房地產(chǎn)市場周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫培訓(xùn)課件(存儲版)
【正文】 治和社會危機(jī)。印度尼西亞歷時 8年，馬來西亞歷時約 7年 案例一 泰國：亞洲金融危機(jī)刺破泡沫 53 舉 成 措 效 01. 降價去庫存 降低地價以消化房地產(chǎn)庫存。 大量外國資本進(jìn)入東南亞其他國家的房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機(jī) 房地產(chǎn)市場泡沫形成原因 案例一 泰國：亞洲金融危機(jī)刺破泡沫 52 危害 01. 樓宇閑置 房地產(chǎn)日益暴露嚴(yán)重的供過于求現(xiàn)象，大量樓宇閑置。并且房地產(chǎn)開發(fā)大量依賴 負(fù)債經(jīng)營 ，一旦泡沫過多，銀行貸款收緊，企業(yè)資金鏈條斷裂，風(fēng)險加劇。 （ 3）房地產(chǎn)空置泡沫 03 泡沫測度 39 西安市房地產(chǎn)空置泡沫測度 03 泡沫測度 40 2023年 2023年西安市房屋空置泡沫度數(shù)值表（單位 %） 除 2023年、 2023年、 2023年以及 2023年空置泡沫系數(shù)低于 5%之外，其余年份西安市商品房空置泡沫系數(shù)均處于 5%14%的合理范圍內(nèi)。首付款比例為 30%時，房價收入比的最大值和最小值分別為 、 。房屋均價雖然個別年份有所波動，但總體呈上升趨勢， 2023 年西安市房屋平均價格僅為 元， 2023 年為每平米 元， 2023 年上漲到每平米 6543元。根據(jù)計 算房地產(chǎn)理論價格的思路不同，分為收益還原法、邊際收 益法和市場供求法。 02 成因 24 ⑸ 信息不對稱 ①信息不對稱容易誘發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)過度 大量國內(nèi)資本和國際游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，制造了虛假的需求信息，引發(fā)了虛假的市場繁榮，推動房地產(chǎn)價格非理性上漲。 02 成因 20 2023年個人住房貸款迅猛攀升，脫離了 2023年以來的平穩(wěn)軌道，新增個人購房貸款 ，占全年住宅銷售額的比例為 37%，相比 2023年（ 25%）和 2023年（ 28%），大幅上升。 02 成因 16 2023年 10大典型城市土地成交建筑面積增幅排名 2023年 10大典型城市土地成交均價增幅排名 02 成因 17 ⑵ 投資預(yù)期 交易者對房地產(chǎn)價格的預(yù)期能在一定程度上影響需求。 簡單來講，是指房地產(chǎn)市場價值偏離其基礎(chǔ)價值的持續(xù)上漲的過程與狀態(tài)。 蕭條階段 ? 房價和租金持續(xù)下降，交易量銳減， 空置率 居高丌下，大量房地產(chǎn)商破產(chǎn)。房價開始回升，少數(shù)投機(jī)者入市，市場 交易量 增加 空置率 下降。 房地產(chǎn)周期循環(huán)：是指所有類型房地產(chǎn)的總收益率的重復(fù)但丌規(guī)則的波勱。（ 18—20年） 朱格拉周期 是針對資本主義經(jīng)濟(jì)中一種為期約 10年的周期性波動而提出的理論。政府開始出臺政策限制 炒房 ，投機(jī)熱情繼續(xù)旺盛，自住需求者基本退出市場，實(shí)際上已經(jīng)是有價無市。 擴(kuò)張 收縮 7 01 市場周期 房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的階段劃分 房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的各階段市場表現(xiàn)圖 8 01 市場周期 總結(jié) 房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)類似，繁榮和蕭條會交替出現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場繁榮時期，常常會出現(xiàn)市場是否存在泡沫的激烈爭論。地價泡沫引起房價泡沫，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。在這種正反饋刺激下，房地產(chǎn)價格與其市場基本價值之間的正向偏離，房地產(chǎn)價格逐漸單邊上揚(yáng)，最終產(chǎn)生泡沫并促成泡沫的膨脹。一線城市首付比例略高，但相比 2023年初也大幅下降。 ② 信息不對稱容易誘發(fā)銀行業(yè)的逆向選擇和道德風(fēng)險問題 在信息不對稱下，由于金融體制的不健全，在信貸市場上風(fēng)險偏好型的房地產(chǎn)商和投資者獲得了較多貸款，導(dǎo)致逆向選擇產(chǎn)生；銀行盲目追求市場份額信貸規(guī)模，忽略對借款企業(yè)和個人的資信審查，低估了投資項目潛在的風(fēng)險，大量銀行資金的介入，加快房地產(chǎn)價格的膨脹和泡沫的產(chǎn)生。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實(shí)際支付能力的上漲。則貸款總額應(yīng)等于 P(1?a) ,根據(jù)銀行房地產(chǎn)抵押貸款等額本息還款計算公式 居民還款總額為： 則房價收入比為： 03 泡沫測度 32 首付款比例為 20%時西安市房價收入比 首付款比例為 30%時西安市房價收入比 03 泡沫測度 33 銀行個人按揭貸款期限一般不超過 30 年，因此設(shè)定貸款年限的上限為 30 年，西安市住房公積金貸款利率為 %%，購房商業(yè)貸款利率為 7%8%， 因此，我們?nèi)≠J款利率變化區(qū)間為 4%8%進(jìn)行運(yùn)算。20232023 年西安市房價收入比值均大于合理區(qū)間最大值，由此可以推斷，該階段西安市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格虛漲泡沫。 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率與 GDP增長率之比是用來衡量虛擬經(jīng)濟(jì)相對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長速度的動態(tài)指標(biāo)之一 ，該指標(biāo)可以用來衡量房地產(chǎn)投資泡沫度，指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫程度越大。 03 泡沫危害 房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資房地產(chǎn)有 更高的投資回報率 ，大量的資金流入房地產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)性的企業(yè)缺乏足夠資金；高房價使得居民不得不壓縮其他方面的消費(fèi)支出，從而使 消費(fèi)結(jié)構(gòu)畸形 ，同時會抑制其他消費(fèi)需求對相關(guān)行業(yè)的拉動作用，進(jìn)而造成生產(chǎn)，消費(fèi)危機(jī)。1998年 ,泰國政府宣布降低首都曼谷和其他部分地區(qū)的官方參考地價 ,下降幅度高達(dá) 45% 03. 住房融資創(chuàng)新 泰國政府住房銀行引入專門的住房融資方案 ， 促進(jìn)購房需求，協(xié)助政府搞活房地產(chǎn)業(yè)，刺激危機(jī)后的經(jīng)濟(jì)增長 02. 稅費(fèi)優(yōu)惠 政府陸續(xù)推出了各種支持措施如降低手續(xù)費(fèi)率、個人房地產(chǎn)貸款利息可抵扣應(yīng)納所得稅和降低房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅等，加上貸款利率大幅降低，泰國房地產(chǎn)市場需求得以釋放 。很多國際投資基金已經(jīng)撤出泰國，房地產(chǎn)價格也迅速下跌， 1997年下半年縮 水 30%，房地產(chǎn)泡沫最終
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