【正文】 本案將物業(yè)管理提上賣點(diǎn)，著重渲染開發(fā)商對(duì)投資者的責(zé)任感，力求創(chuàng)造一個(gè)輕松、舒適、安全，而又有極具濃厚的商業(yè)氛圍的投資環(huán)境。） 總價(jià)（元） 首期（元） 月供（元） 5 年返租回報(bào)收益（元） 35 年租金收益（元） 二層 50 14 萬(wàn) 萬(wàn) 1000 萬(wàn) 萬(wàn) 二、公開招商階段 主題：《一體化服務(wù)，無(wú)須再讓我舟車勞頓》 時(shí)間： 2020 年 1 月 16 日 2020 年 1 月 21 日 媒介： 1 月 16 日 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 彩半版 1 月 21 日 揚(yáng)州廣電報(bào) 彩半版 訴求： 揚(yáng)州的商業(yè)發(fā)展趨于專業(yè)化，相應(yīng)的 商鋪的配套設(shè)施也趨于全方位和多功能。隨著揚(yáng)城市區(qū)西移，揚(yáng)子江北路逐漸成為南北交通要道，暢通南北，直貫東西，投資理財(cái)?shù)纳禎摿o(wú)限。漏電動(dòng)作電流為 30mA 電氣裝置應(yīng)接線牢固，接觸良好，非常電金屬部分應(yīng)可靠接地，要安裝地線 開關(guān)安裝高度距地 為宜。角平直圓滑，不刮手。除了要注意樓梯裝修的安全 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 32 頁(yè) 性之外，在大廳中的樓梯的裝修作用也很重要，往往能起到畫龍點(diǎn)睛的作用。 標(biāo)準(zhǔn) D：商鋪地面 商場(chǎng)的地面鋪設(shè)適宜采用高級(jí)地磚鋪設(shè)，高檔的地板會(huì)給人一種高雅的享受。 理念四：文化 商場(chǎng)裝修是文化品位的體現(xiàn)，它在無(wú)言中傳遞著商場(chǎng)主題犄有的文化信息，商場(chǎng)必須要有自己的個(gè)性、靈魂所在，不要千篇一律，令同行不易克隆。要注重休閑空間的設(shè)計(jì)，使人們一走進(jìn)商場(chǎng)就可以完全放松自己日常緊張的神經(jīng)，在商場(chǎng)里盡情地享受休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的樂(lè)趣。注重整體形象，從建筑外部及室內(nèi)商場(chǎng)形象保持統(tǒng)一； c、 出租車廣告 出租車廣告有很強(qiáng)的流動(dòng)性， 受眾 廣、 價(jià)格低廉 。 （ 2） 利用已購(gòu)房顧客介紹客戶，使之成為活的廣告，并事先告之若介紹成功，公司將提拔一定數(shù)額的“介紹獎(jiǎng)金”作為鼓勵(lì)。 （ 6） 若于周六、周日或節(jié)日 SP 活動(dòng)，則需要提前一天召集銷售管理人員、協(xié)助銷售人員講習(xí)，使其全面了解當(dāng)日活動(dòng)策略、進(jìn)行方式及如何配合。 （ 6） 主控臺(tái)位置及高度、廣播系統(tǒng)音域范圍及功能，控臺(tái)、銷售區(qū)、樣品屋與模型，出入口及過(guò)道是否能使眾多客戶十分順暢地經(jīng)過(guò)。 （ 5） 人員講習(xí)工作完成。 六、項(xiàng)目營(yíng)銷整合策略 （一）同步與分階段選擇入市 選擇最佳的入市時(shí)機(jī)就等于成功了一半，具備最佳時(shí)機(jī)的條件： 項(xiàng)目主體工程已基本完成； 配套設(shè)施已全部到位； 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位； 項(xiàng)目形象與品牌的推廣與達(dá)到預(yù)期效果； 物業(yè)管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定； 無(wú)論對(duì)何種房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)，能夠選擇最佳的入市時(shí)機(jī)就等于成功了一半。如果原本就存在的，就不叫制作而叫尋找或者挖掘。規(guī)劃 二 、廣告推廣目標(biāo) 通過(guò)塑造項(xiàng)目品牌形象 強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 增強(qiáng)投資經(jīng)營(yíng)信心及前景 全面成功招商 三、傳播方式的確立 概念先行，形象鋪墊，落 實(shí)到產(chǎn)品實(shí)質(zhì)性推介，從現(xiàn)代成功人士的生活標(biāo)準(zhǔn)，充分提升產(chǎn)品人文內(nèi)涵。 樣本職業(yè)分布： 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 32 頁(yè) 05101520253035職業(yè)分布職業(yè)分布 27 19 35公務(wù)員個(gè)體私營(yíng)戶教師 企業(yè)職工 其它 分析：從職業(yè)分布結(jié)構(gòu)來(lái)看私營(yíng)業(yè)主和其它占據(jù)了大部分的比例，占 62%，而從收入水平來(lái)看，私營(yíng) 業(yè)主的收入視經(jīng)營(yíng)好壞決定。 