【正文】 3體育俱樂部m214合計(jì)m2 吊一層體育配套用房面積明細(xì)表③一層平面圖擁有32個(gè)標(biāo)準(zhǔn)乒乓球場(chǎng)地、2個(gè)臺(tái)球活動(dòng)室及相關(guān)設(shè)備用房。此外，在成立國(guó)有控股的管理公司的同時(shí)，我們建議引進(jìn)職業(yè)化管理經(jīng)理，以公司董事為核心，職業(yè)化管理經(jīng)理為骨干，建立有效的管理團(tuán)隊(duì)。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目第，第五年由于發(fā)生場(chǎng)地翻修費(fèi)用，（其中：），第7年開始虧損減少，第8年由于發(fā)生田徑場(chǎng)翻修，（其中：田徑場(chǎng)翻修費(fèi)用250萬元），（其中：），第111，（其中：）。重慶市江北石子山體育公園 目錄目錄第一章 總論 1 1 2 2第二章 項(xiàng)目情況分析 4 4 10第三章 國(guó)內(nèi)外體育館運(yùn)營(yíng)模式分析 11 11 13 15第四章 基礎(chǔ)模式確立 23 23 24 25第五章 體育場(chǎng)館價(jià)格調(diào)查分析 26 26 27 27 33第六章 體育場(chǎng)館使用狀況分析 34 34 35第七章 商業(yè)及車庫租金分析 38 38 38 39 40 40 42第八章 收入測(cè)算 44 44 46 47 48 49 49 50 51 52 53第九章 成本測(cè)算 57 57 6安保費(fèi)用 64 64 65 66 66 66 70第十章 盈虧分析 712重慶市江北石子山體育公園 第一章 總論第一章 總論：江北區(qū)石子山體育公園：重慶市江北國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司石子山體育公園位于江北區(qū)石馬河街道石子山村原磨盤山、孫家灣、吳家灣和堰塘灣社處，地理位置優(yōu)越，交通便捷，總占地325畝，停車位690個(gè)。建議為保證本項(xiàng)目商業(yè)與體育場(chǎng)館協(xié)調(diào)統(tǒng)一的統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)，體育場(chǎng)館的 “企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式”是較優(yōu)的選擇。75重慶市江北石子山體育公園 第二章 項(xiàng)目情況分析第二章 項(xiàng)目情況分析 m2（約325畝）， m2，（含有預(yù)留體育館建設(shè)規(guī)模1100 m2），其中包括：全民健身活動(dòng)中心、殘疾人體育館、殘疾人活動(dòng)中心、室外活動(dòng)場(chǎng)所等。序號(hào)項(xiàng)目面積單位備注1棋牌室m2臺(tái)球活動(dòng)室為考慮商業(yè)出租性質(zhì)2臺(tái)球活動(dòng)室3臺(tái)球活動(dòng)室4合計(jì)m2④二層擁有18個(gè)羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地，1個(gè)乒乓球活動(dòng)室，1個(gè)健身室，1個(gè)棋牌室。） m2，地下一層，地上五層，地下一層為商業(yè)及車庫用房（車庫57個(gè)，），一層為會(huì)議室、餐廳等，二、三、四、五層為辦公室及客房，共擁有38間客房（二、三層各10間客房，四、五層各9間客房），每間客房約30平米左右，地下為商業(yè)， m2。本項(xiàng)目是江北區(qū)政府為民辦實(shí)事的重點(diǎn)工程之一，面向公眾，充分考慮競(jìng)技體育訓(xùn)練和賽事活動(dòng)，滿足全民健身、文化、娛樂為一體的多功能性的使用要求，充分發(fā)揮口岸的商業(yè)價(jià)值，最大限度地實(shí)行資源共享，最終建成開放式、功能齊全、設(shè)施先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、生態(tài)的體育公園。 ⑤間接經(jīng)營(yíng)——合作經(jīng)營(yíng)體育場(chǎng)館以土地、房屋或者其他設(shè)施作為投資資產(chǎn)，其他投資者以現(xiàn)金、設(shè)備、經(jīng)營(yíng)管理能力等作為投資資產(chǎn)共同組建有限責(zé)任公司來合作經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)體育業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)形式。