【正文】 規(guī)律三：全面整合政府及社會資源 由借鑒到應(yīng)用 啟示一：新品類與新板塊不謀而合 保利心語作為保利系列中的新品類，具備一定的朝氣活力，與項(xiàng)目所處的新興區(qū)域氣質(zhì)不謀而合 啟示二：做區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者而非追隨者 定義片區(qū)新概念，以保利品牌的高度、項(xiàng)目的綜合品質(zhì)占據(jù)強(qiáng)勢 啟示三：整合各方資源，炒作、提升高效化 這還是一片未被標(biāo)明價值的板塊，但種種跡象已經(jīng)指明了它的未來高度。 在中國，居住在保利，成為一種潮流，一種品味 在沈陽，政府要員、國家干部、城市精英 …… 總是把入住保利當(dāng)成榮耀 保利的高度，正是支撐本項(xiàng)目物業(yè)的 第三大優(yōu)勢 身份感 SWOT分析 優(yōu)勢支撐點(diǎn) 描述 對臵業(yè)者的意義 品牌、品質(zhì)支撐 “保利”品牌認(rèn)可度在全國較高 它是身份的彰顯，榮耀一生 生態(tài)、健康支撐 緊鄰森林公園，空氣清新，運(yùn)動長伴 百年健康，下一代茁壯成長 位臵不可復(fù)制性 森林公園周邊土地有限，本案集綠肺、交通、品牌，升值空間大。 亮點(diǎn) 描述 健康 生態(tài)、未來人文氣息濃郁、自身綠化較高 戶型 戶型配比合理，除部分產(chǎn)品近電梯外，其它產(chǎn)品戶型規(guī)劃較合理 品牌 保利品牌號召力 淡點(diǎn) 描述 景觀 園區(qū)景觀缺乏特色 產(chǎn)品 產(chǎn)品形式單一 商業(yè) 商業(yè)街規(guī)劃形式老化 基本優(yōu)化方法 優(yōu)者更優(yōu) 強(qiáng)化亮點(diǎn)，不斷升華放大，使亮點(diǎn)成為焦點(diǎn) 通過產(chǎn)品品牌的強(qiáng)度，提升產(chǎn)品力的最后支撐力度 通過物業(yè)、綜合品質(zhì)的強(qiáng)化引導(dǎo)，以及營銷手段的創(chuàng)新，彌補(bǔ)不足 轉(zhuǎn)化劣勢 通過銷售策略改善產(chǎn)品與景觀單一的不利影響 通過改進(jìn)商業(yè)規(guī)劃，提升產(chǎn)品持續(xù)競爭力 我們的產(chǎn)品與保利 縱向之比 —— 與保利各大品類比較 保利系列產(chǎn)品總結(jié) 純住宅系列 保利心語花園 保利花園 保利百合花園 保利上林灣 保利香檳花園 保利香檳花園 保利西子灣 保利今利園 保利湘府文苑 別墅系列 保利十二橡樹莊園 保利高爾夫花園 保利閬峰云墅 豪宅系列 保利康橋 保利東灣 保利國賓上院 寫字樓系列 保利豐興廣場 保利文化大廈 綜合體系列 保利五月花 我們的產(chǎn)品與保利 縱向之比 —— 與保利各大品類比較 從保利開發(fā)的全國戰(zhàn)略來講，在一線城市更注重別墅、豪宅、商業(yè)、綜合體的開發(fā)，在二線城市主要以開發(fā)住宅社區(qū)為主。 西部目前基本情況 雙城化：市區(qū)與西部相當(dāng)于兩座同時快速發(fā)展又互為依賴的城 雙向化：從市區(qū)向西發(fā)展，從鐵西向西發(fā)展，快速發(fā)展互相碰撞 這個區(qū)域處于兩個區(qū)域聯(lián)通的黃金走廊上的黃金分割點(diǎn)，同時受到兩個快速發(fā)展區(qū)域的積極影響。 楔子 我們需要了解這個項(xiàng)目，了解并不是簡單的數(shù)據(jù)堆疊，而是核心價值點(diǎn)的梳理 …… 壹 〃 抽絲剝繭 〃 項(xiàng)目分析／ 貳 〃 箭射靶心 〃 項(xiàng)目定位／ 叁 〃 群體寫真 〃 客戶畫像肆 〃 有的放矢 〃 營銷思路／ 伍 〃 感染力量 〃 企劃推廣／ 陸 〃 販賣硬件 〃 營銷策略 關(guān)于產(chǎn)品理解 即便有一些小小的瑕疵， 也會是維納斯的臂膀，成為獨(dú)特的優(yōu)勢。 這條黃金分割帶會成為未來沈陽的西部城市副中心 我們的區(qū)域特質(zhì) 完美的生態(tài) 保利心語系列在保利全國各大產(chǎn)品中屬于普通住宅類產(chǎn)品，客群定位以大眾鋼性需求為主，形象定位走溫馨舒適形路線。 