商場(chǎng)特色化定位可以體現(xiàn)在許多方面，但有兩個(gè)方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等；二是服務(wù)特色。 在商圈范圍確定之后，便可對(duì)整個(gè)輻射商圈的消費(fèi)者進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并確定目標(biāo)消費(fèi)群 。常住人口與流動(dòng)人口數(shù)量及其收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)取向等商業(yè)人氣指數(shù)的研究則是商業(yè)定位策劃的關(guān)鍵。 O—— 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 經(jīng)營(yíng)模式 —— 是區(qū)域市場(chǎng)中具有新型的主題特色商場(chǎng)； 商業(yè)提升價(jià)值 —— 交通及區(qū)域形象提升，購(gòu)買力增強(qiáng)，吸引多類經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。 自營(yíng)為輔，招租為主 企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力或營(yíng)運(yùn)資金不足。以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹立本案品牌形象； 萬(wàn) m178。 揚(yáng)州 2020 年上半年的投資開發(fā)情況 今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，施工面積 萬(wàn)平方米，銷售面積 萬(wàn)平方米，竣工面積 萬(wàn)平方米，同比分別增 108%、 %、 %。以現(xiàn)西站為揚(yáng)州客運(yùn)樞紐總站，在西部分區(qū)鐵路客運(yùn)站附近、北出入口、東出入口、瓜洲分區(qū)新 建公路客運(yùn)站分站。我們只有 準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)，創(chuàng)造出符合市場(chǎng)定位，滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，才能使我們的產(chǎn)品在激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)浪潮中站穩(wěn)腳跟。水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)； 差異 5：后期的裝潢、經(jīng)營(yíng)、維護(hù)等費(fèi)用大； 差異 6：商業(yè)物業(yè)開發(fā)回報(bào)利潤(rùn)高，通常是住宅投資的 24 倍； 差異 7：房地產(chǎn)開發(fā)商與商家的合作聯(lián)合將是以后商業(yè)物業(yè)開發(fā)的趨勢(shì)。 商業(yè)地產(chǎn)是繼居住型物業(yè)之后更一層的投資境界。 我們通過(guò)對(duì)江陽(yáng)商貿(mào)城宏觀環(huán)境以及方地產(chǎn)市場(chǎng)的初步調(diào)研，得出了一些我們對(duì)商業(yè)物業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法和觀點(diǎn)以及對(duì)本項(xiàng)目的理解和建議，但這只是彼此之間所有工作的初次嘗試，我們將在此基礎(chǔ)上與貴司密切溝通和交流，希望將我們的合作不 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 32 頁(yè) 斷深化下去。 鐵路： 規(guī)劃寧啟鐵路和淮揚(yáng)鐵路。今年 15 月份市區(qū)房地產(chǎn)共成交 4311 筆，面積 萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng) 43%、17%，交易總額達(dá)到 21 億元，比去年同期增長(zhǎng) 31%。 銷售價(jià)格 28004800 元 / m178。優(yōu)先引進(jìn)核心主力店，設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。 全部招租 企業(yè)無(wú) 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力。 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 32 頁(yè) T—— 項(xiàng)目威脅 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及品牌商戶在同一區(qū)域存在重疊經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象； 競(jìng) 爭(zhēng)對(duì)手較多，如揚(yáng)州商城、陽(yáng)光城、金陽(yáng)光陶瓷城、寶林家具港等，招商難度增大，而且該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模龐大。 