【正文】 周圍人氣不足，本項目商業(yè)平均租金調(diào)整為20元/平方米運(yùn)動場地計算時間或人數(shù)單位場地總數(shù)周1周5周末室內(nèi)網(wǎng)球場19小時/塊/天2室外網(wǎng)球場19小時/塊/天4室內(nèi)羽毛球場19小時/塊/天18室內(nèi)乒乓球場19小時/塊/天32室內(nèi)恒溫游泳池 人/天2室外游泳池100人/天1室外有蓋籃球場20人/天2室外田徑場2場/周1攀巖場地30人/周1室外滑板場30人/天1重慶市江北石子山體育公園 第七章 商業(yè)及車庫租金分析第七章 商業(yè)及車庫租金分析為了盡可能使本項目的測算更準(zhǔn)確，我們采用實地調(diào)查與電話詢價的方法對本項目周邊的租金水平進(jìn)行調(diào)查，租金調(diào)查范圍為江北區(qū)石馬河街道、南橋路、徐松路、盤溪路、龍湖紫都城等，如下圖所示：（2002年衛(wèi)星拍攝，本次只用來表示調(diào)查范圍）影響租金的因數(shù)較多，區(qū)域、樓層等都是影響租金的關(guān)鍵因素，由于本項目的商業(yè)大部分在全民健身活動中心的地下，所以，本次調(diào)查的商業(yè)店鋪檔次處于中等水平。游泳館（包括室內(nèi)與室外）年平均人流量約190人/天?！∈覂?nèi)游泳館人流量計算（每天）　　　　項目夏季冬季春秋季合計(每年)平均人流量（每天）游泳館人流量50030100 時間(天)9095180365備注參照江南體育館及本項目設(shè)計方案取數(shù)。通過測算，在一年中，第一部分體育場館每塊場地平均每天使用3—4小時。（藍(lán)湖郡體育中心體育場館包含：室內(nèi)網(wǎng)球場、室內(nèi)外羽毛球場、乒乓球場、室內(nèi)外游泳館。 藍(lán)湖郡體育中心由龍湖地產(chǎn)有限公司建設(shè)，主要作為藍(lán)湖郡社區(qū)的體育配套，龍湖地產(chǎn)要求其品質(zhì)要與社區(qū)的品質(zhì)相適應(yīng)。周圍住宅及商業(yè)的規(guī)劃將為體育館的人氣聚集起到關(guān)鍵作用，但對本項目的地下商業(yè)的發(fā)展構(gòu)成威脅，與周圍規(guī)劃中的商業(yè)店鋪相比，本項目的地下商業(yè)缺少競爭力，租金會明顯低于地上商鋪。經(jīng)過調(diào)查分析，本項目體育館價格定位如下：運(yùn)動場地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注周一至周五16點(diǎn)之前其它時間段室內(nèi)網(wǎng)球場55元/場/小時70/場/小時燈光費(fèi)25元/時室外網(wǎng)球場35/場/小時45/場/小時燈光費(fèi)25元/時室內(nèi)羽毛球場28元/場/小時35元/場/小時室內(nèi)乒乓球場20元/臺/小時室內(nèi)恒溫游泳池35元（成人）15元（兒童）室外游泳池15元/次室內(nèi)籃球場5000元/4小時商務(wù)、文藝活動除外室外有蓋籃球場4元/人室外田徑場400元/場攀巖場地15元/次室外滑板場5元/次 石子山體育公園收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表重慶市江北石子山體育公園 第六章 體育場館使用狀況分析第六章 體育場館使用狀況分析 龍湖源著 江北石子山體育公園周邊環(huán)境概覽本項目地塊被龍湖源著開發(fā)地塊南北包圍，龍湖源著分為南北組團(tuán)，北組團(tuán)已在售，南組團(tuán)地塊未開發(fā)。江南體育中心攀巖場江南體育中心游泳館旁10元/小時 重慶攀巖場地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表重慶的攀巖場地稀少，目前營業(yè)的只有江南體育中心攀巖場、江北北城天街購物廣場三樓與南坪浪高凱悅一樓的攀巖場，收費(fèi)為15元/小時。