【正文】 1300套房 游泳池、健身房 公寓 特別適合中小型咨詢、廣告、經(jīng)紀(jì)及服務(wù)類公司使用 4元 /平米 /天 精裝 租金包括物業(yè)費 國際金融社區(qū)中關(guān)村 IT產(chǎn)業(yè)輻射區(qū) 匯欣（大廈） 朝陽區(qū)安立路 8號 國際會議中心、五洲大酒店、北辰購物中心等 建筑面積米 俱樂部、工商銀行 寫字樓 適合中小型咨詢、廣告公司使用 1516美元 /月 /平米 公共部分精裝 租金包括物業(yè)費 國際金融社區(qū)中關(guān)村 IT產(chǎn)業(yè)輻射區(qū) 五洲（酒店） 安定門外北辰東路 8號 會議、展覽、旅游、辦公、居住、娛樂、購物、及餐飲服務(wù)、證券交易 建筑面積方米 設(shè)有卡拉 OK歌舞廳、 KTV包間、多功能廳，并提供外幣兌換、信用卡結(jié)算、旅游、購物、機(jī)票銷售、美容美法、按摩、桑拿、電傳、傳真、打字、復(fù)印、洗衣、 IDD、衛(wèi)星電視等綜合服務(wù)。建筑外觀時尚前衛(wèi)，周邊配套方便完善。 格調(diào) 7500 毛坯 一期現(xiàn)房已售完，二期期房已售 40％ 格調(diào)為 1215層的板式小高層。 酒店于 1997年開業(yè)，樓高 15層。 設(shè)有客房、餐廳、會議室、卡拉OK、棋牌室、商務(wù)中心、酒吧等服務(wù)設(shè)施。廣安門區(qū)域的賓館空置率總體為 ％，低于長安街延線高檔酒店的 30％ 。 客群定位 — SOHO辦公 ?目標(biāo)客群的界定 ?客群細(xì)分 ?客群描述 目標(biāo)客戶界定 —— 三把尺子 第一把尺子 —— 產(chǎn)品取向 第二把尺子 —— 區(qū)域取向 第三把尺子 —— 升級取向 客群細(xì)分 /客群描述 產(chǎn) 品 目 標(biāo) 客 戶 SOHO辦公 依托于西南二環(huán)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商務(wù)環(huán)境發(fā)展 中小型公司、文化、商貿(mào)、咨詢類公司以及投資客戶 產(chǎn)品 Vs 客戶 ? 中小型廣告公司 ? IT網(wǎng)絡(luò)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司 ? 服務(wù)于寫字樓的中小型公司 ：服務(wù)類型公司（咨詢公司、旅游公司等） ? 成長型中小企業(yè) ? 投資客 客群定位 — 酒店式公寓 ?目標(biāo)客群的界定 ?客群細(xì)分 ?客群描述 目標(biāo)客戶界定 —— 三把尺子 第一把尺子 —— 地緣性 第二把尺子 —— 舒適性 第三把尺子 —— 功能性 傳媒群體 ?傳媒大道的小中產(chǎn)階層； ?年齡在 30歲左右，從事創(chuàng)造性勞動，如播音、文案、音樂、美術(shù)等工作； ?年收入為 1020萬之間； ?有較高品位，崇尚自由、開放的生活；與本項目所推崇的價值觀十分契合； ?購買意向為經(jīng)濟(jì)型戶型。 帶動品牌 營銷目標(biāo) 以 3萬商業(yè)打造巨大人氣，作為朗琴園的財富支撐點 以酒店作為朗琴園的財富轉(zhuǎn)折點 以酒店式公寓作為朗琴園的財富轉(zhuǎn)折切入口 三大關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點 整體策略：“高開低走 〃 快頻變化” 銷售次序：從小到大 低售價最先公開， 緩度上揚確保最大利潤 主打尊貴品質(zhì)， 實際低端入世 帶動全盤價格上揚 戶型每成交一套單價提升 升值表現(xiàn)一蹴而就 造就稀缺物業(yè)抄樓熱銷的局面 為偏小戶型制造空間拉大各戶型價差 價格制定 酒店式公寓 SOHO 寫字樓 入市價格 均價 8800 13800 11800 10500 14500 12500 銷售分期 酒店式公寓 SOHO 寫字樓 人為制造銷售斷檔期，以保證利潤最大化 待項目財富形象初步確立后入市， 確保利潤最大化 以 13800入市樹立財富價值標(biāo)竿為寫字樓銷售奠定利潤基礎(chǔ) 以 8800低價入市，作為朗琴園的財富轉(zhuǎn)折切入口，人為打造 20％的財富增長空間。 數(shù)據(jù)庫營銷 渠道 介質(zhì)營銷： 偉業(yè)多年來注重加強(qiáng)與各類人群中間介質(zhì)體的聯(lián)系與溝通。 與酒店管理公司合作，使客戶提前享受超級服務(wù)的營銷手段 B、體驗營銷 星級酒店體驗之旅 與金融街互動互補(bǔ)共享發(fā)展 品質(zhì)領(lǐng)地 /投資增值中心 領(lǐng)航北京南城升級 關(guān)聯(lián) 感官 思考 情感 行動 北京南城典范 /形象代表 高峰論壇會 深層接觸 , 認(rèn)知提升 南城唯一高端酒店式公 寓尊貴體驗 如何清晰解讀？ 