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 32 頁(yè) 操作步驟 3 項(xiàng)目定位策略 商場(chǎng)開發(fā)的第一要素是“地段”，第二要素是定位。 單純購(gòu)物已難滿足需要 。 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 32 頁(yè) 二、項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位 江陽(yáng)商貿(mào)城采用先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，商鋪、寫字樓、倉(cāng)庫(kù)、加工房配套一體。 樣本家庭年收入 01020304050家庭年收入家庭年收入 50 〈1000010000~2000020200~3000030000~40000〉40000 分析：從家庭年收入的分布結(jié)構(gòu)來(lái)看，被調(diào)查人群的家庭收入水平主要集中在30000 元 /年左右，同時(shí)參考家庭成員構(gòu)成的比例，可得知人均收入大約維持在 10000元 /年左右的水平。 企業(yè)形象 —— 品牌概念 —— 物業(yè)整體 —— 個(gè)性物業(yè) 由遠(yuǎn)而近，層層推進(jìn)，由精漸細(xì)，逐步提升 多層營(yíng)銷整合傳播，營(yíng)銷與傳播的互動(dòng)。設(shè)計(jì) 制作賣點(diǎn)，就得在發(fā)展商劃定的一個(gè)圈中去發(fā)揮，留給策劃者的是一個(gè)有限的空間。尤其對(duì)商場(chǎng) 來(lái)講，由于大多采用的是較長(zhǎng)期投資的方式，因此完全應(yīng)該以最佳姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)，否則容易弄巧成拙，造成開局不利的市場(chǎng)局面。 （ 6） 刊登引導(dǎo)廣告。 第二階段：公開期及強(qiáng)銷期 公開 期（引導(dǎo)期之后 715 天）及強(qiáng)銷期（公開后第 7 天起）。 （ 7） 每逢周六、周日或節(jié)日 SP 活動(dòng)期間，善用 35 組假客戶，應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺(tái)之自然呼應(yīng)，每成交一戶，便由主控臺(tái)業(yè)務(wù)主管播報(bào)，隨即公司現(xiàn)場(chǎng)人員均一起鼓掌，外區(qū)人員燃放鞭炮、現(xiàn)場(chǎng)張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場(chǎng)氣氛到最高點(diǎn)。 （ 3） 回頭客戶積極把握，其成交機(jī)會(huì)極大。 媒體廣告 a、 報(bào)紙廣告 在揚(yáng)州強(qiáng)勢(shì)媒體上發(fā)布招商信息。注重開業(yè) 后的經(jīng)營(yíng)推廣，經(jīng)營(yíng)特色延續(xù)，成立專門經(jīng)營(yíng)推廣公司及宣傳基金； 理念二：實(shí)用 商場(chǎng)不是住宅，而是人們休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)等消遣的地方，因此應(yīng)該以實(shí)用、購(gòu)物、休閑為主，切不可本末倒置。商場(chǎng)的空間布局、貸架、商品的陳設(shè)擺放、色彩的設(shè)計(jì)組合，是采用中式，還是傾向西式；是愛(ài)好簡(jiǎn)潔，還是喜歡繁復(fù)，都要體現(xiàn)自己的文化內(nèi)涵，體現(xiàn)自己的審美情趣。選擇高級(jí)的地磚，就要有細(xì)膩的手工去體現(xiàn)它的高檔。 標(biāo)準(zhǔn) G：衛(wèi)生間 大型商場(chǎng)一般都會(huì)設(shè)置兩個(gè)進(jìn)出口，每個(gè)方向設(shè)計(jì)有一個(gè)洗手間，而且都是設(shè)置在較偏的角落。接口吻合緊貼，一股時(shí)接縫為 45 度 距門框?yàn)? 弱電系統(tǒng)與電力照明線路不得同管敷設(shè) ,同連接箱安裝 標(biāo)準(zhǔn)Ｌ：給排水系統(tǒng)和設(shè)置 a)落水管以最近距離、最小接口為標(biāo) 準(zhǔn)，水管要中直整齊，盡量少?gòu)澢徒化B； b)室內(nèi)全部用銅管），熱水管采用包膠銅管，下水管采用ＰＶＣ管，接口要用生料帶； c)安裝龍頭等表面配件要用布包工具，不可弄壞龍頭及配件，不準(zhǔn)用錘直接敲擊； d)廁所要有下水口（地漏），特別是衛(wèi)生間； e)安裝完畢要試水，不得有滲水、漏水現(xiàn)象。 配合： 軟文《黃金寶地 一觸即發(fā)》 主題：《氣勢(shì)如宏的建筑規(guī)模》 時(shí)間： 2020 年 12 月 25 日 媒介：揚(yáng)州晚報(bào) 彩半版 訴求： 本案在揚(yáng)州 最大的賣點(diǎn)就是規(guī)模。本案作為蘇中地區(qū)最大的建筑裝飾材料集散地，在配套上肯定是以超前目光來(lái)帶動(dòng)揚(yáng)州商業(yè)配套設(shè)施的發(fā)展。 配合： 軟文《感覺(jué)和 家一樣》 金笛廣告 2