房地產(chǎn)市場周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫培訓課件-免費閱讀
【正文】 泰國房屋空置率高達 20%，菲律賓為 15%— 20%，印尼為 18%，馬來西亞的數(shù)量也不少 03. 經(jīng)濟衰退 大量企業(yè)停產(chǎn)、倒閉，失業(yè)率大幅上升，對國內(nèi)經(jīng)濟造成了巨大的打擊，東南亞其他國家的經(jīng)濟也出現(xiàn)了嚴重衰退 02. 破壞金融體系 隨東南亞金融危機的爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，泰國房地產(chǎn)泡沫破滅導致產(chǎn)生 400億美元的銀行呆賬，破壞了泰國的銀行業(yè)和金融體系 . 04. 周期長 東南亞國家這一輪房地產(chǎn)泡沫周期中，泰國房地產(chǎn)泡沫自1988年產(chǎn)生到 1997年破滅，歷時 9年多。 01 增加房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑企業(yè)的財務風險 02 導致金融危機 房地產(chǎn)與銀行關(guān)系密切，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中大約 20%~30%是銀行貸款 ；建筑公司對項目 墊付資金 大多也來自銀行貸款；至少一半以上購房者申請了 個人住房抵押貸款 ，一旦泡沫破裂，房價急劇下跌，大量投資可能無法正常收回，銀行信貸風險加大，降低了銀行的抗風險能力，進而引起連鎖反應，引發(fā)經(jīng)濟危機。由此可推斷， 2023年到 2023年間，西安市房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)房屋空置泡沫。因此，一般情況下， 西安市房價收入比合理區(qū)間為 36 倍。商品房價格的上漲促進了西安市房地產(chǎn)市場的繁榮，但同時也孕育著房地產(chǎn) 泡沫風險。 房地產(chǎn)泡沫的測度方法 27 房地產(chǎn)泡沫測度 輸入： 輸出： 房地產(chǎn)價格虛漲泡沫 土地價格泡沫 房屋空置率泡沫 房地產(chǎn)投資泡沫 愿景 使命 各模 塊理念 房地產(chǎn)泡沫綜合測度 = 土地價格泡沫 + 房屋空置泡沫 + 房地產(chǎn)投資泡沫 + 房價虛張泡沫 03 泡沫測度 28 房價收入比是以房地產(chǎn)泡沫形成時過度的投機需求為基礎設計的。在房地產(chǎn)價格不斷上漲的過程中。 02 成因 21 2023年 9月 30日將一套房首付比例從 30%降低為 25%。 交易者預期房地產(chǎn)資產(chǎn)將來會升值，房地產(chǎn)價格在本期證實了自己價格上升的預期，于是他們在下一期進一步產(chǎn)生價格繼續(xù)上升的預期，從而需求增加。 11 02 特征 是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài) 通常在經(jīng)濟長期增長的背景下發(fā)生的 房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出的陡升陡降的波動狀況，振幅較大 房地產(chǎn)價格波動不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率 特征 房地產(chǎn)泡沫的主要特征 12 02 類型 房地產(chǎn)泡沫的類型 土地價格泡沫由于土地的稀缺性和市場需求的無限性，以及土地市場的投機炒作，將使地價出現(xiàn)虛漲，這稱為土地價格泡沫。 大蕭條 末期 房地產(chǎn)泡沫 擠出，市場正常需求緩慢增長，政府減少限制性干涉，市場波勱開始平穩(wěn)。各種因素帶勱房價繼續(xù)緩慢回升，市場充滿樂觀情緒，投資者信心飽滿，市場預期良好， 房地產(chǎn)投資 轉(zhuǎn)而旺盛。 4 01 市場周期 周期對比 美國從 1870年開始大約為18—20年 日本基本是 7年 我國香港從 1945年二戓后大致是 7—8年 我國內(nèi)地是 4—5年 周期循環(huán) 庫茲涅茨周期 一種長經(jīng)濟周期。是一種從生產(chǎn)和價格的長期運動中揭示主要資本主義國家經(jīng)濟周期的理論。 繁榮階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)量激增、品種增多，投機者活躍，市場 投機需求 高亍自住需求。房地產(chǎn)慢慢過度到下一個復蘇不增長周期。 房地產(chǎn)價格是由建筑物價格和土地價格共同構(gòu)成。由于房地產(chǎn)外部供給有較強的約束性，易產(chǎn)生供不應求的局面，推動價格進一步上漲，上漲的價格又進一步強化了其他投資者的心理預期，從而形成一種自我增強的正反饋機制。 2023年 2月 3日，同時對首套房和二套房首付比例進行調(diào)整，首套房最低首付比例降至 20%，二套房首付比例進一步由 40%降至 30%。 “買漲不買跌 ”心理不斷強化，投機氣氛日益濃厚，導致了泡沫不斷增多。 房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值 ，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。 房價收入比是房屋價格與居民平均家庭年收入的比值，據(jù)此定義，房價收入比計算公式應為： 30 西安市房屋銷售價格與收入情況數(shù)據(jù)表 （數(shù)據(jù)來源： 《 西安統(tǒng)計年鑒 》 ，西安統(tǒng)計信息網(wǎng)） 03 泡沫測度 31 設住宅售價為 P，居民家庭年收入 Y，銀行住房抵押貸款年利率為 r，貸款期限為 n，首付款比例為 a，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為 k。 03 泡沫測度 34 西安房地產(chǎn)價格虛漲泡沫分析圖 03 泡沫測度 35 由前面分析可知，西安市房價收入比合理范圍為 36 倍，通過對西安市 20232023年房價收入比與合理區(qū)間最小值 3 和最大值 6 進行對比， 20232023年間，西安市房價收入比均處于合理區(qū)間 36 之間，房地產(chǎn)市場并無價格泡沫存在。令商品房空置泡沫系數(shù)在合理范圍的泡沫度大小為零，則可得到 20232023年西安市房地產(chǎn)空置泡沫度數(shù)值如下： 03 泡沫測度 41 房地產(chǎn)開發(fā)投資額是房地產(chǎn)供求狀況最直接的反映，開發(fā)投資額如果超常增長可能意味著房地產(chǎn)投機需求的存在和房產(chǎn)泡沫的形成。 03 泡沫危害 房地產(chǎn)泡沫危害 47 04 引發(fā)政治和社會危機 由于 城市土地 價格持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全，收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使本來就稀少的土地大量 閑置或低效利用 ；房價的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者，大都市圈與地方圈的 資產(chǎn)差距 越來越大，導致社會分配的新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來深刻的社會問題；金融危機下， 犯罪案件 激增從而引發(fā)政
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