【正文】 主動(dòng)： 偉業(yè)認(rèn)為 朗琴園的銷售渠道應(yīng)選擇主動(dòng) 直向銷售。 高價(jià)出手 激情 中產(chǎn) ?年齡在 30歲，年收入為 30萬(wàn)元左右； ?工作穩(wěn)定，工作地點(diǎn)主要集中在中 南 部、西部區(qū)域； ?有較高品位、追求生活的情趣，對(duì)社區(qū)的綜合配套要求較高； ?購(gòu)買意向以舒適型戶型為主。 關(guān)鍵詞 —— 暗示 品質(zhì)暗示 ， 于推廣傳播 、 現(xiàn)場(chǎng)布置 、 接待行為中 ， 利用暗示手段強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的價(jià)值 關(guān)鍵詞 —— 感覺(jué) 將活動(dòng)營(yíng)銷與廣告宣傳有機(jī)結(jié)合 ， 體驗(yàn) “ 尊貴會(huì)所制辦公 ” 的感覺(jué) 。 016712642 20024681012五星級(jí) 四星級(jí) 三星級(jí) 二星級(jí) 客棧宣武區(qū)西客站區(qū)項(xiàng)目周邊酒店點(diǎn)評(píng) 兩個(gè)區(qū)域的酒店檔次整體偏低，西客站的酒店檔次略高于宣武區(qū)。 周邊酒店調(diào)研 入住廣安門區(qū)域的客戶經(jīng)商類型較少，實(shí)際租住的情況比較多。賓館擁有高級(jí)套間、標(biāo)準(zhǔn)雙人間、標(biāo)準(zhǔn)三人間等近 200套客房。 廣安賓館位于北京市黃金地段，廣安門立交橋東北角，交通便利，毗鄰深圳大廈，新時(shí)代大酒店等著名星級(jí)酒店。 酒店附近有百盛購(gòu)物中心、莊勝崇光百貨（ SOGO）、深圳大廈。 大廈擁有豪華套房、商務(wù)樓層、無(wú)煙客房在內(nèi)的各類房間共 318間套，寫(xiě)字間近 1200平米。 源屋曲 花園洋房均價(jià)8200最高價(jià) 8980 高板均價(jià) 6800最高價(jià) 7300 毛坯 僅剩 5套，基本已售完 商務(wù)公寓因拆遷問(wèn)題未開(kāi)盤(pán) 源屋曲 共由 8棟樓組成，其中 6棟 6層帶電梯的花園洋房，一棟 21層的高板，及一棟 21層的商住公寓。設(shè)計(jì)理念高檔、時(shí)尚、簡(jiǎn)約。 東華金座 7700（塔樓） 8500（板樓） 精裝 已售完 僅余樓王－－售價(jià) 15000元 /平方米 東華金座由兩棟 20層的塔樓及一棟 18層的板樓連體組成，是集商業(yè)、居住、商務(wù)三位為一體，具有全面滿足居家、辦公、休閑、娛樂(lè)、投資五大功能。 本案所在宣武區(qū)域具有以下特點(diǎn)： 未來(lái)區(qū)域定位明晰，面貌變化巨大 宣武區(qū)“十五”規(guī)劃中提出要重點(diǎn)發(fā)展的“兩街”、“六區(qū)”的改造工作，“兩街”為即廣安大街和菜市口兩條大街，“六區(qū)”為琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大柵欄商貿(mào)文化旅游區(qū)、菜市口商業(yè)中心區(qū)、廣安門辦公商務(wù)區(qū)、馬連道新興商業(yè)區(qū)、先農(nóng)壇醫(yī)學(xué)科學(xué)城。 區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型較為單一，缺乏購(gòu)物中心、商業(yè)步行街等新型商業(yè)物業(yè)形式的有力支持，商業(yè)功能不夠完善 產(chǎn)品類型 客群 價(jià)格 配套 超大體量寫(xiě)字樓，高檔酒店，會(huì)議中心 專業(yè)的高新產(chǎn)業(yè)公司及部分服務(wù)類行業(yè) 寫(xiě)字樓價(jià)格在13000— 20230元作左右 運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所，專業(yè)賣場(chǎng)（汽車） 區(qū)域 Vs 產(chǎn)品 區(qū) 域 特 征 產(chǎn) 品 特 性 亞運(yùn)村商圈 現(xiàn)在處于孕育期，現(xiàn)在還沒(méi)有自己的特點(diǎn)，沒(méi)有成規(guī)模的商業(yè)；有會(huì)議設(shè)施，但并不突出，未來(lái)商業(yè)的氛圍會(huì)濃一些。中小型公司所占比例較大價(jià)格偏低 寫(xiě)字樓價(jià)格在 9000—16000元作左右（與各商圈內(nèi)同類產(chǎn)品相比價(jià)格偏低） 涉外型商務(wù)配套； 高檔娛樂(lè)場(chǎng)所；大型商業(yè)。 由于本商圈為最發(fā)達(dá)，核心區(qū)域，便利的交通條件是商圈形成的有利條件，高檔次消費(fèi)人群對(duì)應(yīng)區(qū)域高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)；商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)；交通便利條件對(duì)商圈形成有利影響 產(chǎn)品類型 客群 價(jià)格 配套 中高檔寫(xiě)字樓，高檔公寓為主，高檔酒店相對(duì)集中 服務(wù)于政府機(jī)構(gòu)的企業(yè)為主，涉外型高端企業(yè) 寫(xiě)字樓價(jià)格在 15000元 /平方米（與各商圈內(nèi)同類產(chǎn)品相比價(jià)格偏高） 商務(wù)辦公配套為主 區(qū)域 Vs 產(chǎn)品 區(qū) 域 特 征 產(chǎn) 品 特 性 東長(zhǎng)安街商圈 緊鄰中國(guó)最高的決策中心，地區(qū)因其得天獨(dú)厚地理位置及市政府的高度重視，無(wú)疑是北京市最有價(jià)值的辦公區(qū)域；且政治職能性較強(qiáng) 第三使館區(qū) 第三使館區(qū) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目 位置 項(xiàng)目周邊狀況 項(xiàng)目位置賣點(diǎn) 內(nèi)部配套 產(chǎn)品類型 客群 價(jià)格（租金） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理 項(xiàng)目分析 凱賓斯基飯店 燕莎橋東南 昆侖飯店等、外事公寓 高檔涉外酒店臨近使館區(qū)，配套完善 豪華精裝修 酒店 涉外人員政府要人國(guó)外辦公及旅游群體 185美元/天 285美元/天 385美元/天 超豪華裝裝修 高貴配套設(shè)備 典雅舒適 凱賓斯基飯店管理集團(tuán) 超豪華，五星級(jí)，全功能，涉外酒店 寫(xiě) 字 樓 元 /平米*月 區(qū)域內(nèi)代表項(xiàng)目 業(yè)態(tài)分布 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 將更加成為外國(guó)人的首選之地。 