房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法培訓(xùn)課件-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 建筑物折舊的求取方法： ? 年限法（直線法、成新折扣法）、市場提取法、分解法 ? 直線法公式： 建筑物現(xiàn)值 =重建價(jià)格 [1(1殘值率 ) 建筑物有效年齡 /建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 ] 有效年齡 —— 從價(jià)值時(shí)點(diǎn)向過去推算的時(shí)間； 經(jīng)濟(jì)壽命 —— 建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間 某棟平方的建筑面積為 150平方米，有效年齡為 20年，預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命為 40年，重置價(jià)格為 800元／平方米殘值率為 3%。 ? 分部分項(xiàng)法 把建筑物分解為各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程，測算每個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量，調(diào)查各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的單位價(jià)格或成本，將各個(gè)分部或者分項(xiàng)工程數(shù)量乘以對應(yīng)的單位價(jià)格或成本后相加得到建安工程費(fèi)的方法。 ⑤ 投資利息 ?單利計(jì)息公式 I=P i n F=P(1+i n） ?復(fù)利計(jì)息公式 I=P[（ 1+i） n1] F=P(1+i） n ⑥ 銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，可分為下列兩類： a)增值稅（銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（通常簡稱 “ 兩稅一費(fèi) ”） ； b)其它銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。 ② 耕地開墾費(fèi)（占用耕地） 省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納 ③ 耕地占用稅（占用耕地） 《 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 》 ④ 征地管理費(fèi) 按照征地費(fèi)用總額的一定比例 ⑤政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用 國家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定 b)征集集體土地的土地取得成本： 相關(guān)稅費(fèi) ① 被征收房屋補(bǔ)償費(fèi) ② 搬遷費(fèi) ③ 臨時(shí)安置費(fèi) ④ 停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi) ⑤ 補(bǔ)助和獎勵(lì) ⑥ 相關(guān)費(fèi)用（評估費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用） c)征收國有土地上房屋的土地取得成本： ② 建設(shè)成本 ? 在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，主要包括： a. 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； b. 建筑安裝工程費(fèi)； c. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； d. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； e. 其它工程費(fèi)； f. 開發(fā)期間稅費(fèi)。 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)和房地產(chǎn)損害賠償。 ? 成本法的適用對象： ? 新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、證載開發(fā)的房地產(chǎn)、計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)。通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格的一定比例來測算。 ⑤ 投資利息 ? 指房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)；
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