【正文】 款、技術(shù)規(guī)范、圖紙及其他有關(guān)文件后，我方愿以開標一覽表中的投標報價并按招標文件要求承包上述項目并修補其任何缺陷。 投 標 文 件 標書編號： 項目名稱： 物業(yè)管理 投 標 人：深圳市 有限公司 二○○八年十一月 目 錄 一、法定代表人證明書 ................................................ 4 二、投標文件簽署授權(quán)委托 書 .......................................... 5 三、投標函 .......................................................... 6 四、投標人情況介紹 .................................................. 7 五、開標一覽表 ...................................................... 9 六、物業(yè)管理費構(gòu)成明細報價 ......................................... 10 七、物業(yè)管理方式、運作程序方案及實施文件 ........................... 11 第一章 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 ................................... 11 （一） 項目概況 ................................................ 11 （二） 管理設(shè)想 ................................................ 11 （三）管理目標 ................................................. 12 （四）管理措施 ................................................. 13 第二章 管理方式、工作計劃 ....................................... 15 （一）管理方式 ................................................. 15 （二）工作計劃 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 如果我方中標，我方將按照規(guī)定提交上述總價 10 ％由具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體企業(yè)出具的履約擔保書作為履約擔保，共同地和分別地承擔責任。 六、物業(yè)管理費構(gòu)成明細報價 （單位：元 /月） 管理費構(gòu)成測算 序號 項 目 費用 1 人工費用（含管理人員、保安員、保潔員、綠化工、廚師等各類人員費用） 2 行政費用 3 節(jié)日裝飾 4 房屋維護 5 公共設(shè)施維修 6 公共設(shè)備維修 7 治安保衛(wèi)費 8 清潔衛(wèi)生費用 9 綠化費用 10 折舊費用 11 管理酬金 12 其他 13 稅金 每月合計 全 年合計 七、物業(yè)管理方式、運作程序方案及實施文件 第一章 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 （一） 項目概況 美術(shù)館是集美術(shù)展覽、美術(shù)品收藏和美術(shù)培訓(xùn)教育等功能為一體的公共文化設(shè)施。作為做好物業(yè)管理服務(wù)工作的重要前提，我們的人才培養(yǎng)目標是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊伍?！叭馈苯Y(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合。 實施“質(zhì)量、成本雙否決”運行機制 我司結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)特性，全面推行“質(zhì)量、成本雙否決” 機制。 管理體系的全面整合和提升 社會的環(huán)境時時在變，需求亦時時在變，始終沿用舊有的管理模式和服務(wù)方式是無法滿足業(yè)主不斷增長的服務(wù)需求的要求的。管理處組織架構(gòu)圖如下： 管理處 業(yè)主單位 （ 3）管理處組織架構(gòu)說明 1）管理處內(nèi)部采取直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。 2）通過合理的報酬體系設(shè)計，完善的績效管理與考評，嚴格的獎懲體系，真正做到獎懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護員工長期的工作熱情及動力。 ? 負責初審承包方、分供方，審批場館管理服務(wù)公開文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。 ? 負責協(xié)調(diào)處理客戶投訴、報修事宜。對一般外來訪問、辦事人員，建立詢問登記制度。 （ 3）通過對員工進行考核，以了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。三個月試用期滿后，經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)正。我們將采用管理處主任全權(quán)負責的直線職能管理方式，各項目組本著精干、高效的原則設(shè)置崗位，一方面保證管理人員工作負荷的飽滿，另一方面避免各崗位職責的交叉，做到“人人有事做，事事有人管”。對偏離服務(wù)標準的行為及時糾正，避免管理失控。通過公司質(zhì)量管理部等相關(guān)職能部門、管理處主任、的多種途徑、多種方式對管理處管理人員進行日常工作的績效考核。 區(qū)內(nèi)各項管理工作必須建立檔案資料，依照“采取的管理方式”中制定的規(guī)范程序，逐一建檔，形成標準化、制度化的檔案管理體系。 所以，玻璃幕墻的維護是建筑物管理的一個重點。 4)加強建筑物地基 、地面和勒腳等飾面的維護工作，做好防損管理工作，及時修補損壞的飾面等。 ? 重點管理之五：裝飾材料的養(yǎng)護 對策： 1)了解掌握 美術(shù)館各種裝飾材料的使用和維護特性。雙電源柜 (箱 )“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動表》； c. 按 《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告上級，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。 給排水設(shè)備 a. 每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視給排水設(shè)備設(shè)施； b. 定期對各哦排水設(shè)備設(shè)施進行打掃、清潔。 雨污水總管 ? 對屋面雨水總管，污水總管進行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落 每季一次 ? 對污水總管出墻管進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。 每周一次 圍欄、大門 ? 檢查圍欄、大門門腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實。 每月一次 （三）機電設(shè)備設(shè)施管理 機電設(shè)備作為美術(shù)場館的運作核心，設(shè)備管理的好壞直接影響到美術(shù)場館功能的發(fā)揮。 4 每季保養(yǎng) 低壓配電柜（箱）內(nèi)元件、母線及抽屜清潔（每兩季一次）。 3 運行 250小時或一年一次 更換機油、冷卻水、三濾 冷卻水必須加入防銹防凍液。 水泵運行正常，無異常噪聲和振動，出口壓力正常，電流正常。 