【正文】 ※ 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。 3/2/2023 12 ※ 預(yù)售價(jià) 預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的 不計(jì)樓層、朝向，以 2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷(xiāo)售，即以均價(jià)作銷(xiāo)售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。爛尾 的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷(xiāo)售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。 3/2/2023 7 ※ 內(nèi)銷(xiāo)房 內(nèi)銷(xiāo)商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷(xiāo)售許可證的房屋，內(nèi)銷(xiāo)商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。一些無(wú)房 的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里 有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新 房；而那些住房富余戶，也能賣(mài)掉自己的多余住 房換取收益。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。 ※ 使用權(quán)房 使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 ※ 公房 公房也稱(chēng)公有住房，國(guó)有住宅。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。 3/2/2023 6 ※ 期房 期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。 ※ 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 3/2/2023 9 ※ 城市居住區(qū) 城市居住區(qū)一般稱(chēng)居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 ※ 基價(jià) 基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。 ※ 一次性買(mǎi)斷價(jià) 一次性買(mǎi)斷價(jià)是指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。例如，在 1萬(wàn)平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為。 開(kāi)間 5米以上，進(jìn)深 7米以上的大開(kāi)間住宅可為住戶提供一個(gè) 4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開(kāi)間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 ※ 竣工面積 竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。 ※ 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理總稱(chēng) ※ 其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。 ※ 發(fā)展商 發(fā)展商是指策劃開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司 。在目前情況下，為了搞活國(guó)有企業(yè)，土地管理部門(mén)對(duì)其土地入股有一個(gè)確認(rèn)價(jià)，這個(gè)價(jià)不一定就是合作經(jīng)營(yíng)或合作開(kāi)發(fā)雙方所認(rèn)可的價(jià)格。若今后按市場(chǎng)價(jià)格水平補(bǔ)交價(jià)款時(shí)，贏余就應(yīng)放在市場(chǎng)交易價(jià)里。 單位按職工工資的一定比例 ， 為職工交存住房公積金 ， 實(shí)質(zhì)是把低工資時(shí)單位用于住房實(shí)物分配的工資 ， 以貨幣形式分配給職工 ，從而達(dá)到轉(zhuǎn)換住房分配機(jī)制的目的 。 ※ 結(jié)構(gòu)面積 住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。 ※ 解困房 指在實(shí)施 安居工程 之前或未實(shí)施安居工程的各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難 ，專(zhuān)門(mén)修建用于解決住房困難戶和擁護(hù)戶而修建的住房 。 智能化大廈又簡(jiǎn)稱(chēng)為 3A建筑 ， 即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng) （ BAS） ， 辦公自動(dòng)化系統(tǒng) （ OAS） 通信自動(dòng)化系統(tǒng) （ CAS） ， 其中 BAS中應(yīng)包含 FAS和 SAS兩大系統(tǒng) ， 故也有稱(chēng)智能化大廈為 5A建筑的 ， 即消防自動(dòng)化系統(tǒng) FAS） ,保安自動(dòng)化系統(tǒng) （ SAS） 。房地產(chǎn)抵押貸款 ， 按貸款對(duì)象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開(kāi)發(fā)抵押貸款 、 房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款 、 購(gòu)房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計(jì)息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款 、 浮動(dòng)利率房地產(chǎn)抵押貸款 、 可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款 。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。 這類(lèi)房屋不是通過(guò)市場(chǎng)獲得 ， 是一種準(zhǔn)商品房 。 除獨(dú)立使用的空間外 ， 公用部位 、 公用設(shè)施 、 公共用房等也是其重要組成部分 ， 因此 ，按 套 或 單元 銷(xiāo)售的商品房面積應(yīng)為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分之和 。 這類(lèi)房屋不帶有政府行為 ，只是開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo) ， 對(duì)自己在城市遠(yuǎn)郊修建的交通不便的商品房實(shí)行低價(jià)銷(xiāo)售 。 銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段 。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。 3/2/2023 51 ※ 環(huán)保小區(qū) 即注重環(huán)境保護(hù)的小區(qū) 。 3/2/2023 52 ※ 商品房房?jī)r(jià)的構(gòu)成 大體上講 ， 商品房?jī)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和 。 房產(chǎn)出售價(jià)格 （ 房?jī)r(jià) ） 的擬定也要以上述原則來(lái)加以計(jì)算 。 按國(guó)家規(guī)定 ， 對(duì)于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的 30％ ， 小區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對(duì)環(huán)境污染的控制與防范 ， 如垃圾處理 、 水源水質(zhì) 、 消除擾人噪音等等 。 建筑面積 指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為： 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積＋墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積） 套內(nèi)墻體面積＝ 1／ 2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 說(shuō)明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積。 ※ 質(zhì)押貸款方式 質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國(guó)庫(kù)券 、 國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券 、 金融債券 、 AAA級(jí)企業(yè)債券 、 銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有 ， 貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式 。 ※ 三通一平 指房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求 ，內(nèi)容包含水通 、 電通 、 路通和平整場(chǎng)地 ， 是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開(kāi)發(fā)的最低法定要求 。 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套內(nèi)的使用面積 、 套內(nèi)墻體面積 、 陽(yáng)臺(tái)建筑面積 。 3/2/20