為了對足球場收費(fèi)情況進(jìn)行調(diào)查，將洋河體育場、重慶奧體中心足球場排除，因為這類足球場為草場，是職業(yè)足球比賽場地，而本項目足球場為普通人工草場，不具有可比性。 室外有蓋籃球場價格大田灣體育場外場5元/人江北動步公園2元/人重慶體育中心外場5元/人大渡口鋼化籃球場3元/人 重慶主要室外籃球場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表本項目內(nèi)收費(fèi)籃球場為有蓋籃球場，與調(diào)查的大田灣體育場外場籃球場一樣，能夠在雨天使用。雖然室外泳池收費(fèi)價格大眾化，但是室外游泳池一年四季中主要是集中在夏季使用，利用率比較低，這也是室外泳池在經(jīng)營上較為不利的一面。與本項目相似的奧體中心乒乓球場收費(fèi)為20元/時/臺，價格中等偏上，有一定的參考性。而且，打羽毛球不會發(fā)生直接的身體接觸，受傷的可能性較小，因此更加得到了市民尤其是中年人的追捧。時間周一周二周三周四周五周六周日16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后重慶高新區(qū)高科體育場5070507050705070507070707070大渡口網(wǎng)球中心3040304030403040304040404040奧體中心3040304030403040304050505050重慶沙坪公園網(wǎng)球中心3045304530453045304540554055江南體育館6070607060706070607080808080 重慶主要室外網(wǎng)球場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表 單位：元/時/場，由于室外網(wǎng)球場受天氣影響比較大，雨天、高溫天，基本不會有人使用，晚上使用的頻率比較高。通過數(shù)據(jù)篩選整理，得到有效的價格信息（見下表）。本項目內(nèi)可收費(fèi)的運(yùn)動設(shè)施場地包括：1. 室內(nèi)恒溫游泳池2個；；3. 室內(nèi)乒乓球標(biāo)準(zhǔn)球臺32塊；4. 室內(nèi)羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場地18塊；5. 室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)籃球比賽場1塊；6. 室外標(biāo)準(zhǔn)田徑場1塊；7. 室外露天網(wǎng)球場4塊；；；10. 攀巖場地1個；?；诒卷椖康倪\(yùn)營模式的確立，我們測算基礎(chǔ)模型立場是業(yè)主單位。針對本項目我們建議采取以下運(yùn)作模式：首先，清潔、安保屬于勞動密集型工作，設(shè)備維護(hù)屬于技術(shù)密集型工作，我們建議以上兩種工作引進(jìn)外包，請專業(yè)公司負(fù)責(zé)。建議為保證本項目商業(yè)與體育場館協(xié)調(diào)統(tǒng)一的統(tǒng)籌運(yùn)營，體育場館的 “企業(yè)化經(jīng)營、市場化運(yùn)作的模式”是較優(yōu)的選擇。③綠化面積較大，維護(hù)成本高?？梢姡绹饕笮腕w育場館的運(yùn)營成功也是建立在完整的托管模式基礎(chǔ)上。集團(tuán)化托管式對同類項目進(jìn)行集中托管，其在項目選擇、設(shè)置目的目標(biāo)、人員聘用、財務(wù)管理、運(yùn)營機(jī)制等方面都專業(yè)于現(xiàn)行體育場館設(shè)施的獨(dú)立運(yùn)營。如萬喬維亞體育場是一座擁有19519個座位，126個豪華包廂，1880個俱樂部坐席的大型體育館，僅有固定工人100人，有活動臨時工人增加到500個，而且比場館日常維護(hù)工作主要靠外包，盡最大可能降低運(yùn)營成本。另外，非常注重網(wǎng)絡(luò)營銷，借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布商業(yè)信息、既是發(fā)布場館信息、進(jìn)行廣告宣傳，從而可降低經(jīng)營成本，高效率地滿足消費(fèi)者需求。