保安監(jiān)控畫面清晰；錄象效果良好。 開關(guān)門動作靈活，無異響；警鐘及對講機、各類安全開關(guān)和剎車限速裝置有效；。 （ 2）嚴格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。 安全管理工作要點 日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、外圍、廣場巡視檢查、車輛疏導(dǎo)等。 3)遇有運輸車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。 5)定時巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。 6)接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。 配合開展重大活動及其它相關(guān)工作 遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。 臉：干凈、淡妝、無胡須。 茶水供應(yīng)及時，于客人左后側(cè)續(xù)茶。 ? 服務(wù)培訓(xùn) 請禮儀專家授課，傳授禮儀禮節(jié)知識。 體：無體味。 照顧意識：必要時對長者進行攙扶。 （二）車輛交通管理 對停車場的管理，應(yīng)突出以下幾個方面： 制定切實可行的管理制度及運行方案 我公司進駐現(xiàn)場后，首先進行調(diào)查模底，合理規(guī)劃地面停車場的使用管理，防止亂停、亂放。 （ 4）巡視檢查工作要點 1)勤巡邏，細觀察，不放過任何一處非正常點。 4)引導(dǎo)前來學(xué)習、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。 2)嚴格按崗位職責要求履行任務(wù)。 通常按休息班 30%的人員比例可以外出，每次時間不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。 消防功能有效；電源總開關(guān)無發(fā)熱、無異響。 抽樣合格率為 100%。 進行全面地清洗消毒。 斷路器清潔；電纜接點牢固；發(fā)電機手動自動正常。 5 每年保養(yǎng) 高壓配電柜內(nèi)元件、母線、變壓器及抽屜清潔；母線排壓接緊固；檢測變壓器和各元件各支路的絕緣電阻和接地體的接地電阻。在保障用戶需求的前提下，制定完善的維護保養(yǎng)計劃和節(jié)能降耗措施，以提 高設(shè)備使用效率，降低運行成本，延長設(shè)備壽命。 每年一次 地面停車位 ? 檢查地面平整，無積水、進出無阻礙，停使用功能良好。 每季二次 ? 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆。 （二）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施方案 一層大廳 ? 對大廳的玻璃落地門進行巡檢養(yǎng)護：每周一次； ? 落地門開啟靈活，自動定位正確，關(guān)閉速度在 3s～ 15s 范圍內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象； ? 落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕； ? 落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配 件齊全，安裝牢固。 消防設(shè)備 （ 1）日常巡視 a. 維修工每日一次巡視消防設(shè)施設(shè)備，設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告機電設(shè)備主管，并排除異常和故障； （ 2） 定期檢查 a. 由設(shè)備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》； b. 由機電設(shè)備主管組織，并由保安主部、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；送風、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。 3)定期進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對進口的黑色大理石日常重點檢查，定期清潔、維護，更要注意在清潔、維護中，要使用適當?shù)乃巹?，禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護材料和工具。 2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質(zhì)量保持一致。 2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質(zhì)量保持一致。 定期進行房屋查勘，確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。針對 美術(shù)館的物業(yè)管理形式，做到每一項管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳實記錄，計算機系統(tǒng)對原始文件資料進行管理，完善檔案管理工作，從物業(yè)管理的角度記錄每一個住宅單元的生活檔案，配備專職檔案管理人員，建章立制，對所有檔案資料進行嚴格的、科學(xué)的、集中的管理。我們強調(diào)一個上級的原則，并在管理處內(nèi)部建立逐級向上負責的垂直指揮系統(tǒng)。 倡導(dǎo)合理授權(quán)，在業(yè)主面前，每個員工都是管理處主任。所有培訓(xùn)課程結(jié)束后均進行考核、評價，并歸檔管理。強調(diào)將理論應(yīng)用到實踐工作中。 （ 9）保潔工 ? 對保潔主管負責，認真執(zhí)行各項管理制度； ? 認真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔； ? 在主管帶領(lǐng)下，認真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。 ? 負責代收公用事業(yè)費、有線電視費；代訂境外報刊雜志及代購純水、訂購員工盒飯等事宜。 ? 完成公司交辦的其他任務(wù)。同時對積極上進，追求自我提升的員工，給他們提供培訓(xùn)再教育的機會，隨著企業(yè)的發(fā)展，使員工的自身能力不斷提高，盡可能創(chuàng)造條件滿足員工自我價值實現(xiàn)的愿望。 3）要求管理處管理維修人員素質(zhì)高，一人多職，一專多能，最大限度地壓縮人員定編數(shù)量。 致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進 樓宇管理的一個重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護。我們將把這一套運行機制用于該場館的管理實踐中，力求在“服務(wù)質(zhì)量”和“成本控制”之間找到更準確的結(jié)合點，以提供“質(zhì)優(yōu)價廉”的服務(wù)產(chǎn)品。 （ 2）軟件建設(shè) 創(chuàng)建高檔次的文化場館，軟件建設(shè)比硬件構(gòu)成更為重要、更為艱巨。對于 美術(shù)館這樣一個精英薈萃的項目而言， 物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度是沒有止境的。 （二） 管理設(shè)想 根據(jù)文化場館物業(yè)管理的自身運作規(guī)律，針對 美術(shù)館目前的實際情況，我們經(jīng)過初步綜合分析，認為在對該物業(yè)的管理服務(wù)工作中應(yīng)著重抓好如下幾項 工作： 高標準、高水平管理的措施 （ 1）建立和實施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系