【正文】 的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報(bào)酬的行為。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)偅涂梢詫⒛扯螘r(shí)期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時(shí)期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。 ?允許扣除的稅金＝ 1800 5% （ 1＋ 7%＋ 3%）＝ 99（萬元） ?扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝ 200+900+110+220+99＝ 1529（萬元） ?增值額＝ 271萬元，增值率為 % ?實(shí)際盈利金額＝ 180020090010099=499萬元 ！ ? 雖然售價(jià)比原來降低了 ，但實(shí)際稅后收益反而比原來增加了 。 ? 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定 ！ ? 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格 。 ！ ? 滿 足清算條件之日起 90日內(nèi)或在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料： ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報(bào)表 ?項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料； 土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 ！ ? 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料： ? 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明 ? 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的 《 土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告 》 ！ ? 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。 土地增值稅的清算單位 ！ ? 應(yīng)該進(jìn)行 土地增值稅清算的情形： ?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的 ?整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 ?直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ? 可以進(jìn)行 土地增值稅清算的情形： ?已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 ?取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 ?納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 ?省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況 土地增值稅的清算條件 ！ ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 收入按下列方法和順序確認(rèn)： ? 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定 ?由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除成本和費(fèi)用。 上期工資總額 100% 預(yù)提費(fèi)用變動(dòng)率 =（本期預(yù)提費(fèi)用 上期預(yù)提費(fèi)用） 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 相關(guān)指標(biāo)： 利息費(fèi)用率 =預(yù)提利息 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% =業(yè)務(wù)招待費(fèi) 247。 本期產(chǎn)成品數(shù)量 100% 單臺設(shè)備月產(chǎn)量 =上年產(chǎn)成品數(shù)量 247。變量引進(jìn)就是納稅人采取合法的相應(yīng)措施或辦法，引進(jìn)部分原來沒有的變量或改變原有的數(shù)值，從而影響稅收政策的差異性選擇、引起稅額變化，達(dá)到最終引起稅額向有利于納稅人方向轉(zhuǎn)化的目的 ? 納稅籌劃過程中需要考慮的變量包括納稅人的注冊地點(diǎn)、納稅人的性質(zhì)或組織形式、納稅人選擇的行業(yè)、企業(yè)資產(chǎn)以及企業(yè)選用的員工等 ? 因素是構(gòu)成事物本質(zhì)的成分，是決定事物發(fā)展的原因或條件。未單列漏稅條款的法律責(zé)任，限期補(bǔ)繳。 納稅籌劃興起的背景及其概念 ！ ? 現(xiàn)象之一：幾乎 100%的企業(yè)偷逃稅 ? 法律對偷稅的界定 ? 企業(yè)稅負(fù)分析 ? 偷稅風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 嚴(yán)厲的處罰制度 ? 稅款追征期規(guī)定 ? 新征管模式建立 ！ ? 現(xiàn)象之二：幾乎 100%的企業(yè)多繳稅 —— 未實(shí)施納稅籌劃 —— 稅收優(yōu)惠未充分運(yùn)用 —— 額外稅收成本 ！ ? 納稅籌劃 :指納稅人為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律、法規(guī)）的前提下，對尚未發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的應(yīng)稅行為進(jìn)行的各種合理安排。 ?納稅籌劃（節(jié)稅）：在遵循稅收法律、法規(guī)的前提下，為實(shí)現(xiàn)最小合理納稅而進(jìn)行的設(shè)計(jì)和運(yùn)算。 上期主營業(yè)務(wù)收入 100% 其他應(yīng)付款增長率 =（期末其他應(yīng)付款 期初其他應(yīng)付款） 247。 （月初預(yù)收賬款 +月初其他應(yīng)付款） 100% ！ 20 視同銷售情況分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計(jì)稅收入 名義銷項(xiàng)稅額 =（主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 增值稅稅率（ 17%或 13%） 外購原材料視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計(jì)稅收入 名義銷項(xiàng)稅額 =（主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 增值稅稅率 ！ 21 成本合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 成本是否合理 銷售毛利率 =（主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)成本）247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =宣傳費(fèi) 247。 2 ！ 25 扣除項(xiàng)目合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 工資、折舊等扣除項(xiàng)目是否合理 固定資產(chǎn)綜合折舊率 =累計(jì)折舊額 247。 本月主營業(yè)務(wù)收入 賒購率 =（月末應(yīng)付賬款 月初應(yīng)付賬款） 247。 ！ ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 清算的 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ！ ? 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。 混合項(xiàng)目要分開核算 ！ ? 凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含 ? 對納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 ！ ? 對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。