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適宜類型及代表直接運(yùn)營(yíng)可對(duì)體育場(chǎng)館的設(shè)施、資源進(jìn)行有機(jī)整合，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的最優(yōu)化與經(jīng)濟(jì)效益的最大化；減少所有者與經(jīng)營(yíng)者的矛盾；可最大限度地執(zhí)行政府指令、政令暢通；可培養(yǎng)我國(guó)經(jīng)營(yíng)管理人員的經(jīng)營(yíng)管理能力。合作方之間容易產(chǎn)生矛盾；對(duì)合作對(duì)象要求較高，合作對(duì)象的選擇較困難。適合場(chǎng)館多、項(xiàng)目全、且現(xiàn)采用獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的大型體育館如：萬喬維亞體育中心理事會(huì)實(shí)現(xiàn)了政府由直接經(jīng)營(yíng)向間接管理的轉(zhuǎn)變；能夠?qū)崿F(xiàn)場(chǎng)館管理由行政型向市場(chǎng)型的穩(wěn)健過度。日常經(jīng)營(yíng)過程中，天健公司負(fù)責(zé)場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)，維護(hù)，成本支出，物業(yè)管理（物業(yè)管理由天健公司外包）等各項(xiàng)工作，園林維護(hù)由政府公開招標(biāo)，中心負(fù)責(zé)對(duì)外包工作進(jìn)行監(jiān)督管理。目前，蘇州市體育中心（蘇州市體育實(shí)業(yè)投資發(fā)展公司）的組織機(jī)構(gòu)模式為主任室（總經(jīng)理室）下設(shè)“一室四部”即：辦公室、財(cái)務(wù)部、場(chǎng)館活動(dòng)部、租賃業(yè)務(wù)部、后勤保障部，擁有員工66位。場(chǎng)館日常維修由體育中心自己負(fù)責(zé)，重大維修向政府申請(qǐng)資金，每年1000萬元。體育館內(nèi)另設(shè)有2900個(gè)俱樂部座位，以及103間豪華套房，每年觀眾數(shù)量逾百萬。2）積極先進(jìn)的多元化市場(chǎng)營(yíng)銷策略。美國(guó)許多大型體育場(chǎng)館都雇傭體育場(chǎng)館專業(yè)管理公司對(duì)當(dāng)?shù)氐捏w育場(chǎng)館設(shè)施進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。重慶市江北石子山體育公園 第四章 模式確立分析第四章 基礎(chǔ)模式確立①商業(yè)用房大部分分布在全民健身活動(dòng)中心，與全民健身活動(dòng)中心形成整體，被分隔成面積較小的商業(yè)用房，難以整體利用，且大部分商業(yè)為地下商業(yè)， 為招商出租帶來困難。鑒于后者對(duì)國(guó)有資產(chǎn)在過程維護(hù)和維修方面的管理難度，且容易影響體育公園的整體定位，我們建議項(xiàng)目業(yè)主投資成立一個(gè)國(guó)有控股的管理公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)管理。以下測(cè)算僅考慮社會(huì)平均水平，業(yè)主單位的經(jīng)營(yíng)能力水平高于或低于社會(huì)平均水平，在本報(bào)告中不考慮。 重慶主要室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表 單位：元/時(shí)/場(chǎng)，目前重慶主城區(qū)主要的一些室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)地收費(fèi)在6090小時(shí)/場(chǎng)，最高的是高科體育場(chǎng)，價(jià)格除了受時(shí)間段的影響，還受場(chǎng)地新舊的及燈光等設(shè)備的影響。時(shí)間周一周二周三周四周五周六周日奧體中心2020202020202020202020202020江南體育館巨成俱樂部2525252525252525252525252525重慶江北區(qū)洋河體育館1010101010101010101010101010億力健身乒乓球俱樂部1515151515151515151515151515李家沱恒大小區(qū)球館2525252525252525252525252525藍(lán)湖郡體育館2020202020202020202020202020 重慶主要室內(nèi)乒乓球場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表 單位：元/時(shí)/臺(tái)對(duì)室內(nèi)乒乓球場(chǎng)收費(fèi)調(diào)查對(duì)象包括體育中心、俱樂部、小區(qū)球館，收費(fèi)相差比較大，最高的有25元/時(shí)/臺(tái)，最低的甚至為10元/時(shí)/臺(tái)。高校與體育中心的籃球場(chǎng)館相比較也有些差異，高校的室內(nèi)籃球場(chǎng)一般是在綜合體育館里，大多只有球場(chǎng)，沒有看臺(tái)和浴室等其他附屬設(shè)施；體育中心的室內(nèi)籃球場(chǎng)一般是在獨(dú)立的籃球館里，有完善的比賽設(shè)施，能夠滿足大中型比賽和其他文藝活動(dòng)的要求，相對(duì)于其他室內(nèi)籃球場(chǎng)收費(fèi)更高。