房地產(chǎn)市場周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫培訓課件-預(yù)覽頁
【正文】 導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)慢慢過度到下一個復(fù)蘇不增長周期。受一些突發(fā) 利空 性消息戒事件影響，房價急劇下降，炒家驚恐拋售，房地產(chǎn)價格暴跌。 繁榮階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)量激增、品種增多，投機者活躍，市場 投機需求 高亍自住需求。基欽從廠商生產(chǎn)過多時，就會形成存貨，就會減少生產(chǎn)的現(xiàn)象出發(fā)，他在 《 經(jīng)濟因素中的周期與傾向 》 中把這種 2到4年的短期調(diào)整稱之為“存貨”周期，人們亦稱之為“基欽周期”。是一種從生產(chǎn)和價格的長期運動中揭示主要資本主義國家經(jīng)濟周期的理論。第九組 第 9章 房地產(chǎn)市場周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫 Contents 目錄 04 案例不啟示 01 02 房地產(chǎn)泡沫 03 房地產(chǎn)泡沫的測度及危害 3 01 市場周期 房地產(chǎn)市場周期循環(huán) 房地產(chǎn)市場的運行呈現(xiàn)出周期特征，它和其他宏觀經(jīng)濟運行一樣，時而高漲，時而收縮，呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。 4 01 市場周期 周期對比 美國從 1870年開始大約為18—20年 日本基本是 7年 我國香港從 1945年二戓后大致是 7—8年 我國內(nèi)地是 4—5年 周期循環(huán) 庫茲涅茨周期 一種長經(jīng)濟周期。 1923年英國的約瑟夫 各種因素帶勱房價繼續(xù)緩慢回升，市場充滿樂觀情緒，投資者信心飽滿，市場預(yù)期良好， 房地產(chǎn)投資 轉(zhuǎn)而旺盛。 衰退階段 ? 交易量萎縮， 房地產(chǎn)投資 下降，市場悲觀情緒加強。 大蕭條 末期 房地產(chǎn)泡沫 擠出，市場正常需求緩慢增長，政府減少限制性干涉，市場波勱開始平穩(wěn)。P 11 02 特征 是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài) 通常在經(jīng)濟長期增長的背景下發(fā)生的 房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出的陡升陡降的波動狀況，振幅較大 房地產(chǎn)價格波動不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率 特征 房地產(chǎn)泡沫的主要特征 12 02 類型 房地產(chǎn)泡沫的類型 土地價格泡沫由于土地的稀缺性和市場需求的無限性，以及土地市場的投機炒作，將使地價出現(xiàn)虛漲，這稱為土地價格泡沫。 房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，當房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。 交易者預(yù)期房地產(chǎn)資產(chǎn)將來會升值，房地產(chǎn)價格在本期證實了自己價格上升的預(yù)期，于是他們在下一期進一步產(chǎn)生價格繼續(xù)上升的預(yù)期，從而需求增加。如果投機者對房地產(chǎn)價格上漲形成了共同的心理預(yù)期，他們會低價買進高位拋出，房地產(chǎn)價格從而被抬高。 02 成因 21 2023年 9月 30日將一套房首付比例從 30%降低為 25%。 間接依賴 ①其他資金里有 21%來自于購房者銀行貸款 ②施工方墊資 %實質(zhì)上也是房地產(chǎn)企業(yè)的負債，且可能有部分也來自于貸款。在房地產(chǎn)價格不斷上漲的過程中。 目前測度房地產(chǎn)泡沫的方法主要可分為 指標法 、 統(tǒng)計檢驗法 和 理論價格法 三類 統(tǒng)計檢驗法 運用統(tǒng)計分析測度房地產(chǎn)泡沫存在性，當房地產(chǎn)泡沫不存在時，房 地產(chǎn)價格的變化呈現(xiàn)一定規(guī)律，統(tǒng)計分析可找到統(tǒng)計規(guī) 律；當房地產(chǎn)泡沫存在時，房地產(chǎn)價格變化沒有規(guī)律。 房地產(chǎn)泡沫的測度方法 27 房地產(chǎn)泡沫測度 輸入： 輸出： 房地產(chǎn)價格虛漲泡沫 土地價格泡沫 房屋空置率泡沫 房地產(chǎn)投資泡沫 愿景 使命 各模 塊理念 房地產(chǎn)泡沫綜合測度 = 土地價格泡沫 + 房屋空置泡沫 + 房地產(chǎn)投資泡沫 + 房價虛張泡沫 03 泡沫測度 28 房價收入比是以房地產(chǎn)泡沫形成時過度的投機需求為基礎(chǔ)設(shè)計的。 （ 1）房地產(chǎn)價格虛漲 房地產(chǎn)價格虛漲是房地產(chǎn)泡沫形成的直接表現(xiàn)，由于房價上漲預(yù)期以及大量投機需求的存在，房地產(chǎn)市場價格脫離其實際價值飛速上漲，助推了泡沫的膨脹。商品房價格的上漲促進了西安市房地產(chǎn)市場的繁榮，但同時也孕育著房地產(chǎn) 泡沫風險。 因此可將 k 最大值設(shè)定為 25%。因此，一般情況下， 西安市房價收入比合理區(qū)間為 36 倍。 目前，國內(nèi)學者對于房屋空置率的定義還沒有形成統(tǒng)一觀點，計算方法千差萬別。由此可推斷， 2023年到 2023年間，西安市房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)房屋空置泡沫。李木祥 2023年在“中國房地產(chǎn)泡沫研究”中認為，該比值 大于 2小于 3，存在輕微泡沫，大于 3，存在嚴重泡沫。 01 增加房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑企業(yè)的財務(wù)風險 02 導(dǎo)致金融危機 房地產(chǎn)與銀行關(guān)系密切，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中大約 20%~30%是銀行貸款 ；建筑公司對項目 墊付資金 大多也來自銀行貸款；至少一半以上購房者申請了 個人住房抵押貸款 ，一旦泡沫破裂，房價急劇下跌，大量投資可能無法正常收回，銀行信貸風險加大，降低了銀行的抗風險能力，進而引起連鎖反應(yīng)，引發(fā)經(jīng)濟危機。 1997年，泰國的新增空置住宅 85萬套，其中僅首都 曼谷就有 35萬套，空置率高 達 21% 1989年泰國的住房貸款總額為 459億泰銖，到 1996年則超過了 7900億泰銖， 7年里增加了 5倍多。泰國房屋空置率高達 20%，菲律賓為 15%— 20%，印尼為 18%，馬來西亞的數(shù)量也不少 03. 經(jīng)濟衰退 大量企業(yè)停產(chǎn)、倒閉，失業(yè)率大幅上升，對國內(nèi)經(jīng)濟造成了巨大的打擊，東南亞其他國家的經(jīng)濟也出現(xiàn)了嚴重衰退 02. 破壞金融體系 隨東南亞金融危機的爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，泰國房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致產(chǎn)生 400億美元的銀行呆賬，破壞了泰國的銀行業(yè)和金融體系 . 04. 周期長 東南亞國家這一輪房地產(chǎn)泡沫周期中，泰國房地產(chǎn)泡沫自1988年產(chǎn)生到 1997年破滅，歷時
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