房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)大全(完整版)
【正文】 經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。1）土地使用權(quán)出讓年限：2a、居住用地萬(wàn)/畝）、招標(biāo)（提出底價(jià)，根據(jù)使用用途和價(jià)格取得）、拍賣（價(jià)高者竟得，不違法的前提下，通過(guò)正規(guī)渠道取得）；房地產(chǎn)市場(chǎng)：a、一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體（亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）；b、二級(jí)市場(chǎng)：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過(guò)有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場(chǎng)）；c、三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)善一覽表：市場(chǎng)稱謂一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?、單純的房屋、土地房屋的綜合體房地產(chǎn)的特征：a、房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動(dòng)）；b、房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同）；c、房地產(chǎn)的高值、耐久性（價(jià)格貴、土地永久的）；d、房地產(chǎn)的保值、增值性（貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值）；房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）。a）農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有；b）城市土地采取國(guó)家所有制的形式，屬于全民所有；任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。政府、開發(fā)企業(yè)品房市場(chǎng)、住房一級(jí)市場(chǎng)等拍賣、招標(biāo)、出售、出租等出讓交易雙方是國(guó)家和用地單位或個(gè)人。401樓花：指已經(jīng)動(dòng)工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。（即買即入住、價(jià)格高、戶型過(guò)時(shí)、選擇空間不大）2經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性）。2定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣（能擔(dān)保債權(quán)人的作用）不能返還。商住住宅：SOHO，居家，辦公于一體。3業(yè)主委員會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。4契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房?jī)r(jià)的一定比例，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收（普通住宅：2%、非普通住宅：4%）。包括：A、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)；建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積/標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)1容積率：總建筑面積/總用地面積（多層容積率大致為25%（不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地）。2復(fù)式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高。年 磚木結(jié)構(gòu)：3050畝 1中高層住宅：79房地產(chǎn)一次開發(fā)：一次性邊土地、房屋開發(fā)完成。經(jīng)濟(jì)意義：指土地所有者憑借對(duì)土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入的權(quán)利。辦理銀行按揭需交的費(fèi)用：1）保險(xiǎn)費(fèi)（保險(xiǎn)費(fèi)率2025米（低于IRS：商業(yè)飽和度C：主要客戶指數(shù)RE：每一個(gè)顧客平均購(gòu)買量RF：商圈內(nèi)的經(jīng)營(yíng)面積IRS=（C*RE）/RF嚴(yán)重影響房地產(chǎn)價(jià)格因素：1）價(jià)格組成=土地成本價(jià)格+建安成本+利潤(rùn)+管理費(fèi)用（國(guó)民生產(chǎn)總值，DTP1使用率=實(shí)用面積/建筑面積小高層的使用率小于多層：6070%高層的使用率小于小高層：80%以上寫字樓的使用率小于高層：5060%1產(chǎn)權(quán)證：土地使用證、房產(chǎn)證（集資房是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，福利房是有產(chǎn)權(quán)證，可以轉(zhuǎn)讓，在國(guó)家允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租）。10002770%；公開銷售：用于調(diào)節(jié)控制銷售進(jìn)度，先銷次的，留下一部分好的，用于最后沖刺。3； 4）低檔小區(qū)2建筑品質(zhì)：1）施工方的資質(zhì)；2）圖紙：設(shè)計(jì)方案，采光通風(fēng)是否符合國(guó)家規(guī)定，規(guī)劃、設(shè)計(jì)院進(jìn)行調(diào)查，研究；3）建筑材料：質(zhì)量好壞，是否環(huán)保產(chǎn)品？2金字塔型：小盤：一般以快打慢，先奇制勝，制造與眾不同的特色；11營(yíng)銷手法：營(yíng)銷突圍，側(cè)翼進(jìn)攻，通路卡位，最多客戶消費(fèi)場(chǎng)所。2價(jià)格構(gòu)成：1）土地出讓金：三通一平、拆遷、安置費(fèi)、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)（了解地質(zhì)結(jié)構(gòu)）；2）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（統(tǒng)稱土地成本）；3）建安成本（土建成本）； 4）管理成本（包括營(yíng)銷預(yù)算成本）；5）融資成本（利息）； 6）稅收費(fèi)用； 7）利潤(rùn)；2銷控：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：二八理論：好元/㎡*10%=1100環(huán)境：周邊所表現(xiàn)的元素：生態(tài)、人文、地理、交通。層以下，金三銀四銅五六；高層：7米的車庫(kù)，雜屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)），建筑如配套游泳池、車庫(kù)等不算面積）；朝向：一般以客廳陽(yáng)臺(tái)的朝向?yàn)闇?zhǔn)。510年3給水、排水系統(tǒng)：包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水道），排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。
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