場(chǎng)館名稱地址收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)南坪浪高凱悅一樓南坪浪高凱悅攀一次10元，落地算一次；20元一天內(nèi)不計(jì)時(shí)?？傊?xiàng)目四周缺乏人氣，將嚴(yán)重影響本項(xiàng)目商業(yè)的出租率。與重慶市內(nèi)的全民健身中心相比，價(jià)格較高一些。根據(jù)對(duì)重慶市奧體中心及江南體育中心游泳館的調(diào)查，夏季，室內(nèi)游泳館（兩個(gè)游泳池）每天人流量為500—600左右，春秋兩季較少，一般在100人左右，冬季人流量很小，一般在20—30人左右。第三部分為室外有蓋籃球場(chǎng)，室外田徑場(chǎng)，攀巖場(chǎng)地，室外滑板場(chǎng)，這幾種場(chǎng)地人流量相對(duì)較少，其中攀巖場(chǎng)地與室外田徑場(chǎng)周末使用率較高，按每周人流量或場(chǎng)數(shù)來預(yù)測(cè)，攀巖場(chǎng)地按每周30人預(yù)測(cè)，室外田徑場(chǎng)按每周2場(chǎng)包場(chǎng)預(yù)測(cè)。根據(jù)《重慶市物價(jià)局關(guān)于機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法及降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知渝價(jià)〔2002〕721號(hào)》及《機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、旅游景點(diǎn)、國(guó)家投資修建的公共停車場(chǎng)、行政執(zhí)法扣押車停車場(chǎng)等露天和室內(nèi)地下配套停車場(chǎng)以及城區(qū)臨時(shí)占道停車場(chǎng)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)。、行政執(zhí)法扣押車露天停車場(chǎng)、城區(qū)臨時(shí)占道停車場(chǎng)。⑤車場(chǎng)應(yīng)設(shè)置自動(dòng)化收費(fèi)系統(tǒng)，高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范的地面標(biāo)線及標(biāo)牌，并為車主購買保險(xiǎn)。假設(shè)一年中每周的收入是相同的。周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入=（16點(diǎn)之前門票價(jià)格+16點(diǎn)之后門票價(jià)格）/2*使用時(shí)間=（35+45）/2*1=40（元）；周一至周五每塊場(chǎng)地收入=周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入*天數(shù)=40*5=200元；周末每天每塊場(chǎng)地收入=周末門票價(jià)格*使用時(shí)間*燈光費(fèi)*燈光使用時(shí)間=45*9+25*1=430（元）；周末每塊場(chǎng)地收入=周末每天每塊場(chǎng)地收入*天數(shù)=430*2=860（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)每周每塊場(chǎng)地的收入=周一至周五每塊場(chǎng)地收入+周末每塊場(chǎng)地收入=200 +860 =1060（元）。周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入=門票價(jià)格*使用時(shí)間=20*1=20（元）；周一至周五每塊場(chǎng)地收入=周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入*天數(shù)=20*5=100元；周末每天每塊場(chǎng)地收入=周末門票價(jià)格*使用時(shí)間=20*9=180（元）；周末每塊場(chǎng)地收入=周末每天每塊場(chǎng)地收入*天數(shù)=180*2=360（元）；室內(nèi)乒乓球場(chǎng)每周每塊場(chǎng)地的收入=周一至周五每塊場(chǎng)地收入+周末每塊場(chǎng)地收入=100 +360 =460（元）。室外有蓋籃球場(chǎng)每天收入=門票價(jià)格*每天人流量=4*20=80（元）；室外有蓋籃球場(chǎng)每周收入=室外有蓋籃球場(chǎng)每天收入*天數(shù)=80*7=560（元）；室外有蓋籃球場(chǎng)年收入=室外有蓋籃球場(chǎng)每周收入*周數(shù)=560*52/10000=（萬元）。