【正文】 周圍人氣不足，本項目商業(yè)平均租金調整為20元/平方米運動場地計算時間或人數單位場地總數周1周5周末室內網球場19小時/塊/天2室外網球場19小時/塊/天4室內羽毛球場19小時/塊/天18室內乒乓球場19小時/塊/天32室內恒溫游泳池 人/天2室外游泳池100人/天1室外有蓋籃球場20人/天2室外田徑場2場/周1攀巖場地30人/周1室外滑板場30人/天1重慶市江北石子山體育公園 第七章 商業(yè)及車庫租金分析第七章 商業(yè)及車庫租金分析為了盡可能使本項目的測算更準確，我們采用實地調查與電話詢價的方法對本項目周邊的租金水平進行調查，租金調查范圍為江北區(qū)石馬河街道、南橋路、徐松路、盤溪路、龍湖紫都城等，如下圖所示：（2002年衛(wèi)星拍攝，本次只用來表示調查范圍）影響租金的因數較多，區(qū)域、樓層等都是影響租金的關鍵因素，由于本項目的商業(yè)大部分在全民健身活動中心的地下，所以，本次調查的商業(yè)店鋪檔次處于中等水平。游泳館（包括室內與室外）年平均人流量約190人/天?！∈覂扔斡攫^人流量計算（每天）　　　　項目夏季冬季春秋季合計(每年)平均人流量（每天）游泳館人流量50030100 時間(天)9095180365備注參照江南體育館及本項目設計方案取數。通過測算，在一年中，第一部分體育場館每塊場地平均每天使用3—4小時。（藍湖郡體育中心體育場館包含：室內網球場、室內外羽毛球場、乒乓球場、室內外游泳館。 藍湖郡體育中心由龍湖地產有限公司建設，主要作為藍湖郡社區(qū)的體育配套，龍湖地產要求其品質要與社區(qū)的品質相適應。周圍住宅及商業(yè)的規(guī)劃將為體育館的人氣聚集起到關鍵作用，但對本項目的地下商業(yè)的發(fā)展構成威脅，與周圍規(guī)劃中的商業(yè)店鋪相比，本項目的地下商業(yè)缺少競爭力，租金會明顯低于地上商鋪。經過調查分析，本項目體育館價格定位如下：運動場地收費標準備注周一至周五16點之前其它時間段室內網球場55元/場/小時70/場/小時燈光費25元/時室外網球場35/場/小時45/場/小時燈光費25元/時室內羽毛球場28元/場/小時35元/場/小時室內乒乓球場20元/臺/小時室內恒溫游泳池35元（成人）15元（兒童）室外游泳池15元/次室內籃球場5000元/4小時商務、文藝活動除外室外有蓋籃球場4元/人室外田徑場400元/場攀巖場地15元/次室外滑板場5元/次 石子山體育公園收費標準一覽表重慶市江北石子山體育公園 第六章 體育場館使用狀況分析第六章 體育場館使用狀況分析 龍湖源著 江北石子山體育公園周邊環(huán)境概覽本項目地塊被龍湖源著開發(fā)地塊南北包圍，龍湖源著分為南北組團，北組團已在售，南組團地塊未開發(fā)。江南體育中心攀巖場江南體育中心游泳館旁10元/小時 重慶攀巖場地收費標準一覽表重慶的攀巖場地稀少，目前營業(yè)的只有江南體育中心攀巖場、江北北城天街購物廣場三樓與南坪浪高凱悅一樓的攀巖場，收費為15元/小時。為了對足球場收費情況進行調查，將洋河體育場、重慶奧體中心足球場排除，因為這類足球場為草場，是職業(yè)足球比賽場地，而本項目足球場為普通人工草場，不具有可比性。 室外有蓋籃球場價格大田灣體育場外場5元/人江北動步公園2元/人重慶體育中心外場5元/人大渡口鋼化籃球場3元/人 重慶主要室外籃球場收費標準一覽表本項目內收費籃球場為有蓋籃球場，與調查的大田灣體育場外場籃球場一樣，能夠在雨天使用。雖然室外泳池收費價格大眾化，但是室外游泳池一年四季中主要是集中在夏季使用，利用率比較低，這也是室外泳池在經營上較為不利的一面。與本項目相似的奧體中心乒乓球場收費為20元/時/臺，價格中等偏上，有一定的參考性。而且，打羽毛球不會發(fā)生直接的身體接觸，受傷的可能性較小，因此更加得到了市民尤其是中年人的追捧。