美國體育場館的經(jīng)營內(nèi)容體現(xiàn)了“以體為主、多種經(jīng)營并存”的特點(diǎn)，經(jīng)營結(jié)構(gòu)比較完善，即不僅注重體育競賽表演、體育健身、培訓(xùn)等體育本體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且還提供康復(fù)理療健身咨詢、按摩以及餐飲服務(wù)等。Clutch City體育與娛樂公司受豐田體育中心的委托，全權(quán)負(fù)責(zé)該中心的運(yùn)營工作。②豐田體育中心豐田體育中心是一座位于美國德克薩斯州休斯頓市中心的室內(nèi)體育館，竣工于2003年10月，擁有者為德克薩斯周哈里斯縣休斯頓體育管理局，由屢獲殊榮的場館運(yùn)營部門Clutch City體育與娛樂公司經(jīng)營，由日本豐田汽車公司冠名贊助。 總結(jié)：國內(nèi)體育館運(yùn)營較為成功的案例以江蘇省體育館為多，經(jīng)過考察，江蘇省體育館經(jīng)營多為以成立國有控股公司為經(jīng)營管理公司，企業(yè)化經(jīng)營，市場化運(yùn)作的特點(diǎn)突出，管理人員職業(yè)化強(qiáng)。環(huán)衛(wèi)、綠化由政府市政負(fù)責(zé)。蘇州市體育中心商業(yè)面積為56萬平方米，商業(yè)在蘇州體育中心的運(yùn)營中起到關(guān)鍵作用，首先商業(yè)進(jìn)一步帶動了體育中心周圍的人氣。蘇州市體育中心隸屬于蘇州市體育局，是副處級建制的社會公益性全民所有制事業(yè)單位，人員經(jīng)費(fèi)自收自支?！疤旖」尽眱?nèi)部設(shè)置了營銷推廣部，主要工作職責(zé)是推廣及引進(jìn)，將體育公園的會員卡、培訓(xùn)班推廣，將賽事、社會企業(yè)活動等引進(jìn)。 無錫體育公園組建了無錫市天健體育運(yùn)營管理有限公司（以下簡稱“天健公司”），天健公司是無錫市體育公園出資300萬元成立的國有獨(dú)資企業(yè)，擁有員工67位，無錫市體育公園的日常運(yùn)營管理及財務(wù)收支都由無錫市天健體育運(yùn)營管理有限公司來實現(xiàn)。具體如下：①無錫體育公園1）簡介無錫體育公園前身是無錫市人民體育場，體育公園從2009年9月21日起開工改造建設(shè)，2010年3月19日交付使用，總占地面積145畝，總建筑面積54085平方米，主要包括體育館，游泳綜合館，商業(yè)面積較少，只有幾千平方。租賃經(jīng)營承租人享有較大的經(jīng)營自主權(quán)，充分體現(xiàn)了高度的靈活性和適應(yīng)性；所有者具有控股權(quán)，且降低了經(jīng)營成本。容易滋生短期行為；個體在市場經(jīng)濟(jì)中規(guī)范性和安全性較差。對承包者的經(jīng)營行為難以有效監(jiān)督；承包者與場館經(jīng)營管理人員容易發(fā)生矛盾；經(jīng)營者的短期行為嚴(yán)重，致使場館加速折舊；容易造成國有資產(chǎn)流失及形成單一消費(fèi)的局面。面對市場競爭缺乏壓力、動力不足，過多依靠政府和財政，增大財政壓力。這種運(yùn)營模式有利于減輕政府的財政負(fù)擔(dān)、提高經(jīng)營效率、解決體育場館后期運(yùn)營難題。根據(jù)場館規(guī)模分為整體委托經(jīng)營、分層委托經(jīng)營、部分委托經(jīng)營、專項委托經(jīng)營等。在一定程度上實現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，體現(xiàn)了經(jīng)營者責(zé)、權(quán)、利三者的統(tǒng)一。②直接經(jīng)營——差額預(yù)算管理由政府的體育行政部門進(jìn)行管理，實行場館設(shè)備維修費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)和人員經(jīng)費(fèi)等定項補(bǔ)助的差額預(yù)算管理。