假設(shè)城建稅稅率為 7%、印花稅稅率為 ‰、教育費(fèi)附加征收率為 3%。 ！ ? 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因?yàn)槲飪r(jià)或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。估計(jì)市場價(jià)值是 800萬元，其中各種設(shè)備的價(jià)格約為 100萬元。 建房方式籌劃法 ！ ? 為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。 ！ ? 確定合適的利息扣除方式 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。但如果當(dāng)事人確實(shí)無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計(jì)扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會使整體稅負(fù)下降。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)發(fā)生評估費(fèi)用 。按規(guī)定，此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約 （計(jì)算過程略）。 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策 ！ 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅征管主要問題 : ○ 缺乏開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本 預(yù)售收入不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際收入 不能依法申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。 ！ 107 轉(zhuǎn)換后的稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)： 以是否轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷，開發(fā)產(chǎn)品一旦轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，在會計(jì)上很可能被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但無論是否被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，均應(yīng)視同銷售并進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)處理。 ！ 第 11項(xiàng)：利息 ○ 為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用： ◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯で鞍l(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對象。 ！ （一）稅前扣除的管理 開發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)對涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。 此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。 ！ （一）土地開發(fā)成本。 ！ （二）房屋開發(fā)成本 3．為安置拆遷居民而開發(fā)建造的周轉(zhuǎn)房，其完工后應(yīng)按房屋類固定資產(chǎn)折舊年限攤提的費(fèi)用，直接在稅前扣除 (目前在會計(jì)核算上是計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本 )。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆。 ！ （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。同時(shí)還應(yīng)對當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的預(yù)提費(fèi)用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分?jǐn)偟拇龜傎M(fèi)用，按稅收規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。 ！ 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用其直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象。 ！ （二）建筑面積法 指按已動(dòng)工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑積面的比例進(jìn)行分配 一次性開發(fā) → 計(jì)算公式 按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑積面的比例進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 ！ 自用的土地和公共配套設(shè)施： 作為獨(dú)立成本對象進(jìn)行核算的，在結(jié)算已完工可售成本對象時(shí)，按以下規(guī)定進(jìn)行分配： （一）自用土地和公共配套設(shè)施已完工的，可將其實(shí)際發(fā)生的計(jì)稅成本按前條規(guī)定分配至可售成本對象。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 土地使用權(quán)成本： 開發(fā)企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，分兩種情形進(jìn)行處理。 期內(nèi)全部成本對預(yù)算造價(jià) 應(yīng)分配的開發(fā)成本 ！ （五）預(yù)定售價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)定售價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)定售價(jià)總額的比例進(jìn)行分配。 全部成本對象建筑面積 應(yīng)分配的開發(fā)成本 分期開發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)全部成本對象建筑積面的比例進(jìn)行分配 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 =期內(nèi)全部成本對象建筑面積 247。 一次性開發(fā) → 計(jì)算公式 按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總積面的比例進(jìn)行分配。 （三）對當(dāng)期已完工成本對象的計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算，并按房地產(chǎn)主管部門核定的可售面積計(jì)算其單位工程成本。 ！ （五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的為主體建筑物配套服務(wù)的各項(xiàng)輔助設(shè)施而發(fā)生的各項(xiàng)支出。 1．為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。對同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時(shí)間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開發(fā)的項(xiàng)目，可以作為一個(gè)成本對象進(jìn)行核算。 ！ 開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)耗費(fèi)按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為 : 期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本與計(jì)稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 完工