房地產市場周期循環(huán)與房地產泡沫培訓課件-全文預覽
【正文】 以消化房地產庫存。同時，房價格也迅速上升， 1988— 1997年金融危機爆發(fā)的 10年間，泰國的土地價格一直快速上升 1997年 4月房地產類股票累積跌幅高達 85%，銀行和金融機構類股票累積跌幅也高達 80%。 03 泡沫危害 房地產泡沫危害 47 04 引發(fā)政治和社會危機 由于 城市土地 價格持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全，收益率最高的資產被大量保有，使本來就稀少的土地大量 閑置或低效利用 ；房價的上漲，房地產持有者與非房地產持有者，大都市圈與地方圈的 資產差距 越來越大，導致社會分配的新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來深刻的社會問題；金融危機下， 犯罪案件 激增從而引發(fā)政治和社會危機。 （ 4）房地產開發(fā)投資泡沫 03 泡沫測度 42 房地產開發(fā)投資與 GDP增長情況表 03 泡沫測度 43 將處于合理區(qū)間的房地產投資泡沫度設為零，則 20232023年西安市房產投資泡沫度數值如表所示： 西安市房地產投資泡沫度數值表 03 泡沫測度 44 通過建立土地價格泡沫、房地產投資泡沫、房屋空置泡沫以及房價虛漲泡沫與房地產泡沫的關系路徑分析模型，對 30 個省市的房地產市場進行統(tǒng)計檢驗，研究結果表明，房地產泡沫四種表現(xiàn)形式與房地產市場泡沫存在著以下內在聯(lián)系： 房地產泡沫 = 房價虛張泡沫 + 土地價格泡沫 + 房屋空置泡沫 + 房地產投資泡沫 （ 5）西安市房地產泡沫綜合測度 03 泡沫測度 45 西安市房地產綜合泡沫度數值圖 如圖 所示， 20232023 年西安市房地產市場經歷了三個階段， 20232023年西安市房地產市場泡沫度均小于 0，并無泡沫存在， 20232023 年間，房地產綜合泡沫度大于 0，西安市房地產市場存在泡沫，但泡沫程度并不明顯， 202 2023 與 2023 年，房地產綜合泡沫度較大，西安市房地產市場存在明顯泡沫， 2023年綜合泡沫度為 ，房地產泡沫程度最大。令商品房空置泡沫系數在合理范圍的泡沫度大小為零，則可得到 20232023年西安市房地產空置泡沫度數值如下： 03 泡沫測度 41 房地產開發(fā)投資額是房地產供求狀況最直接的反映，開發(fā)投資額如果超常增長可能意味著房地產投機需求的存在和房產泡沫的形成。從理論上講， 空置率 =空置面積 /全部商品房存量 ，實際分析中比較常見的空置率計算方法主要有以下三種： 第一，空置率 =累計空置面積 /當年施工面積， 第二，空置率 =累計空置面積 /近三年竣工面積， 第三，空置率 =空置面積 /當年竣工面積。 03 泡沫測度 34 西安房地產價格虛漲泡沫分析圖 03 泡沫測度 35 由前面分析可知，西安市房價收入比合理范圍為 36 倍，通過對西安市 20232023年房價收入比與合理區(qū)間最小值 3 和最大值 6 進行對比， 20232023年間，西安市房價收入比均處于合理區(qū)間 36 之間，房地產市場并無價格泡沫存在。 2023 年 10 月，銀監(jiān)會發(fā)布通知明確購買 90 平米以下商品住房首付比例由原先的 20%提高至 30%。 房價收入比是房屋價格與居民平均家庭年收入的比值，據此定義，房價收入比計算公式應為： 30 西安市房屋銷售價格與收入情況數據表 （數據來源： 《 西安統(tǒng)計年鑒 》 ，西安統(tǒng)計信息網） 03 泡沫測度 31 設住宅售價為 P，居民家庭年收入 Y，銀行住房抵押貸款年利率為 r，貸款期限為 n，首付款比例為 a，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為 k。此次將以收入比來測度房地產泡沫。 房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值 ，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。該 類方法主要包括方差界檢驗、設定性檢驗和單位根 協(xié)整 檢驗等具體方法。 “買漲不買跌 ”心理不斷強化，投機氣氛日益濃厚，導致了泡沫不斷增多。 因此，開發(fā)資金中大致有約 65%左右的資金是依賴于銀行體系的，明顯超過 40%的國際通行標準，具有比較大的不穩(wěn)定性。 2023年 2月 3日，同時對首套房和二套房首付比例進行調整，首套房最低首付比例降至 20%，二套房首付比例進一步由 40%降至 30%。在非理性預期和“羊群效應”的作用下，投機者和資金大量涌入房地產市場，導致需求量急劇增加，進一步推動房價上漲，從而吸引后繼投機者和資金的進入，甚至使投機需求取代真實需求成為市場主體，形成惡性循環(huán)。由于房地產外部供給有較強的約束性，易產生供不應求的局面，推動價格進一步上漲，上漲的價格又進一步強化了其他投資者的心理預期，從而形成一種自我增強的正反饋機制。 土地價格泡沫 房價虛漲泡沫 房屋空置泡沫 房地產投資泡沫 13 02 成因 土地的有限性和稀缺性 1 投資預期 2 過度投機 3 金融自由化和寬松的貨幣政策 4 信息不對稱 5 房地產泡沫的成因 14 基礎 直接助燃劑 土地稀缺性 投機需求膨脹 金融機構過度放貸 直接誘因 02 成因 15 ⑴ 土地的有限性和稀缺性 由于土地資源的稀缺性、壟斷性、不可再生性，以及房地產開發(fā)周期長，從短期看，它的供給缺乏彈性。 房地產價格是由建筑物價格和土地價格共同構成。金德爾伯格認為： 房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者 隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1