電子信息產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 電子相關(guān)貿(mào)易企業(yè)。初期產(chǎn)品定位 各大商圈特性 產(chǎn)品范疇 同類項(xiàng)目分析 營(yíng)銷整體策略 市場(chǎng)導(dǎo)向 區(qū)域解析 參考項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目產(chǎn)品升級(jí)定位 打造區(qū)域內(nèi)“地標(biāo)性”建筑 推廣策略 銷售策略 銷售執(zhí)行 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 SWOT分析 客群定位 目標(biāo)客群界定 客群細(xì)分 客群描述 分析 執(zhí)行 產(chǎn)品范疇 商務(wù) +商貿(mào) +商住 +酒店 復(fù)合地產(chǎn)商業(yè)創(chuàng)新模式 實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的超級(jí)物業(yè) 各大商圈特性 同類項(xiàng)目分析 金融街商圈 金融街商圈 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目 位置 項(xiàng)目周邊狀況 項(xiàng)目規(guī)模 （平米） 項(xiàng)目位置賣點(diǎn) 內(nèi)部配套 產(chǎn)品類型 客群 價(jià)格（租金） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理 項(xiàng)目分析 恒華國(guó)際 西城區(qū)月壇北街 14號(hào)，地處西城三里河核心區(qū)域 緊鄰國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)家工商總局等各大部委 90000 緊鄰國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)家工商總局等各大部委 景觀 公寓 大部委機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 均價(jià)11000元 /平方米 豪華精裝 國(guó)際知名物管專家第一太平戴維斯為業(yè)主提供全方位優(yōu) 質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù) 4元 /平方米 /月 恒華國(guó)際西城區(qū)頂級(jí)的高檔商務(wù)公寓 交通便利 , 多條公交線路直達(dá) . 擁有無(wú)比可擬的地段優(yōu)勢(shì) 酒店 大部委機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 待定 寫(xiě) 字 樓 公司以及成功 人士 /天 區(qū)域內(nèi)代表項(xiàng)目 業(yè)態(tài)分布 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 高端金融商務(wù)人群的高端消費(fèi)需求，本區(qū)域核心商業(yè)物業(yè)將為金融高對(duì)人群服務(wù)，從而成為更有針對(duì)性的高端品質(zhì)化商業(yè)體系。 中關(guān)村商圈 中關(guān)村商圈 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目 位置 項(xiàng)目周邊狀況 項(xiàng)目規(guī)模 （平米） 項(xiàng)目位置賣點(diǎn) 內(nèi)部配套 產(chǎn)品類型 客群 價(jià)格（租金） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理 項(xiàng)目分析 遠(yuǎn)中悅?cè)R國(guó)際大酒店 海淀區(qū) 黃莊海淀醫(yī)院路口向西300米 近鄰格大院校、頂好商城、硅谷商城 61000 中關(guān)村唯一的精致生活沙龍廣場(chǎng) 景觀 寫(xiě) 字 樓 面向中關(guān)村個(gè)性消費(fèi)階層 13500元/平方米 精裝 物業(yè)費(fèi)： /平方米／月(含供暖 ) 中關(guān)村唯一的精致生活沙龍廣場(chǎng) 作為帶動(dòng)和引導(dǎo)中關(guān)村地區(qū)精致消費(fèi)潮流的載體，朗斯芳德創(chuàng)建于中關(guān)村新消費(fèi)市場(chǎng)空缺，獨(dú)立推進(jìn)市場(chǎng) 公寓 11000元/平方米 區(qū)域內(nèi)代表項(xiàng)目 業(yè)態(tài)分布 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 中關(guān)村依靠電子產(chǎn)業(yè)成為商業(yè)中的新模式，中關(guān)村商圈從強(qiáng)化自己電子市場(chǎng)的霸主地位，增加多種業(yè)態(tài)組合，并且朝著功能完善、業(yè)態(tài)全面的大型綜合性商圈邁進(jìn)。以商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，最終形成高檔商務(wù)、商業(yè)于一體的成熟商圈。 產(chǎn)品類型 客群 價(jià)格 配套 高檔涉外酒店、寫(xiě)字樓 外事企業(yè)， 服務(wù)于使館區(qū)的外事企業(yè)