從南 2環(huán)顯貴到南城財富品牌的引領(lǐng)者 加強(qiáng)目標(biāo)客戶對朗琴園的多角度的深層次了解 增加產(chǎn)品的認(rèn)識度和美譽度 市場突破點的核心 市場突破點的關(guān)鍵 建立朗琴園中心市場領(lǐng)袖地位 建立市場致高點，全面建立目標(biāo)核心優(yōu)勢 形象的高點 產(chǎn)品的高點 手段的高點 產(chǎn)品形象的建立 產(chǎn)品優(yōu)勢的建立 整合攻擊優(yōu)勢建立 市場突破點的建立 C、價值營銷 在星級酒店 —— 擁有自己的會所級 辦公場所 核心思想： D、品牌營銷 朗琴園品牌樹立 漸進(jìn)式品牌營銷策略 以團(tuán)隊品牌作為切入點，開展品牌營銷 利用已入主的高端客戶，塑造人群品牌效應(yīng) 自身品牌的長期、永續(xù)經(jīng)營 數(shù)據(jù)庫營銷 偉業(yè)前期運作的品牌效應(yīng) 介質(zhì)營銷 人脈營銷 建筑營銷 體驗營銷 提案營銷 價格營銷 商務(wù)全程服務(wù) 定制化業(yè)務(wù)接待 營銷篇 — 實效手段 — 品牌營銷 商務(wù)全程服務(wù) 與宣武區(qū)工商 、 稅務(wù)等部門聯(lián)系建立完善商務(wù)服務(wù)系統(tǒng) 切實有效幫助進(jìn)駐客戶 ， 實現(xiàn)辦公簡單化 【 前期與宣武區(qū)政府聯(lián)動 〃 后期仍持續(xù)運轉(zhuǎn) 】 商務(wù)全程服務(wù) 享受定制化業(yè)務(wù)接待 強(qiáng)調(diào)專屬性，強(qiáng)調(diào)尊貴感 提供區(qū)別性“每人一套”的專屬接待方案 [強(qiáng)調(diào)尊貴感受，強(qiáng)調(diào)私屬服務(wù) ] 多渠道整合傳播原則 各渠道自身的延續(xù)性原則 窄道為主、大眾為輔的媒體調(diào)度原則 一個核心，兩個基本點 營銷篇 — 傳播原則 傳播原則 媒體與活動渠道的運用 偉業(yè)專有渠道的運用 媒體與活動間的延續(xù)性 活動自身的延續(xù)性 少廣告 客戶追蹤和維護(hù)的細(xì)致化原則 客戶追蹤信息分類管理，使品牌信息盡可能深入延伸，增加客戶和朋友介紹的頻率，對老客戶進(jìn)行關(guān)系維護(hù)和獎勵，會維持較高的成交率 非專業(yè)營銷公司的多數(shù)業(yè)務(wù)員不愛追客戶或不愿與老客戶建立親密聯(lián)系，造成客戶關(guān)系維護(hù)鏈斷裂，部分準(zhǔn)客戶不能及時獲得最新消息，品牌傳遞深度不夠，老業(yè)主不積極介紹客戶成交。 提供 24小時客戶咨詢服務(wù)原則 來電轉(zhuǎn)接和延長銷售時間 尊重客戶的時間是服務(wù)型行業(yè)的一個重要的人性化細(xì)節(jié) 很多能在較晚到達(dá)售樓處的客戶一般都較有意向，白天較為忙碌無法抽空前往看房，銷售員朝 9晚 5的作息時間對這部分客戶來講就沒有服務(wù)。 :38:0908:38:09January 30, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :38:0908:38Jan2330Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , January 30, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 30日星期一 8時 38分 9秒 08:38:0930 January 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :38:0908:38Jan2330Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :38:0908:38:09January 30, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。業(yè)務(wù)員下班后，熱線進(jìn)行轉(zhuǎn)接，業(yè)務(wù)員 24小時不允許關(guān)機(jī)。 實行快速銷售原則 一個月甚至兩次漲價和促銷，形成第一周漲價簽合同，第二周促銷，第三周漲價簽合同，第四周更大促銷再漲價的模式，給不同時期的客戶一種購房的實惠感和緊迫感，不斷創(chuàng)造熱銷場面，形成波浪式的銷售高潮。 ?差異性銷售手段： 專業(yè)建筑銷售團(tuán)隊與客戶互動機(jī)制，注重銷售現(xiàn)場的展示作用 推廣策略 傳播策略 執(zhí)行中的部分重要原則 銷售現(xiàn)場管理 差異性定價原則 依據(jù)本項目所余戶型樓區(qū)位置、產(chǎn)品類型、朝向差異、樓層差異、景觀差異制定產(chǎn)品價格差異，實現(xiàn)不同戶型的不均衡性銷售 不輕易放走一個意向客戶，熱銷戶型高價銷售，根據(jù)實際銷售不斷調(diào)高價格，滯銷戶型適度定價，拉大價差，并再給與滯銷戶型適度的價格空間；價格引導(dǎo)上的控制往往比硬性銷控更有效，力求實現(xiàn)不均衡性銷售。通過該類渠道可以與各類目標(biāo)客戶群進(jìn)行有效溝通。 ?廣告大范圍轟炸法 ?房展作秀法 …… 主動： 偉業(yè)認(rèn)為 朗琴園的銷售渠道應(yīng)選擇主