市內(nèi)森林附近產(chǎn)品的稀缺必使其升值空間大于其它產(chǎn)品 文化氛圍支撐 “五館一場”，文化氣息日益濃厚 利于自身和下一代的陶冶情操 建筑質(zhì)量支撐 保利的實(shí)力、信譽(yù)及 16年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)保證了建筑的質(zhì)量 減少了許多臵業(yè)后面臨的房屋質(zhì)量問題 物業(yè)支撐 保利自己的物業(yè)為購房者提供了最好的服務(wù)平臺 便捷了日常生活；提高了居住的安全系數(shù)與小區(qū)環(huán)境指數(shù) 劣勢全城對比 描述 對開發(fā)商的影響 交通匱乏 出行不便 對于無車族來講，在地鐵未開通之前有所不便 周邊配套匱乏 現(xiàn)有配套還不足以滿足人們的日常生活需要 區(qū)域成熟需要時間孕育，會影響本案吸納力 園區(qū)景觀一般 兵營式排列，景觀單一，沒有體現(xiàn)大盤的景觀特色。區(qū)域內(nèi)尚無品牌強(qiáng)勢，保利進(jìn)駐，既是劃定一個新時代的開始，又是引領(lǐng)生活方向的一次潮流遷移。 臵業(yè)偏好：追求生活品質(zhì)與居住空間的高效利用。 2. 從成交比例上分析，本地改善型和以鐵西為主要工作地之一的客群是本項(xiàng)目的主力成交客群，其成交比例為 60％左右。新家 妝 —— 包裝 □本案的推廣重心在于“包裝取勝”，通過 浪漫的 包裝情調(diào)、小資 主題 和視覺感染，營造一種濃濃的溫馨、浪漫的時尚生活 理念 和小資 生活 狀態(tài)。 。 ? 是保利生活觀念的倡導(dǎo)者和傳播者。 一桿秤：定價原則 低開上揚(yáng) ?低開高走，低價打響市場，短期內(nèi)迅速形成熱銷氛圍，項(xiàng)目整體利潤的實(shí)現(xiàn)應(yīng)在整盤，在熱銷的基礎(chǔ)上提價，更能凸顯項(xiàng)目價值。 蓄水爆破點(diǎn) 發(fā)起目標(biāo)客群的關(guān)注話題，制造一場生活的炒作！ 在蓄水高峰中 保利心語開盤！ 開盤期（ 9月） 雙盤聯(lián)動 定向爆破 雙管齊下，共為保利 案場互動，實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 針對客群，變換策略 專業(yè)出擊，實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 體驗(yàn)營銷貫穿我們整個營銷過程 …… 品牌館開放、樣板間開放 強(qiáng)銷期（ 10—— 12月） 媒體 高度配合，鋪開最大覆蓋面。 ? 易居會對客戶類別進(jìn)行的專業(yè)化管理 ,每年舉行全國性的物業(yè)推薦聯(lián)合會 ,為中高檔公寓、辦公、商業(yè)、酒店式公寓等各類投資型物業(yè)創(chuàng)造數(shù)百個成功營銷的經(jīng)典神話，提供了強(qiáng)大的客源支持 ,積累了豐富的操作案例。 其中行銷組專門負(fù)責(zé)來電的接聽、記錄、主動的客戶電話邀約和負(fù)責(zé)來訪客戶的接待及商務(wù)談判；是銷售案場的主力團(tuán)隊(duì)； 簽約客服組是專門負(fù)責(zé)成交客戶的合同簽約、貸款資料收集和客戶后期服務(wù)等相關(guān)工作。 □整體推廣主線皆圍繞“ 浪漫 〃 真情 ”進(jìn)行展開，廣告調(diào)性、道具制作、 SP活動，渲染出濃厚的“心語”特色，使體驗(yàn)營銷貫穿全程，發(fā)揮得淋漓盡致。 新感受，一切唯新可表 關(guān)鍵詞 產(chǎn)品標(biāo)簽 一座會呼吸的浪漫之城。 4. 各戶型所對應(yīng)的成交客群對本項(xiàng)目的目標(biāo)客群的涵蓋度不同，但其大致比例與整體項(xiàng)目出入不大。 臵業(yè)偏好：喜歡個性新奇元素的設(shè)計(jì)。 —— 新樂居板塊（暫定） 新板塊、新活力、新希望 重心所在：定義板塊新概念 區(qū)域軸心 〃 榜樣住宅 目的性：由領(lǐng)跑區(qū)域，而領(lǐng)跑鐵西 標(biāo)志性：在超越對手之后，繼續(xù)超越自己 在這個新