時間周一周二周三周四周五周六周日16點之前16點之后16點之前16點之后16點之前16點之后16點之前16點之后16點之前16點之后16點之前16點之后16點之前16點之后重慶高新區(qū)高科體育場5070507050705070507070707070大渡口網球中心3040304030403040304040404040奧體中心3040304030403040304050505050重慶沙坪公園網球中心3045304530453045304540554055江南體育館6070607060706070607080808080 重慶主要室外網球場收費標準一覽表 單位：元/時/場，由于室外網球場受天氣影響比較大，雨天、高溫天，基本不會有人使用，晚上使用的頻率比較高。通過數據篩選整理，得到有效的價格信息（見下表）。本項目內可收費的運動設施場地包括：1. 室內恒溫游泳池2個；；3. 室內乒乓球標準球臺32塊；4. 室內羽毛球標準場地18塊；5. 室內標準籃球比賽場1塊；6. 室外標準田徑場1塊；7. 室外露天網球場4塊；；；10. 攀巖場地1個；?；诒卷椖康倪\營模式的確立，我們測算基礎模型立場是業(yè)主單位。針對本項目我們建議采取以下運作模式：首先，清潔、安保屬于勞動密集型工作，設備維護屬于技術密集型工作，我們建議以上兩種工作引進外包，請專業(yè)公司負責。建議為保證本項目商業(yè)與體育場館協調統一的統籌運營，體育場館的 “企業(yè)化經營、市場化運作的模式”是較優(yōu)的選擇。③綠化面積較大，維護成本高?？梢姡绹饕笮腕w育場館的運營成功也是建立在完整的托管模式基礎上。集團化托管式對同類項目進行集中托管，其在項目選擇、設置目的目標、人員聘用、財務管理、運營機制等方面都專業(yè)于現行體育場館設施的獨立運營。如萬喬維亞體育場是一座擁有19519個座位，126個豪華包廂，1880個俱樂部坐席的大型體育館，僅有固定工人100人，有活動臨時工人增加到500個，而且比場館日常維護工作主要靠外包，盡最大可能降低運營成本。另外，非常注重網絡營銷，借助互聯網發(fā)布商業(yè)信息、既是發(fā)布場館信息、進行廣告宣傳，從而可降低經營成本，高效率地滿足消費者需求。美國體育場館的經營內容體現了“以體為主、多種經營并存”的特點，經營結構比較完善，即不僅注重體育競賽表演、體育健身、培訓等體育本體產業(yè)的發(fā)展，而且還提供康復理療健身咨詢、按摩以及餐飲服務等。Clutch City體育與娛樂公司受豐田體育中心的委托，全權負責該中心的運營工作。②豐田體育中心豐田體育中心是一座位于美國德克薩斯州休斯頓市中心的室內體育館，竣工于2003年10月，擁有者為德克薩斯周哈里斯縣休斯頓體育管理局，由屢獲殊榮的場館運營部門Clutch City體育與娛樂公司經營，由日本豐田汽車公司冠名贊助。 總結：國內體育館運營較為成功的案例以江蘇省體育館為多，經過考察，江蘇省體育館經營多為以成立國有控股公司為經營管理公司，企業(yè)化經營，市場化運作的特點突出，管理人員職業(yè)化強。環(huán)衛(wèi)、綠化由政府市政負責。蘇州市體育中心商業(yè)面積為56萬平方米，商業(yè)在蘇州體育中心的運營中起到關鍵作用，首先商業(yè)進一步帶動了體育中心周圍的人氣。蘇州市體育中心隸屬于蘇州市體育局，是副處級建制的社會公益性全民所有制事業(yè)單位，人員經費自收自支?！疤旖」尽眱炔吭O置了營銷推廣部，主要工作職責是推廣及引進，將體育公園的會員卡、培訓班推廣，將賽事、社會企業(yè)活動等引進。 無錫體育公園組建了無錫市天健體育運營管理有限公司（以下簡稱“天健公司”），天健公司是無錫市體育公園出資300萬元成立的國有獨資企業(yè)，擁有員工67位，無錫市體育公園的日常運營管理及財務收支都由無錫市天健體育運營管理有限公司來實現。具體如下：①無錫體育公園1）簡介無錫體育公園前身是無錫市人民體育場，體育公園從2009年9月21日起開工改造建設，2010年3月19日交付使用，總占地面積145畝，總建筑面積54085平方米，主要包括體育館，游泳綜合館，商業(yè)面積較少，只有幾千平方。