序號項目面積單位備注1商店m2平面圖自左向右列表。商店沿防火分區(qū)布置。殘疾人體育館地上部分不屬于本項目業(yè)主招商范圍，且地下負(fù)一層車庫不屬于本報告測算范圍。序號項目面積單位備注1臺球活動室m2無2臺球活動室m23VIP臺球室m24棋牌室m25棋牌室m26合計m2 三層體育配套用房面積明細(xì)表小結(jié)：全民健身活動中心中，可實現(xiàn)收益的部分為游泳池、乒乓球場地、羽毛球場地及具有商業(yè)性質(zhì)的體育輔助用房（以下稱“**層商業(yè)”）。②吊二層中除相關(guān)設(shè)備用房外。2殘疾人體育館m23殘疾人活動中心m24中心廣場地下商業(yè)m25標(biāo)準(zhǔn)田徑場1個6室外游泳池1個7有蓋籃球場2個8室外籃球場3個9室外網(wǎng)球場4個10室內(nèi)網(wǎng)球場2個11室外乒乓球場16個12門球場5個13滑板運(yùn)動場1個14攀巖場1個 總平面圖主要技術(shù)指標(biāo) m2，地上三層，地下吊二層，其中：吊一、吊二層有室內(nèi)恒溫游泳池2個、及相關(guān)設(shè)備及體育配套用房；一層為乒乓球館及輔助用房，包含32個乒乓球標(biāo)準(zhǔn)場地；二層為羽毛球館及輔助用房，包含18個羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場地；三層為臺球活動室及相關(guān)用房。最后，本項目商業(yè)設(shè)計大部分屬于地下商業(yè)，且項目周圍（本項目商業(yè)輻射范圍內(nèi)）人氣不足，2萬方的商業(yè)沒有專業(yè)公司包裝運(yùn)營，很難運(yùn)營好，所以我們建議商業(yè)部分請專業(yè)公司包裝運(yùn)營，或外包予專業(yè)公司經(jīng)營。鑒于后者對國有資產(chǎn)在過程維護(hù)和維修方面的管理難度，且容易影響體育公園的整體定位，我們建議項目業(yè)主投資成立一個國有控股的管理公司對該項目進(jìn)行整體運(yùn)營管理。③配套停車庫，室外停車位223個，室內(nèi)停車位467個，共計690個停車位。公園由殘疾人活動中心和殘疾人體育館、室內(nèi)網(wǎng)球館、中心廣場地下商業(yè)用房、標(biāo)準(zhǔn)田徑場、全民健身活動中心、室外游泳池輔助用房、室外運(yùn)動場、公共廁所組成。%。、有蓋籃球場、室外籃球場、攀巖場、滑板運(yùn)動場、門球場。要進(jìn)行企業(yè)化經(jīng)營，必須擁有獨(dú)立法人資格的企業(yè)負(fù)責(zé)本項目的經(jīng)營，針對本項目可以選擇項目業(yè)主投資成立一個國有控股的管理公司，負(fù)責(zé)本項目的經(jīng)營管理；也可以選擇將項目委托、承包或租賃予專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營管理。其次，本項目綠化面積較大，也體現(xiàn)了本項目的定位——全民健身，綠化主要發(fā)揮公益性，但維護(hù)成本較大，對經(jīng)營企業(yè)形成負(fù)擔(dān)，而不能帶來直接效益，就從目前國內(nèi)體育場館經(jīng)營狀況來看，經(jīng)營企業(yè)還很難有能力承擔(dān)大面積的綠化維護(hù)費(fèi)用，我們建議維護(hù)綠化成本由政府承擔(dān)。序號項目建筑面積單位備注1全民健身中心m2包括：2個游泳池，32個乒乓球，18個羽毛球。以下表格同樣適用。序號項目面積單位備注1乒乓球活動室m22健身室m23棋牌室m24合計m2⑤三層平面圖擁有2個臺球活動室，一個VIP臺球室，2個棋牌室。各層平面分布圖見附圖。序號項目面積單位備注1商店m2平面圖右下入口右側(cè)列表。） m2， m2。重慶市江北石子山體育公園 第三章 體育場館運(yùn)營模式分析第三章 國內(nèi)外體育館運(yùn)營模式分析公共體育場館經(jīng)營的基本形式