根據(jù)調(diào)查， /平方米此外，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前幾年，由于其人氣不足及其知名度不高等多種不確定因素的存在，使公園人流量可能存在較大波動(dòng)。2室外網(wǎng)球場(chǎng)3室內(nèi)羽毛球場(chǎng)4室內(nèi)乒乓球場(chǎng)計(jì)算公式：每塊場(chǎng)地年平均收入=場(chǎng)地年總收入/場(chǎng)地?cái)?shù)量。本項(xiàng)目每年水費(fèi)為：每日用水量=最高日用水量*70%=421 m3 *70%=；每日水費(fèi)=每日用水量*水價(jià)= m3* 元/m3=；年水費(fèi)=每日水費(fèi)*天數(shù)=*365/10000=。國(guó)內(nèi)體育館電費(fèi)按商業(yè)用電計(jì)算，根據(jù)重慶電網(wǎng)銷售電價(jià)表可知。根據(jù)調(diào)查，根據(jù)設(shè)計(jì)方案，燃?xì)夤鈱?duì)象為全面健身活動(dòng)中心、及殘疾人體育館，天然氣小時(shí)耗氣量為：350m3/小時(shí)；日耗氣量為1897m3/日。用水名稱用水量用水用水時(shí)變化用水量標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量時(shí)間系 數(shù)　單位定額單位數(shù)量（h）（Kh）Qd（m3/d）辦公L/人?班250人?班55814 商業(yè)L/人?m28人?m220718 12166 淋浴用水L/人?次40人?次280 8211 觀眾用水L/人?場(chǎng)3人?場(chǎng)0000 綠化及澆灑L/次?m2次?m28700081131 空調(diào)冷卻塔補(bǔ)水 %計(jì)65010泳池補(bǔ)水補(bǔ)水量取池水容積的10%10190最高日用水量　　　　　　421 水價(jià)元/m3　每日用水 折算系數(shù)每年用水 m3　每年水費(fèi) 萬元　根據(jù)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目設(shè)備安裝總?cè)萘?1550kW，計(jì)算容量8100KW，設(shè)5座變電所，變壓器容量6460KVA。重慶市江北石子山體育公園 第九章 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算第九章 成本測(cè)算經(jīng)過對(duì)市內(nèi)幾個(gè)體育館的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，體育館的經(jīng)營(yíng)成本主要發(fā)生在水、電、氣及設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)用方面。平均使用率為20%。從2013年開始，隨著人氣的聚集和消費(fèi)人群的擴(kuò)展等，考慮其商業(yè)出租率按每年10%增長(zhǎng)，至2020年出租率達(dá)到最大值為85%。室外田徑場(chǎng)平時(shí)對(duì)民眾開放，只對(duì)舉行賽事或者包場(chǎng)進(jìn)行收費(fèi)。如果每塊場(chǎng)地按不同時(shí)間段的門票價(jià)格的平均數(shù)取值，則在一年中。如果每塊場(chǎng)地按不同時(shí)間段的門票價(jià)格的平均數(shù)取值，則在一年中。本報(bào)告收入測(cè)算時(shí)，體育場(chǎng)館門票收入及停車場(chǎng)收費(fèi)按目前社會(huì)平均測(cè)算，不考慮調(diào)價(jià)。①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的停車樓，有為停車場(chǎng)服務(wù)的配套設(shè)施、有通氣設(shè)施、照明設(shè)施、標(biāo)志設(shè)施。、絞接車、拖掛車、超長(zhǎng)車等未經(jīng)交管部門批準(zhǔn)在城區(qū)臨時(shí)占道停放，不得以此作為停放依據(jù)。本項(xiàng)目屬于國(guó)家投資修建的公共停車場(chǎng)，實(shí)行國(guó)家政府定價(jià)。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地計(jì)算時(shí)間或人數(shù)單位場(chǎng)地總數(shù)周1周5周末室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)19小時(shí)/塊/天2室外網(wǎng)球場(chǎng)19小時(shí)/塊/天4室內(nèi)羽毛球場(chǎng)19小時(shí)/塊/天18室內(nèi)乒乓球場(chǎng)19小時(shí)/塊/天32室內(nèi)恒溫游泳池 人/天2室外游泳池100人/天1室外有蓋籃球場(chǎng)20人/天2室外田徑場(chǎng)2場(chǎng)/周1攀巖場(chǎng)地30人/周1室外滑板場(chǎng)30人/天1重慶市江北石子山體育公園