /平 租金還原法 價格定位 價格定位 建議取中間值 9300元 /平，同時給予付款方式優(yōu)惠，一次性 5個 點，貸款 2個點，則項目實際對外報價為 9800元 /平。（吸引力最大） 分期支付 ： 每年定期支付，一般為季度或者半年。 付款方式 銷售組織 營銷總監(jiān) 銷售經(jīng)理 銷售主管 銷售內(nèi)業(yè) 組長 組長 組長 銷售員 2名 銷售員 2名 銷售員 2名 ?前臺接待區(qū) —— 一人或 2人接待臺； ?洗腦區(qū) —— 介紹項目定位和特點； ?裱板區(qū) —— 介紹開發(fā)商開發(fā)經(jīng)歷、經(jīng)驗、項目所在和名稱； ?項目區(qū)位圖 —— 介紹該項目的具體位置，可以幫助客戶更快的認(rèn)知本案地理位置； ?沙盤區(qū) —— 介紹產(chǎn)品、規(guī)劃； ?洽談區(qū) —— 與客戶談判區(qū)域，需要 68張銷售桌，座椅以舒適為主； ?財務(wù)室 —— 首款、打發(fā)票的專用區(qū)域； ?助理室 —— 錄入客戶資料和各種表格的人員辦公室； ?更衣室 —— 需要有衣柜、椅子； ?經(jīng)理辦公室 —— 電腦一臺、辦公桌、辦公椅； ?衛(wèi)生間 —— 男女分別分開，干凈整潔，需要有擦手紙、烘干機(jī)、鏡子； 售樓處整體要功能獨立、分開，以便助于現(xiàn)場開展銷售技巧和有效地導(dǎo)入客戶 售樓處功能要求 招商目標(biāo) 對本項目而言，招商不只是簡單解決商家進(jìn)場經(jīng)營的問題，而是挑選優(yōu)質(zhì)商家進(jìn)場促進(jìn)持續(xù)興旺； 保證商場的順利開業(yè)，開業(yè)時項目的招商率達(dá)到 90％以上。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)， 并能讓顧客身心體驗變化，提高其消費興趣與欲望。這樣，開發(fā)商與商戶才能一同成 長，實現(xiàn)共贏。 能吸引人流量的商戶。 銷售招商： 遞交營銷策劃的總體方案，對銷售人員進(jìn)行初級培訓(xùn)，同時與大買家、大商家進(jìn)行合作洽談。為下一步工作提供有力的招商、 銷售保障。 主要工作： 主要是落實首批銷售單位以及銷售價格。 公開發(fā)售