租賃經營承租人享有較大的經營自主權，充分體現了高度的靈活性和適應性；所有者具有控股權，且降低了經營成本。容易滋生短期行為；個體在市場經濟中規(guī)范性和安全性較差。對承包者的經營行為難以有效監(jiān)督；承包者與場館經營管理人員容易發(fā)生矛盾；經營者的短期行為嚴重，致使場館加速折舊；容易造成國有資產流失及形成單一消費的局面。面對市場競爭缺乏壓力、動力不足，過多依靠政府和財政，增大財政壓力。這種運營模式有利于減輕政府的財政負擔、提高經營效率、解決體育場館后期運營難題。根據場館規(guī)模分為整體委托經營、分層委托經營、部分委托經營、專項委托經營等。在一定程度上實現了所有權與經營權的分離，體現了經營者責、權、利三者的統一。②直接經營——差額預算管理由政府的體育行政部門進行管理，實行場館設備維修費、設備購置費和人員經費等定項補助的差額預算管理。序號項目面積單位備注1商店m2平面圖自左向右列表。商店沿防火分區(qū)布置。殘疾人體育館地上部分不屬于本項目業(yè)主招商范圍，且地下負一層車庫不屬于本報告測算范圍。序號項目面積單位備注1臺球活動室m2無2臺球活動室m23VIP臺球室m24棋牌室m25棋牌室m26合計m2 三層體育配套用房面積明細表小結：全民健身活動中心中，可實現收益的部分為游泳池、乒乓球場地、羽毛球場地及具有商業(yè)性質的體育輔助用房（以下稱“**層商業(yè)”）。②吊二層中除相關設備用房外。2殘疾人體育館m23殘疾人活動中心m24中心廣場地下商業(yè)m25標準田徑場1個6室外游泳池1個7有蓋籃球場2個8室外籃球場3個9室外網球場4個10室內網球場2個11室外乒乓球場16個12門球場5個13滑板運動場1個14攀巖場1個 總平面圖主要技術指標 m2，地上三層，地下吊二層，其中：吊一、吊二層有室內恒溫游泳池2個、及相關設備及體育配套用房；一層為乒乓球館及輔助用房，包含32個乒乓球標準場地；二層為羽毛球館及輔助用房，包含18個羽毛球標準場地；三層為臺球活動室及相關用房。最后，本項目商業(yè)設計大部分屬于地下商業(yè)，且項目周圍（本項目商業(yè)輻射范圍內）人氣不足，2萬方的商業(yè)沒有專業(yè)公司包裝運營，很難運營好，所以我們建議商業(yè)部分請專業(yè)公司包裝運營，或外包予專業(yè)公司經營。鑒于后者對國有資產在過程維護和維修方面的管理難度，且容易影響體育公園的整體定位，我們建議項目業(yè)主投資成立一個國有控股的管理公司對該項目進行整體運營管理。③配套停車庫，室外停車位223個，室內停車位467個，共計690個停車位。公園由殘疾人活動中心和殘疾人體育館、室內網球館、中心廣場地下商業(yè)用房、標準田徑場、全民健身活動中心、室外游泳池輔助用房、室外運動場、公共廁所組成。%。、有蓋籃球場、室外籃球場、攀巖場、滑板運動場、門球場。要進行企業(yè)化經營，必須擁有獨立法人資格的企業(yè)負責本項目的經營，針對本項目可以選擇項目業(yè)主投資成立一個國有控股的管理公司，負責本項目的經營管理；也可以選擇將項目委托、承包或租賃予專業(yè)公司進行經營管理。其次，本項目綠化面積較大，也體現了本項目的定位——全民健身，綠化主要發(fā)揮公益性，但維護成本較大，對經營企業(yè)形成負擔，而不能帶來直接效益，就從目前國內體育場館經營狀況來看，經營企業(yè)還很難有能力承擔大面積的綠化維護費用，我們建議維護綠化成本由政府承擔。序號項目建筑面積單位備注1全民健身中心m2包括：2個游泳池，32個乒乓球，18個羽毛球。以下表格同樣適用。序號項目面積單位備注1乒乓球活動室m22健身室m23棋牌室m24合計m2⑤三層平面圖擁有2個臺球活動室，一個VIP臺球室，2個棋牌室。各層平面分布圖見附圖。序號項目面積單位備注1商店m2平面圖右下入口右側列表。） m2， m2。重慶市江北石子山體育公園 第三章 體育場館運營模式分析第三章 國內外體育館運營模式分析公共體育場館經營的基本形式