房地產(chǎn)估價理論與方法培訓(xùn)課件(完整版)
【正文】 地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息； 計(jì)息周期： 計(jì)算利息的單位時間（年、半年、季、月等）； 計(jì)息期： 起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是到達(dá)全新狀況的估價對象的日期，一般為竣工驗(yàn)收完成的時間； 計(jì)息方式： 單利計(jì)息、復(fù)利計(jì)息。 某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的面積為 5000平方米，容積率為 2，市場價格（樓面地價）為 800元／平方米，受讓人需要按照受讓價格的 3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為多少？ 土地取得成本 =5000 800 2 （ 1+3%） =824（萬元） b)征集集體土地的土地取得成本： 征集集體土地的土地取得成本一般包括 土地征收補(bǔ)償費(fèi)用 、 相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。 ? 對于很少發(fā)生交易而限制了比較法運(yùn)用，有沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。 ? 化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分。 ① 土地補(bǔ)償費(fèi) 耕地被征前 3年平均年產(chǎn)值的 610倍 ② 安置補(bǔ)助費(fèi) 每人補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為前 3年平均年產(chǎn)值的 46倍 ③ 地上附著物和親苗補(bǔ)償費(fèi) ④ 安排被征地農(nóng)民的社保費(fèi) b)征集集體土地的土地取得成本： 土地征收補(bǔ)償費(fèi)用 ① 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 （征收郊區(qū)菜地） 標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 利率： 一般采用價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。 解：設(shè)該房屋的重新構(gòu)建價格為 V元 /㎡， ① 建筑安裝工程費(fèi)＝ 1200元／平方米； ② 專業(yè)費(fèi)用＝ 1200 8%＝ 96元／平方米 ③ 管理費(fèi)用＝（ 1200＋ 96） 3%＝ ／平方米； ④ 銷售費(fèi)用＝ V 4%＝ ⑤ 投資利息＝（ 1200＋ 96＋ ＋ ） 〔 （ 1＋ 6%） － 1〕 ＝ + ⑥ 銷售稅費(fèi)＝ V 6% ⑦ 開發(fā)利潤＝（ 1200＋ 96＋ ＋ ＋ +） 15%＝ ＋ ⑧ V＝ （ 1200＋ 96＋ ＋ ＋ +＋ V 6%＋ ＋ ） ?建筑物重新構(gòu)建價格的求取方法 ? 單位比較法 以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建安工程費(fèi)密切相關(guān)的某種計(jì)量單位為比較單位，調(diào)查在價值時點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)，對其進(jìn)行適當(dāng)處理后得到建安工程費(fèi)的方法。如區(qū)位環(huán)境變化、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等。用直線法計(jì)算該房屋的折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。 ?建筑物重新構(gòu)建價格的求取
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